역전세 대란이 뉴스에 나와서 많이들 놀라시고 당황 스럽겠지만.
사실은 잠실의 경우 장기발전 가능성 gtx등 입주수요의
상위층
가격 상승의 요인이 많이 있어 왔기 때문에.
큰 우려지역이나 역전세 대란의 피해 지역이 아닙니다.
그리고 서울 강남은 이미 도시주택보증기금의 실질적인 분양가에 대한
보증이
보이콧 하기 때문에라도 입주에 대한 공급이 지연 될 가능성 또한 높게 보고
있습니다.
가장 문제는 수도권과 서울 강동지역 그리고 서울
북부지역등
가격 하락에 여파로 근간 전세금이 급격하게 80% 까지 치솟않던 지역이 가장
이번 역전세 대란의 여파의 피해 지역일 것으로 추정 하고
있습니다.
이지역은 80% 전세금을 받고GAP 투자한 다수의 지역이기
때문에
이번 부동산 하락시 지금까지 보지 못한 빈집과 공실의 여파까지 겹치게 될
것으로
깡통 상가.원룸.다가구.빌라.아파트 .오피스텔등 다양한 공실과 빈집들이
예상이 된다고
보고 있습니다. 너무 많이 몇년간에 지어 놨기 때문에 벌어질
일들이니,
잘 살펴들 보고 대비들 하셔서 평생 저축한 노동의 가치를 잘 지켜 내시길
바라겠습니다.
부동산 예측에 가장 많이 쓰이는 허니콤 사이클로
본다면
2008~2012 침체기
2013~14상승기
2015 정점 공급량 정점
지금의 부동산 시장을 지탱 하고 싶다면.. 예사상
하기로
문제는 성장이 4% 이상이면문제가 없다고
보고 있습니다.
2.5% 이하이면 민스키 모멘트 한국의 경우 바젤3 신용경색 모멘트가 오게 될
것이다.
dsr을 먼저 시행하게 되는데. 2017년 이게 종합 여신 적정성 검사
입니다.
즉 부채를 소득으로 갚을수 있는지 여부를 따지는 것으로
나누어서부동산 대출의 LTV(담보대출)
을 정성적인 일괄로 평가 대출
하던것을
정량적인 IFRS9으로바꾸기 전에
중간단계로서 분할 납부를 30% 수준에서 40%까지 끌어 올리겠다는
겁니다.
바젤3
ifrs9 2018년1 월 시행 합니다.
이럴 경우 부동산중 미래에 대한 수익이나 대출 심사가 정략적인 평가로
바뀌게
되는데 쉽게 말해서 부동산 가격이 오를 것으로 예측되면
상관이없으나 ( 정상) 앞으로 부동산 시장이 냉각등의시장으로예측 될
경우
요주의 8.2배 대손충당금을 쌓아 놓아야
합니다.(최대) 이 시스템은 국제 협약이기때문에 시스템 가동후에는 부동산에
대한
대출이 감소하는 것은 통상 자연스러운 현상이며.
논문들 다수가 현행 대손충당금이 1.5~2배 가가이 은행 대손이증가 할
것으로
예측 하고
있습니다.
가계대출 증가폭에서 신용 축소DSR시작으로
인하여
고도 성장의 신화에 부동산은 앞으로
은행에서 LTV( ㄷ담보비율 현 70%)에서 분할 상환과 소득대비 대출
기준으로
체제가 바뀌게 됩니다.
2012년이후
부동산시장은 활성화- 성장확산은
–대출 을 폭증 시키고 그에 따른 전세금과 주택에 대한 담보비율 상향으로
생활자금 또한 폭등해 왔습니다.
주택가격 하락시 10가구중 위험가구는 1가구로서 비율로 따지면
10갸구중6가구가 대출 집단으로서
약 18% 이상이 연체가구가 될 위험성이 높습니다. 이경우 신용대출이나
추가 금리 인상이IFRS9에서 요구하게 되는데.
이 금액이 현행보다 대손 충당금 증가 등으로 그 금액이 현향보다30~50%이상 요구 하게 될
가능성이 높습니다.
이것을
- 대출시장 축소에 의한 자산 현상으로서 이 경우 대부분 부동산 시장은 냉각기에
접어드는것이
통상인데,,근간의부동산 시장은
2012~2014년 기간 주택수요의 가구수의 공급물량 축소와 전세에서 월세금
전환등의
다양한 시장의 다변화로 이 여파는 지금까지와는 다를 것으로
예측합니다.
즉 지금 공급수요가 폭증
하는데
부동산 시장 과열 현상의 종단에 와 있는 시점이며.
시장의 냉각기에 이르 렀을 경우 전세대출의 연체와
심사없이 대출된 150조가량의 집단대출 연체
문제. 자산가격 하락과 IFRS9시스템에서축소 될 대출
축소의
현상등 자산붕괴현상의 충격파가 지금과는 좀 거리가 멀다고
생각합니다.
즉 공급량 폭증 현상에 대출비중 축소 은행의 대손 충당금
증가, 도시주택공사의 보증제도로서
건설사 파산가 부도시의 연쇄 부도
가능성.등
다변화 폭탄이 현생 존재하고 있으나. 이에 대한 공론화는 현 정권에서 거의 없다
시피 한다는것이고
이러한 자산에 대한 보증을 이용한 분양이 원할하는 것을
목적으로했던
도시주택 공사의 보증의 패턴을 봤을
떄.
도시주택 보증공사의 분양가 보증에 대한 철회가
2016년 부터 강남을 중심으로
1년이상 보이콧 하는것을 보았을 때 이 분양가격이10%
하회 했는데도 불구하고,건설업계의 압력을 꿋꿋하게
버티고 있다는
겁니다.
즉 현행보다 10~20% 이상에대해서
도시주택보험공사도 더 위험성을 인식하고 있다는 것이며,,감당 할
보증의 여력을 지났다고 판단하고 있다고 보고 있는 성향으로
파악합니다.
이럴 경우 인허가 받은 건설사는 분양 시기를 놓쳐 많은 건설사들중
미분양으로 악성 채권이 더 증가 할
것이며.
지방의 분양가도 상당하게 내려 가게 될
것입니다.
지금은 강남 개포동에서 분양가가 스스로 10%
내려서 신청 했는 데도 이러고 있다는 것은
수도권 지방의 경우 스스로20% 하향을
스스로 분양가 상한제를 포기 하게 될 우려가 높습니다.
이 경우도 부동산 가격 하락의 큰 부분으로 작용할
것이며, 도시주택 보증공사의 경우 파산보다는 유지를
택하게 될 것으로 보아서건설사 들도 분양
직전에 부도와 분쟁 도 2017년 부터 많이 생길
것입니다.
즉 인허가 물량이 2015년
78만 가구 발생된 상황에서 아파트 인허가 56만 가구를
도시주택공사의
보증이 이루어 지지 않아 스스로 분양을 하지 못하여 주택
가구수를조정하는 기능으로도 작용 할 가능성이 높습니다.
즉 인허가 물량이 많으나. 자연스러운 분양가
하락과 주택물량 조절 금융권의 변제 능력이 없는 건설사의
자연스러운 구조조정이 이루어 지는
것입니다.
현
주담보
480조
PF 대출로 인식되는 집단대출 150조 원에서 2016년 위험가구는
부채보유가구의 6.6%로, IFRS9의 신용변동 발생이나 미국의 금리 인상으로
3%
이자가
오를경우 위험가구 비율은 10.24%로 약 3.64%포인트 증가하는것으로
나타난다고 (오권영 한국은행 대구경북 본부 차장과 서상원 중앙대 경제학부교수는 금융감독원이 발행한
‘가계부채의 부실 위험성 예측 및 평가, 가구자료를 활용한 지역별분석’논문
)에서 이미 시물레이션 결과가 나온 상황입니다.
대출 가구수로 본다면. 60%대출 집단에서
비율로 따지자면 엄청 난 수치인 것입니다.
이중 가장 우려 스러운 것이 주택 가격 하락과 신용으로
받은
20% 이상이 생계형 대출 집단 입니다. 2017년
부터의건설-철강 제조
2018년 중소기업과 자영업 구조조정이 들어간다면 실질로 연체 가구는
IFRS9위험성 인식에서 이 비율은 더 폭증 할
가능성이 높습니다.
결국은
대출 받은 집단인 가장 먼저 터질 것이며 .21.8만 가구 70여
만명
다중 채무자350만 경우에서는 110조 정도에
이르고 있는 대출금 상환에 대한 여신평가로서 IFRS9의 은행 회계가 진행될
경우
위험 집단으로 분류되어 5~6% 정도도 연체 발생 가능성이나타날 거능성
높습니다,.
실업률과 대규모 기업집단과 중소기업의 구조조정으로 실업자 발생이 앞으로 2~4년 진행되고 있는
상황에서
대출금을 갚을수 없는
위험집단
다중 채무자 350만명110조중 50~60조
위험자산
한계가구 10.24% -110조원 추산
자영업 대출 가계-기업520조원 중 주택담보대출비율(LTV)
70%를 넘어 나간 대출이 20% 가까이 돼 부실화할 가능성이 상존
(하나금융경영연구소가
발표한 '가계부채의 구조적 문제와 향후 과제'
보고서)
전세금 하락으로 인한 전세금 분쟁
2017~2020
년
입주폭탄으로 인한 (2017~2018(70만 가구)2019~2020( 서울 재건축까지
입주하는 70만 가구 상회 입주물량)
(한계가구'란
소득대비 원리금상환 비율(DSR)이 40%를 넘고 총 자산에서 총 부채를 뺐을 때
마이너스(-)가 되는가구를 뜻한다)
보험업 IFRS4-2 대비 대형오피스 부동산을 2014년 시장에 공급되는
상황에서
IFRS9시행시
비업무용 자산을 매각해야 하는 경기민감업종 대기업과 중소기업 부동산
부도와 파산등 기업 구조조정 매물 부동산 홍수등이
예고되어 있는 상황에서
2017년
하반기부터 2020년까지 한국사회에는 부동산 매물이 넘쳐나는 부동산 매물폭탄의
대국이 될 것으로 예상하고 있습니다.
결국 부동산 담보에 관한 부채 폭증으로 견뎌왔던
,한국의 자본시장의 격동이 이제 눈앞에 다가오고 있는
것입니다.
