부동산 대책 효과를 발휘할까?

부동산 대책 효과를 발휘할까?     

상승미소 | 조회 1218 |추천 14 |2017.10.26. 14:13 http://cafe.daum.net/riskmgt/JOwa/1139  

      

벌써 1주일 넘게 카페를 비웠었죠? 마음을 다잡아 내기가 쉽지 않네요. 빨리 정상을 되찾아야 할텐데 회원 여러분께 죄송할 따름입니다. 글이 올라오지 않아 지겨우시겠지만 저를 조금만 더 믿고 기다려 주시면 빨리 털어내고 돌아오겠습니다. 주초에 문재인 대통령 취임 이래 3번째 부동산 종합 대책이 발표되었습니다. 지난 두 번의 대책 발표를 분석하면서 제가 했던 말씀은 "실패"였습니다. 그렇게 말씀드렸던 이유는 근본적인 원인에 대한 대책이 없었기 때문입니다. 제가 생각하는 부동산 가격 상승이유는 "저금리"입니다. 저금리라는 댐의 수문을 열어 둔 채로 놔두고 지천에 둑을 쌓는 것은 결국 무너질 수밖에 없다고 본 것입니다. 허나 이번 세번째 대책은 한국은행이 기준금리 인상을 재차 강조하는 것을 감안할 때 비교적 높은 수준의 가능성을 보여줄 수 있을 것이라 봅니다. 제가 앞서 실패할 것이라 말씀드렸던 지난 두 번의 대책도 최근 한국은행의 통화 유동성 발표 자료를 분석해 볼 때 그냥 실패라고만 단정하기 어려울 수도 있다는 생각도 하게 되었습니다. 먼저 그 점부터 보고 이야기 해 보겠습니다. 아래는 지난 주 발표된 가계대출 추이에 대한 표입니다. 비록 9월 한 달이긴 하지만 절대 금액이 많이 줄었습니다. 통화량에서 대부분을 차지하는 가계대출은 전 년, 전 분기, 전 월보다 증가율의 감소만으로도 영향을 줄 수 있는데, 지난 9월의 가계 대출의 절대액이 8월보다 많이 줄었습니다. 만약 이런 절대금액의 감소세가 10월 이후에도 지속된다면 부동산 시장은 무조건 영향을 받게 되어 있습니다.  아래 표는 10월 18일 한국은행에서 배포한 보도자료 "2017년 8월중 통화 및 유동성 "에서  가져온 자료입니다.시중에 풀려있는 유동성을 측정하는 지표는 통화량(M2)입니다. 아래 차트 밑의 표의 숫자의 단위는 증가율(%)입니다. 아래 그래프에서 갑자기 통화량(M2)이 증가하는 시기는 최경환이 지경부 장관으로 재직하면서 가계부채 증대를 통한 부동산 시장 부양으로 경제활성화 대책을 발표했던 시기입니다. 이런 부채 증가율이 높아지기 시작했다가 하락세로 접어들었음에도 중간 중간 반등했던 모습이 보입니다. 이 시기마다 부동산 가격이 들썩였지만 증가율 차트로만 보면 이미 부동산 시장은 하락세로 진입이 시작된 모습입니다. 그래프 밑의 M2 박스를 보면 이미 증가율은 지난 6월부터 감소세를 보여주고 있습니다. 문재인 정부가 들어선 이후 발표한 대책이 미세하지만 영향을 미치고 있었던 것입니다. 물론 이런 수치를 피부로 실감하기 위해서는 시간이 필요합니다. 물극필반이라는 용어를 생각해 보면 마치 요즘 가을을 보는 것과 같은 것입니다. 지난 10월 23일이 상강입니다. 서리가 내린다는 것으로 이미 가을은 깊어지는 것이 아니라 기울기 시작했다는 것입니다. 그럼에도 우리 눈에 보이는 단풍은 점점 깊어지며 가을이 더 심해지는 것처럼 보이는 것과 같은 모습이 현재 부동산 시장의 단면이 아닐까 생각해 봅니다. 글 시작하면서 인용했던 가계부채 절대액이 9월부터 줄어들었다는 것을 9월 통화량을 유추해 볼 때, 여기에 이번에 발표된 3번째 대책이 11월 한국은행의 기준금리 인상과 맞물려 시작될 경우 이번 부동산 대책은 상당한 효과를 발휘할 가능성이 높아 보입니다. 이미 우리가 체감하는 것과는 다르게 한국은행 지표 숫자는 하향의 속도를 내고 있었습니다. 여기에 기준금리 인상 및 다양한 가계부채 억제책이 같이 시행될 경우 속도와 기울기는 가파르게 진행될 가능성이 높아 보입니다. 여기서 기억해야 하는 점은 인간의 심리적 저항입니다. 한 두 달 횡보를 할 경우 사람들은 확증편향에 따라 자기가 보고 싶은 방향을 위해 노력합니다. 다양한 개발 호재나 부동산 필패론 등을 가지고 오며 어떻게든 버티려고 할 수 있지만 한 두 명의 매물은 올라갔던 속도보다 더 가파른 하락 속도를 내게 할 수도 있을 것입니다. 기준금리 인상 정책이 11월 또는 12월에 시행되면서 이번 대책과 시너지를 내게 될 경우 적어도 내년 1~2월 정도에는 우리가 피부로 느끼게 될 수 있을 것 같다는 생각을 해 봅니다.