전세가격이 오르면
집값도 오른다?
주택시장에서 전세가격이 상승하면
당연히 집값이 상승하는 패턴이 일반적이었으나, 주택소유에 대한 인식변화와 인구 감소, 경기불황등으로 인한 주택가격의 지속적 하락의 공감대가
형성되어 수도권 전세가가 매매가의 90%를 초과하는 현상이 지속되어도 좀처럼 매매가를 밀어 올리지 못하고 있습니다. 전세보증금이 투자의 지랫대
역할의 기능을 상실하는 순간 "전세가격이 오르면 집값도 오른다"는 상식은 깨어지게 되며. 이러한 현상이 지속되면서 월세전환이 가속화 될
것입니다.
금리가 하락하면
유동성이 증가하여 주택시장이 활성화 된다?
금리를 통해서 주택경기를 부양하던 시절도 이제는 추억이 되고 있습니다.
자본시장 개방 이후 주택담보대출 금리가 2000년초 CD변동 6% 후반대를 시작으로 코픽스 변동 5%, 4%, 3%, 심지어 2% 후반대가
상당기간 지속되고 있으나 가계대출 규모만 폭증하였을 뿐, 주택경기를 부양하는데는 한계를 보이고 있습니다. 한마디로 약발이 다한 것입니다. 빚과
불황으로 구멍이 뚤린 가계에 유동성을 공급해도 돈이 돌지 못하고 은행이나, 양극화와 불평등 구조의 승자인 일부 대기업등의 곳간으로 순시간에
빨려들어가는 구조가 고착되었으니 돈을 뿌린들 모래밭에 물붓기에 불과합니다.
경매로 싸게 내집마련
한다?
2006년 이후 공인중개사의 경매 입찰 대리가 허용되고 경매지식의
일반화, 그리고 컴퓨터를 통한 정보공개가 활성화 된 경매시장은 더 이상 싼 가격에 낙찰을 허용하는 비공개 시장이 아닙니다. 오히려 소형 주택의
경우 일반 중개시장의 급매보다 높은 가격에 낙찰가가 형성되는 곳이 허다합니다. 경매가 일반화되고 공개시장이 된 지금, 경매로 싼 가격에 주택을
낙찰 받는다는 것은 옛말에 불과합니다.
재건축,재개발 사업시
조합원분양가가 일반분양가 보다 싸다?
관리처분 인가시 조합원 분양가가 확정되는 확정지분제가 사라지고
추가분담금이 계속 증가 할 수 밖에 없는 구조인 변동지분제, 또는 도급제 방식으로 사업을 진행하는 작금의 재건축,재개발 사업장에서 쏟아지는
미분양으로 인한 금융비용, 건축비 상승분, 소송비, 사업지연비 등을 추가분담해야 하는 조합원은 입주시기가 되면 조합원입주 가격이 일반분양가를
훌쩍 초과하는 현상이 일반화되어 통탄을 자아낼 것입니다.
오래된 아파트일수록
가격이 상승한다?
1980년 1990년초 까지는
몰려드는 도시인구와 주택수요로 저층 노후아파트가 사업성이 있어 재건축 추진이 가능하였지만, 과거와 달리 상황이 달라진 현재 10층 이상
고층아파트는 노후아파트 진단의 기준이 되는 30년의 재건축 연한에 불구하고 사실상 사업성이 전무하여 재건축 불가 상태입니다. 따라서 향후에는
노후아파트 일수록 일반적으로 가격이 하락하는 정상적 현상이 일반화 될 것입니다.
주택시장의 경기
순환주기?
주택시장에 5년 주기설, 10년 주기설과 같이 일정한 기간을 두고
상승과 하락을 반복한다는 등의 주택시장 각종 주기설도 그동안 온갖 활성화대책의 난무와 뉴타운과 갈은 정치적 접근으로 이용당해 주택시장의 일반적
전망이 불가능할 정도로 망가져 있으며 주기설 적용도 무의미 해지고 있습니다. 특히 인구감소의 변곡점을 통과하는 큰전환의 시기에 구조적 경기불황과
고용절벽, 그리고 해결 할 수 없는 막대한 가계빚으로 이미 주택시장은 지속적인 침체와 월세 가차만큼의 가격하락 내지 폭락을 시작하고 있어
주기설의 퇴출을 예고하고 있습니다.
