서울 강남의 아파트 단지의 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 성동훈 기자
정부, 다주택자 대출 규제…환수제 부활·양도세 중과 등 대기
"시장 관망세·거래량 감소…부동산 침체 우려"
(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 부동산 시장이 첩첩산중이다. 다주택자를 겨냥한 정부의 부동산 규제가 대출 등 금융에서부터 초과이익환수제, 양도세 중과 등 세금까지 전방위적으로 조여오고 있어서다. 주택시장 위축이 불가피할 것이라는 전망이다.
25일 정부와 업계에 따르면 정부는 24일 '가계부채 종합대책'을 발표하고 다주택자가 은행으로부터 돈을 빌려 집을 사는 길을 사실상 차단했다. 신(新)DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적 상환능력 비율) 등이 그 수단이다. 신DTI는 내년부터 시행되고 DSR은 내년 하반기부터 도입될 예정이다.
신DTI는 기존 DTI와 달리 원리금을 계산할 때 기존 주택대출의 원금상환분까지 포함한다. 이 때문에 다주택자의 대출 한도가 줄어든다. DSR은 그간 포함되지 않았던 신용대출 등도 적용해 모든 대출의 원리금 상환액을 따지는 것으로 이 역시 차주의 대출 한도를 줄이는 효과가 있다.
이번 대출 규제는 다주택자를 겨냥한 것으로 보인다. 지난 8·2 부동산 대책에서 발표했듯이 다주택자의 돈줄을 죄어 부동산 시장으로 유입되는 자금을 조절하겠다는 것을 재확인했다. 최근 2~3년 새 서울 강남 등 부동산 가격 상승의 원인이 공급 부족 요인보다는 다주택자들의 투기에 있다는 게 정부의 판단이다. 실제 국토교통부에 따르면 2주택 이상 보유한 다주택자의 거래 비중은 2015년 6%대에서 2016년 13%대로 껑충 뛰었다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "가계부채 종합대책은 투기수요 억제의 연장선으로 파악된다"면서 "대출 기반의 갭투자 등 단기투자는 제한될 것"이라고 말했다.
시세를 견인했던 다주택자에 대한 규제가 본격화되면서 주택시장 위축은 불가피할 것으로 보인다. 특히 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 시장에 대한 규제가 현실화돼 부동산 시장의 관망세는 짙어질 것이라는 진단이다.
정부가 8·2 대책에서 내놓은 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 정비사업 분양 당첨자의 5년 재당첨 금지도 24일부터 시행된다. 또 내년 1월24일부터 투기과열지구 내 재개발 조합원 지위양도도 금지된다. 강남 재건축 시장의 거래를 차단할 수 있는 조치들이다.
세금 규제 역시 대기 중이다. 재건축 시장에서 모습을 감췄던 초과이익환수제가 내년에 부활하며 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 내년 4월부터 실시된다. 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익이 평균 3000만원이 넘을 경우 초과금액의 최대 절반을 세금으로 내는 것으로 저승사자와도 같은 규제로 불린다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "중장기적으로 투자 위축을 불러와 주택시장에 하방압력으로 작용할 것"이라며 "전반적으로 관망세가 유지되고 앞으로 전월세 대책과 금리인상 등과 겹쳐 (시장 위축이) 본격화될 수 있다"고 말했다.
거래 급감은 이미 현실화됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 6월 1만4323건, 7월 1만4576건, 8월 1만4800건 등 고공행진하다 9월 8387건, 10월 1977건(23일 기준) 등으로 급격하게 줄었다. 재건축 시장 역시 상승률 역시 0.36%에서 0.23%로 둔화됐다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "금리인상 예고와 다주택자 양도세 중과 등의 후속규제들을 앞둔 시점에서 시장을 견인했던 이 같은 가수요자들이 이탈하면 시장의 관망세와 거래량 감소세는 이어질 것"이라고 말했다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "대출이 막혀 자금줄이 끊겼고 대출을 받아도 이자 부담이 커졌다"며 "주택수요 급감에 입주물량 증가까지 더해져 부동산 침체를 불러올 수 있다"고 말했다.
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