지방선거 끝난 주택시장 '새로운 태풍' 몰려온다

지방선거 끝난 주택시장 '새로운 태풍' 몰려온다

김관웅 입력 2018.06.17. 08:00 수정 2018.06.17. 08:03 

 

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종부세, 재산세 등 대폭 올라.. 서울 비강남권 아파트도 종부세 낼수도
민간분양 후분양 도입설도 솔솔.. 재건축은 연한 강화 재추진 우려도 

6·13 지방선거가 여당의 압승으로 끝나면서 주택시장에도 새로운 변수가 몰려올 전망이다. 지방선거에서 민심을 확인한 정부와 여당이 그동안 미뤄왔던 보다 강력한 주택시장 정책을 밀어붙일 가능성이 높아져서다. 당장 바로 윤곽을 드러낼 정책은 재산세와 종합부동산세 등 주택 보유세 인상이다. 또 재건축 안전진단과 연한 강화 등이 예상된다. 특히 공공부문에 한해서 도입하기로 한 후분양제도 민간까지 확대하는 방안도 유력하다. 이같은 강력한 후속 조치가 이어질 경우 다주택자 양도소득세 중과 등으로 거래가 급속히 감소하고 있는 주택시장에 또 한번 큰 충격을 가할 것으로 업계는 우려하고 있다.

■종부세 강화, 재산세 상향 조정 등 보유세 오를듯

17일 업계에 따르면 우선 재산세, 종합부동산세 등 세제개편에 따른 보유세 강화 조치가 시작될 전망이다. 재정개혁특위는 오는 21일 서울 중구 은행회관에서 공청회를 통해 보유세 개편과 관련한 초안을 내놓는다. 재산세와 종합부동산세 개편 윤곽이 드러나는 것이다. 특히 재산세보다는 종부세에 초점을 맞춘 것으로 알려져 고가주택을 가진 사람들의 종부세가 크게 강화될 것으로 예상된다.

특위는 우선 공정시장가액비율을 높이고 여기에 더해 구간별 세율도 높일 계획으로 알려졌다. 공정시장가액비율을 높이는 것은 시행령을 통해 언제든지 가능하다.

종부세는 정부가 매년 4월말에 발표하는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 곱해서 산정한다. 현재 공시가격은 아파트의 경우 시세의 70% 안팎에서 정해지고 공정시장가액비율은 80%(재산세는 60%) 수준이다. 즉, 시세가 20억원짜리 아파트의 경우 공시가격은 14억원 안팎이고 공정시장가액비율을 적용하면 11억2000만원이 되는 구조다. 여기에 6억원(1주택의 경우 9억원)을 뺀 금액에서 세율 0.5~2.0%를 곱한 금액이 종부세가 된다.

■서울 주요지역 아파트 한채도 종부세 내게 될까

정부와 여당이 세율까지 높일 가능성도 있다. 세율을 조정하는 것은 세법을 세법을 개정해야 해 부담스럽기는 하지만 여대야소 상황에서 정부와 여당 의지만 있다면 충분히 가능하기 때문이다. 이미 박주선, 정동영, 추미애 등 민주당 의원 19명은 지난 1월 '종합부동산세법 일부개정법률안'을 발의한 상태다. 이 안은 세율을 6억원 초과~12억원 이하 구간의 세율을 현재 0.75%에서 1.0%로, 12억원 초과~50억원 이하 구간은 1%에서 1.5% 등으로 높이고 공정시장가액비율 자체를 없애고 시가로 그대로 적용하자는 내용 등을 담고 있다.

만일 공시가격을 실거래가 수준으로 높이고 공정시장가액비율을 없애고 세율을 올린다고 할 경우 서울 도심에서 경희궁자이 전용면적 84㎡(시세 14억5000만원) 아파트와 서울 외곽지역 아파트(시세 5억5000만원) 등 2채를 소유하고 있는 경우 현재는 종부세가 390만원(공시가격, 공정시장가액비율, 세율 등만 적용)이지만 개정안이 그대로 통과된다면 2100만원으로 높아지게 된다. 만약 경희궁자이 한 채만을 소유하고 있다 하더라도 종부세를 275만원을 내야 한다. 지금은 공시가격과 공정시장가액비율을 적용하면 과표기준이 8억1200만원으로 낮아져 종부세(1주택자는 9억원 이상) 대상이 아니다.

■후분양 민간 확대 가능성.. 일부선 분양원가 공개 우려도

논란이 일던 후분양제도를 공공분양에서 민간분양까지 확대하는 방안도 유력하다. 국토교통부는 이달 말 후분양 로드맵을 담은 '제2차 장기주거종합계획 수정안'을 발표할 것으로 알려졌다. 정부는 앞서 지난해 11월말 '주거복지로드맵'을 발표하면서 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양 아파트에 후분양을 점차 적용하고 민간 분양에 대해서는 인센티브를 확대 적용하겠다고 밝힌바 있다.

이에따라 이달 말 후분양 관련 로드맵이 나오게 되면 민간 분양 아파트가 후분양을 선택할 경우 공공택지를 우선공급하고 주택도시기금을 활용해 저리로 사업자금 대출을 해주는 방안 등이 담길 것으로 업계는 예상하고 있다.

또 일각에서는 정부가 강력한 여당의 힘을 바탕으로 분양원가공개 등 이보다 더 급진적인 분양관련 정책도 추진할 수도 있다고 보고 있다. 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 사실상 분양가상한제를 시행하고 있지만 이보다 더 강력하게 분양가를 규제해 공급하고 이를통해 주변 집값을 끌어내리는 시도를 할수 있다는 것이다.

■재건축 초과이익환수 이어 연한 강화 이어질까

재건축 시장은 당분간 더욱 힘들어질 것으로 예상된다. 국토부는 올 초 재건축초과이익환수금 부과 예상치를 발표한데 이어 재건축 안전진단 강화 등의 조치를 시행하고 있다. 그러나 재건축 연한 강화 등도 본격 논의될 가능성이 제기되고 있다. 국토부는 올 1월 재건축 연한단축을 의미하는 내용의 발언을 했다가 자유한국당 등 야권에서 논란이 일자 슬그머니 이를 부인한 적이 있다. 그러나 이제 여대야소와 지방정부까지 장악한 상태여서 정부와 여당이 힘으로 밀어붙일 경우 이를 제지할 방법이 없기 때문이다.

업계 관계자는 "서울시에서 박원순 시장이 3선에 성공한 상황에서 층고제한 등 각종 규제가 더욱 힘을 받게 될 것"이라며 "당분간 재건축 시장은 거의 얼어붙을 가능성도 생각해야 한다"고 말했다. 

         

서울 한강변 잠실주공5단지 모습.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자