"재건축 연한 재검토" .. 준공 후 40년으로 늘어나나

"재건축 연한 재검토" .. 준공 후 40년으로 늘어나나         

상승미소 | | 조회 1285 |추천 8 | 2018.01.19. 08:53 http://cafe.daum.net/riskmgt/JOwb/4385  

    

노무현 대통령 시절 부동산 가격을 잡지 못했던 이유는 세금이나 규제를 통해서 해결하려 했기 때문입니다. 모든 버블은 통화량이 늘어날 때 생기는 것이고, 그 통화량의 대부분은 부채(debt)입니다. 부채를 많이 내서 부동산 시장에 들어오는 돈이 많아서 생기는 버블을 규제나 세금으로 막는다는 생각은 이미 시작부터 틀린 것입니다. 증상이 생긴 원인을 제대로 파악하지 못하고 처방을 해봤자 결과는 정해져 있는 것입니다. 잠시 시간이 지난 후에 그 증상은 계속될 것이고, 우리 몸은 만신창이가 되는 것처럼 부동산도 마찬가지겠지요. 버블의 생성이나 유지기간은 부채와 밀접한 관련이 있습니다. 부동산 시장에 현금 들고 참가하는 사람은 거의 없습니다. 레버리지를 일으켜 참가하고, 그 레버리지가 지속될 때 발생하는 수익은 세금이나 다른 비용보다 훨씬 크기 때문입니다. 즉, 부채에서 발생하는 이자부담이 수익에 나오는 금액을 초과하게 될 때 버블은 진정되고 거품이 빠지게 됩니다. 규제나 보유세가 답이 아니라 금융부담을 늘려주는 금리인상이 없다면 버블을 잡기 불가능하게 될 것입니다. 어제 한국은행장이 성장률을 높이면서 물가수준을 낮추겠다고 말하는 의미 중 하나가 물가 수준이 낮으니 금리인상 할 필요가 없다고 생각하는 것은 아닌지, 그렇게 되면 그 어떤 규제책도 "실패"라고 감히 말할 수 있습니다. 강남 집값 잡기 전방위 압박 안전진단 기준도 강화할 가능성 재건축 추진 기대감에 가격 급등 30년 차 아파트들 조정받을 듯 일부선 "주택 공급 줄어 더 오를 것" 김현미(사진) 국토교통부 장관이 재건축 허용 연한을 최대 40년으로 늘리는 방안을 시사하는 등 재건축 규제가 지금보다 강화될 공산이 커졌다. 정부가 투기 단속과 세무조사에 나선 데 이어 서울 강남을 중심으로 한 집값 급등을 잡기 위해 전방위 압박에 나선 모양새다. 재건축 여부를 판정하는 안전진단 요건을 강화할 방침도 밝혔다. 김 장관은 18일 서울 서대문구 가좌행복주택에서 주거복지협의체 회의를 마치고 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있지만 구조 안전성 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 지적이 있는 것도 사실”이라며 “건축물 구조적 안전성이나 내구연한 등 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다”고 말했다. 이에 따라 현재 준공 후 30년인 재건축 연한이 40년으로 늘어나고, 재건축 안전진단 요건도 강화할 가능성이 커졌다. 현행 ‘도시 및 주거환경 정비법’상 재건축 허용 연한은 30년이다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 재건축 대상이 될 수 있다는 의미다. 연한이 도래한 아파트는 안전진단을 통과하면 재건축이 가능하다. 2014년 9·1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 단축했다. 당시 재건축 안전진단 기준도 완화했다. 층간소음이나 주차시설 문제, 에너지 낭비가 심각한 아파트의 재건축을 촉진하기 위해서였다. 재건축 연한을 넘겼고 주거환경이 열악하다면 구조에 큰 문제가 없어도 재건축을 할 수 있게 한 셈이다. 재건축을 쉽게 하지 못하게 하는 방안을 검토하는 건 전방위 규제에도 강남 집값이 급등하는 데다, 그 중심에 재건축 아파트가 있다고 보기 때문으로 풀이된다. 특히 재건축 연한에 다다른 아파트에 투자 수요가 몰리는 현상이 심상치 않다고 판단해서다. 이미지 크게 보기 올해 30년 되는 서울 주요 아파트 과열은 송파구와 양천구 목동 일대에서 두드러진다. 오는 6월 재건축 연한을 채우는 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌’ 아파트 전용면적 83㎡가 최근 14억원에 거래됐다. 한 달 만에 1억2000만원 뛰었고 8·2 부동산 대책 이전보다는 2억원 넘게 올랐다. 1988년 준공된 양천구 신정동 ‘목동 신시가지 11단지’ 전용 51㎡도 최근 6억5000만원에 팔려 한 달 전보다 5000만원 올랐다. 인근 명지공인중개업소 황성원 대표는 “재건축 추진 기대감 때문에 집을 사겠다는 사람은 많은데 매물이 없다”고 말했다. 재건축 연한이 늘어날 경우 80년대 후반 지어진 아파트값이 일시적으로 떨어질 것이란 전망이 많다. 최근 재건축 기대감이 반영되며 집값이 올랐는데, 재건축 추진 시점이 미뤄질 수 있기 때문이다. 만일 2014년 기준안이 다시 부활한다면 87~91년에 준공된 아파트의 재건축 연한은 각각 2·4·6·8·10년 늘어난다. 예컨대 88년 지어져 준공 30년 차 아파트의 경우 올해부터 재건축 추진이 가능했지만 옛 기준안으론 4년 뒤인 2022년에야 사업을 추진할 수 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부가 집값 안정을 위해 단기 충격 요법을 꺼낸 것”이라며 “재건축 연한을 충족했거나 임박한 단지들은 단기적으로 수요가 줄면서 가격이 조정받을 수 있다”고 말했다. 주택시장에 수급 불균형 같은 부작용을 부를 것이란 의견도 나온다. 익명을 원한 한 시중은행 PB는 “재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 시행으로 재건축 사업이 지연될 수밖에 없는 상황인데 연한 규제까지 맞물리면 사업이 늦춰져 신규 공급이 줄 가능성이 크다”고 말했다. 이 때문에 집값 상승세를 꺾기 어려울 것이란 관측이 적지 않다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축 연한을 늘리면 주택 공급량이 줄어 오히려 일부 지역에서는 집값이 더 오를 것”이라고 내다봤다. 김현미 장관은 이날 “서울 강남 등 특정 지역의 과열이 심화하거나 다른 지역으로 확산할 조짐이 나타나면 더욱 정교한 추가 대책을 내놓겠다”고 말했다. ■ 재건축 요건 어떻게 바뀌어 왔나 「 ▶2003년 6월 안전진단 강화 - 예비 안전진단 기준 구체화 - 구조안전 위주로 종합평가 도입(구조안전성 45%, 건축마감 및 설비노후도 30%, 비용분석 15%, 주거환경 10%) ▶2008년 8월 예비·정밀로 구분된 안전진단 통합 ▶2014년 9월 1일 ‘주택시장 활력 회복’ 대책 - 재건축 연한 최장 40년→30년 단축 - 층간소음 등 주거환경 중심 안전진단(주거환경 40%, 건축마감 및 설비노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용분석 10%) [자료: 국토교통부] 」 김태윤·황의영 기자 apex@joongang.co.kr