부동산 가격 폭락, 과연 언제일까?

 

부동산 가격 폭락, 과연 언제일까?

스티브 (jmnoh****)  2014.05.25 00:57 

 

 

  

 많은 이들이 부동산 가격의 폭락을 예상하고 있음에도 그 시기에 대해서는 의견이 분분하다. 이 글을 읽으시는 분들은 그 시기를 나름 예상해 보는 것도 괜찮을 것 같다. 집을 살 사람들과 집을 팔 사람들 모두에게 필요할 것이다. 본인은 나름 결론을 내렸다. 물론 지극히 개인적인 생각이지만...

 

 

 부동산 가격 하락에는 반드시 하락을 이끄는 요인이 있기 마련이다. 대세상승기에서는 상승요인이었지만, 지금은 대세하락기이므로 하락요인으로 칭하겠다. 하락요인은 다음과 같이 6항목으로 분류된다.

 

 

 

1. 인구

 

 주택에 대한 수요를 뜻하므로 주택 가격의 척도라고 할 수 있다. 특히 주택구매 연령층인 30세~49세의 인구수가 직접적인 영향을 준다. 아래는 현재(2010년)기준 비구매 연령층이 주택구매 연령층으로 진입하는 시기이고 그에 따른 인구수의 변화이다.

 

 

※ 주택구매 연령층의 인구수 변화

년 도	2010	2015	2020	2025	2030	2035
인 구	16,102,059	15,999,276	15,464,867	14,388,864	13,728,131	13,206,009
증감비율	-	99.4	96.7	93.0	95.4	96.2

 

 

신빙성 있는 사망률 자료는 찾지 못했기 때문에 이는 반영하지 않았다. 대신 상대적인 비교가 가능하도록 증감비율을 구해보았다. 표를 보면 2015년~2025년 사이에 주택구매 연령층의 인구수 감소가 두드러지기 시작한다.(번외적인 얘기인데 이는 IMF로 인한 타격이다.)

 

 

 주택도 배추처럼 조금 모자르면 10,000원이 되고, 조금 남으면 200원이 되는 생필품의 특성이 있다고 한다. 따라서, 0.6%에서 3.3%로 증감비율이 크게 감소하기 시작하는 2015년부터 인구로 인한 부동산 시장에서의 파장이 절대 적지않다는 것을 예상해 볼 수 있다.

 

 

 

2. 소득

 

지금은 1920년대 후반 미국발 세계대공황 이후 양극화가 가장 심한 시기라고 한다. 다르게 말해 물가상승에 비해 소득이 따라가지 못하고 있다는 것이다. 자료를 찾아봤는데, 뭐.. 물가상승률이야 왜곡이 너무 심하니 그냥 간단하게 소득대표지표인 최저임금을 가지고 말해보려 한다. 아래 표는 1988부터 2014년 까지의 년도 및 정권 별 최저임금을 나타낸 표이다.

 

 

 ※ 1988~2014년도 최저임금(각 년도 1월1일 기준)

년  도	88	89	90	91	92	93	94	95	96	97	98	99	100	101	102
금 액 (원)	-	-	690	820	925	1,005	1,085	1,085	1,275	1,400	1,485	1,525	1,600	1,865	2,100
상승폭	-	-	-	18.8	12.8	8.6	8	0	17.5	9.8	6.1	2.7	4.9	16.6	12.6
정권별 평균인상률	15.8					8.78					8.58
년  도	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17
금 액 (원)	2,275	2,510	2,840	3,100	3,480	3,770	4,000	4,110	4,320	4,580	4,860	5,210	-	-	-
상승폭(%)	8.3	10.3	13.2	9.2	12.3	8.3	6.1	2.8	5.1	6.0	6.1	7.2	-	-	-
정권별 평균인상률	10.66					5.8					6.65

 

 표를 보면 알 수 있듯, 살인적인 물가폭등이 있었던 지난 정권에서의 상승률은 IMF 직후의 상승률 보다도 오히려 낮다. 그리고 이번 정권의 기조가 지난 정권과 크게 다르지 않은점을 봤을때, 앞으로 몇 년 역시 큰폭의 상승은 기대하기 어려울 것이다.

 

 

 

3. 금리

 

 약간의 관심만 있다면 알 수 있을것이다. 기준금리..? 집착하지마라. 기준금리라는것은 실제금리를 따라가는 후행적인 특징이 있다. 14년 1월에 금리가 이미 오르고 있다는 내용의 글을 올린적이 있다. 지금 하반기에 기준금리를 올린다고 언론매체에서 호들갑들을 떨고 있는데, 이 말대로 정말 하반기에 기준금리가 오른다면 실제금리는 이미 오르고 있다 얘기다.

 

 

 다시 한번 말하지만 대출금리의 상승을 억제할 수 있는 어떠한 강제성도 없는 기준금리에 집착하지마라. 시간이 된다면 공부삼아 은행연합회 사이트에 들러서 가산금리의 변화 추이를 통해 앞으로의 금리에 대해 예상해보도록 하자.

 

 

 

4. 지역

 

 지역이라는 말로 묶었는데, 이는 상권, 유동인구, 개발 따위를 칭하는 것이고, 이는 progressif한 지역특성과 momentary한 개발호재로 나뉜다. 그러나 나눈다고 했지만 별개의 것은 아니다. 돌고도는 관계인것이다. 지역적인 측면에서 부동산 가격이 유지되려면 지역특성을 가지고 있다고 해도 개발호재가 종종 발생해줘야 한다. 그리고 개발호재는 발생 후 부터 지역특성으로 변하기 때문에 개발호재는 계속 발생해줘야 한다. 즉, 이와 같은 지역적인 측면들은 유동적이고 유한성이 있다는 얘기다.

 

 

 그러면 앞으로 개발호재가 얼마나 발생할 것인가? 개발호재가 발생하려면 자본이 꼭 뒷밭침 되어야하는데, 과연 돈이나 있을런지 모르겠다.

 

우선 공공부문부터 말해보자. 지금 정부부채가 수천조원이다. 말 다했다. 그리고 지자체의 경우 그동안은 재정자립도가 아무리 낮아도 파산을 근거해줄 법이 없어 지방채 차환에 문제가 없었다. 하지만 △근래 지자체 파산법이 도입되어 중앙정부의 지자체 지원에 대한 의무는 소멸되었지만 △지방공기업에 대한 지제체의 지원 의무는 강제되었으며 △지방세의 큰 부분을 담당하던 부동산 관련세가 급감하였다.

 

 

 부도에는 항상 유동부채가 큰 역활(?)을 한다. 유동부채는 1년이다. 재정이 거덜난 지자체들이 파산법이 입법되기 전 차환에 얼마만큼 성공한지는 모르겠지만 입법 후 1년 후가 고비일 것으로 생각한다.

 

 

 그리고 다음은 민간부문이다. 민간부문은 도의적인 책임이 없기 때문에 상황이 더욱 좋지않다. 기업 중 현금이 없는 기업들은 허리띠를 졸라매고 있고, 현금이 넘치는 기업은 투자 또는 개발성 사업보다 이자놀이에 열중하고 있다. 이게 무슨 얘긴지 알 수 있을것이다.

 

 

 

5. 규제

 

 이건 너무쉽다. 상식적인 선, 맨정신으로는 더 이상 완화할 규제가 없다. 수직증축이라는게 통과된걸 보면 말이다... 그리고 혹자들은 DTI, LTV를 풀어달라는데 그건 은행들과 그에 붙어사는 이들이 피를토하며 막을 것이다. 왜냐하면 그건 금융권 보호차원의 금융규제이지 부동산규제가 아니기 때문이다.

 

 

 

6. 감가상각

 

 모든 재화는 폭이 크든 작든 감가상각이 적용된다. 그동안 썩파트의 가격이 바로 옆 새아파트의 가격과 차이가 크지 않은 것은 많은분들이 알고 계시다시피 재건축이라는 것이 있었기 때문이다. 그러나 이제 사업성이 있는 곳은 대부분 재건축을 완료 했다. 인정하기 싫은 사람들이 있지만 사실이 그러하다. 그리고 사업성이 없는 썩파트들은 언젠가 허물릴 것이다. 상상하기도 싫은 일이지만 허물지 않는다면 무너질 수 밖에... 예상컨데 감가상각이 잔인하게 반영되는 시기는 반드시 올 것이다.

 

 

 아파트는 40년까지 살 수 있다고 하지만, 과연 바닷모래 사용 등 부실시공을 한 썩파트도 25년을 버틸 수 있을까...? 91년 첫 입주한 분당의 바닷모래 아파트들이 위험하다.

 

 

 

 위의 6가지 하락요인들은 상호관계가 있다. 하나가 하락을 이끌어도 다른것 중 상승요인이 있다면 상쇄되어 가격이 유지되는 식이다. 지금까지는 어느정도 선방해왔지만, 앞으로 아니 당장부터는 녹록치 않을 것이다. 분명한 사실이지만 대세하락은 현재진행형 ING이고, 다만 그 기울기가 눈에 띄지 않아 느끼지 못할 뿐이다.

 

 

 일본의 '잃어버린20년' 기간동안의 부동산 가격을 나타낸 그래프를 미시적으로 보면 계단식으로 하락했다는 것을 알 수 있다. 계단식 하락을 했다는것은 중간중간에 폭락이 수차례 있었다는 뜻이다. 나는 일본 부동산 가격의 폭락이 발생했을 때, 하락요인들 간에 교차점이 많았다고 추측한다. 그리고 일시적인 반등도 있었는데 방금 말한 내용을 반대로 적용하면 이해가 될 것이다.

 

 

 그럼 부동산 가격이 폭락을 겪는 시점은 언제일까? 지극히 개인적인 생각이지만 2015년 장마철이 아닐까 싶다.

 

 

"햇.빛. 눈에부신날에 이별해봤니? 비오는날보다 더심해~"

 

 

 모 가수의 노랫말처럼 그때의 장맛비가 무리하게 집을 구매한 국민들의 눈물을 가려줄 수 있을까.......?

 

 

 

 

요약 - 2015년 예상

 

1. 인구 : 주택구매 연령층의 인구수 급감 시작

2. 소득 : 현재 정권에서 나아질 기미가 안보임

3. 금리 : 선제적 인상 중에 있음

             (△타국의 금리 상승 △15년말 바젤3 적용 △은행의 파산 위험, 기타 등등등...)

4. 지역 : 투자 급감중, 지자체 파산이 critical이 될 것

5. 규제 : 탓할게 없어 세월호까지 탓하며 돌려막기식 변명중. 변명은 계속되지만

             양치기소년 취급을 받기 시작함

6. 감가상각 : 91년부터 입주한 분당의 바닷모래 썩파트들이 25년차에 접어들었다.

 

 

 

 부동산 시장에서의 해가 저물어가고 있어, 갈수록 불로소득을 취할 기회는 줄어들게 될 것이다. 하지만 아쉬움은 없다. 돈 싫어하는 사람은 없다지만 부정한 방법으로는 벌고 싶지않기 때문이다. 그리고 무엇보다도 지금의 부동산 가격하락은 정상을 찾아가는 과정일 뿐이니까...

 

 

 집을 구매하고자 하는 분들, 그리고 집을 매각하고자 하는 분들 모두에게 도움이 되길 바라며 몇 자 적어봤는데 도움이 됬을지 모르겠다. 끝까지 읽어주신 분들께 감사 드리며 이만 글을 마칠까 한다.

 

 

 부디 미리 대응하시기를..