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[통일되면 남한 부동산도 '대박']통일 이후 부동산 시나리오..

남북·북중 접경 지역 눈여겨볼까

매경이코노미 | 입력 2014.04.11 18:25

 

  

'통일=대형 호재?' 한반도 통일이 되면 집값은 어떻게 될까. 매경이코노미가 부동산 전문가 20인을 대상으로 통일이 집값에 미치는 영향을 조사한 결과 전문가들마다 의견이 달랐다. 1년 이내 집값 상승을 예측하는 전문가들도 오름폭에 대해서는 차이를 보였다. 집값이 변동 없거나 오히려 하락할 것이라는 전문가도 있었다.

 

 

한 전문가는 예측 불가라는 답을 내놓았다. "통일은 경제·사회 전반 분야의 급변으로 다양한 변수들이 어떻게 시장에 영향을 미칠지 사실상 예상하기가 어렵다." (김재언 KDB대우증권 부동산팀장) 투자자 입장에서는 어느 장단에 맞춰 춤을 춰야 할지 고민이다. 갑작스럽게 통일이 될 때를 대비해 단기(1년 이내) 집값 상승, 하락에 따른 시나리오를 살펴봤다.

 

↑ 경기도 서북부 지역이 통일의 최대 수혜지로 꼽혔다. 사진은 경기도 파주 임진각에서 바라본 민통선 모습.

 

 

1. 집값 상승 시나리오

북한 주민 남한 이주 → 주택 공급 부족 → 집값 상승

 

부동산 전문가 13명은 집값 상승을 예측했다. 그중 전문가 6명은 10% 이상 급증한다고 봤다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "통일이 되면 북한 개발 수요보다 북한 주민 유입으로 인한 남한 주택 수요 발생이 더 큰 이슈다. 주택은 단기간 내 공급하기 어려워 2~3년간 집값이 큰 폭으로 상승할 수 있다"고 내다봤다.

 

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 집값 폭등(10% 이상 상승) 이유를 크게 두가지로 간추린다.

 

첫째, 주택 시장의 경제 외적 변수 중 하나인 북한으로부터의 위협이 사라진다는 점이다. 북한 리스크가 없어지면 지정학적 불안이 사라지면서 핵심 지역을 중심으로 눌려 있던 집값도 오른다는 논리다.

 

둘째, 북한 붕괴 후 상당수 북한 주민이 남한 지역으로 이주하면서 수요 대비 주택 부족 현상이 심화될 것이라는 점이다. 수급 불균형은 북한 지역의 주거 기반이 확충될 때까지 지속될 가능성이 크기 때문에 당분간 남한 부동산 시장은 '핫'할 가능성이 높다.

 

집값이 5~10%가량 오른다고 답한 전문가는 4명. 이들은 막대한 통일 비용 등에 따라 집값이 과도하게 상승하지는 못해도 통일이 호재로 작용하면서 집값이 오를 것으로 예측한다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "당장 북한 사회간접자본(SOC)시설과 경제 특구가 줄지어 개발될 텐데 상대적으로 기반시설이 잘 갖춰진 남한 부동산이 인기를 끌 수밖에 없다"고 말했다.

 

서정렬 영산대 부동산금융학과 교수도 "통일 초기에는 통행이 제한되겠지만 자유 통행과 주거 이전이 제한적으로 가능할 경우 이주자가 늘면서 집값을 끌어올릴 것"이라고 설명했다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "집값이 오르겠지만 상승 폭은 5% 이내일 것"이라 내다본다.

 

"통일 후 북한 토지 거래가 허가되면 투자 수요가 몰리면서 북한 땅값은 1년 이내에 2배 이상 오를 것이다. 반면 남한 토지는 상대적으로 소외받으면서 집값도 소폭 상승세를 이어가는 데 그칠 것이다."

 

 

2. 집값 하락 시나리오막대한 통일 비용 → 경제 위축 → 집값 하락통일 이후 집값이 떨어진다는 주장을 펴는 이도 꽤 있다. 전문가 20명 중 5명이 집값 하락을 예상했다. 심지어 1년 내 집값이 10% 이상 급락한다고 보는 전문가도 있다. 갑작스럽게 북한 정권이 붕괴되면 막대한 통일 비용이 발생해 남한 경제가 위축될 것이란 전망이다.

 

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 "북한 경제를 재건하는 데 들어가는 통일 비용이 4000조원에 달하는 것으로 나타났다. 한반도 통일을 호재가 아닌 리스크로 보는 까닭이다. 경기 침체에 따른 부동산 시장 위축으로 당분간 집값이 떨어질 것"이라고 내다봤다.

 

남한 부동산 가격이 북한보다 훨씬 높아 투자 유인이 떨어진다는 우려도 나온다. 북한 주민이 기반시설이 잘 갖춰진 서울과 주요 대도시로 쏠릴 가능성이 높은 반면 지방 외곽 지역은 인기를 끌긴 어렵다는 전망이다.

 

김신조 내외주건 대표는 "통일 이후 혼란스러운 상황을 수습하는 과정에서 정부가 무분별한 인구 이동을 통제하면 남한 집값은 별다른 수혜를 입지 못할 것"이라며 "다양한 부동산 규제 정책이 쏟아질 경우 오히려 5%가량 집값이 하락할 우려가 크다"고 말했다.

 

집값에 별다른 변화가 없을 것이란 주장도 나온다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "북한 주민의 남한 이주가 본격적으로 진행되면 주택 수요가 늘어날 것이다. 그러나 일부 산업, 행정 기능은 북한 쪽으로 넘어가면서 관련 인력 이동이 불가피해 결국 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 예측했다.

 

그러나 이 같은 단기 집값 하락을 예측한 전문가 대부분은 "장기적으로 혼란이 정리되면 집값은 완만한 상승세로 돌아설 것"이라는 단서를 달았다.

 

 

 

3. 통일 전후 투자 전략은

북한 접경 지역의 대로변 땅 유망

 

전문가들은 통일 이후 눈여겨봐야 할 지역으로 경기도와 강원도를 꼽는다. 특히 경기도가 압도적이다.

 

복수응답을 포함한 결과 전문가 대다수가 경기도를 추천했다. 도시별로는 파주, 고양, 김포, 연천 등이 투자 유망지로 꼽혔다. 특히 파주를 꼽는 전문가가 대다수다. 파주는 그동안 '군사도시' 이미지가 강해 운정신도시, 교하 택지개발지구 개발에도 부동산 가격이 잠잠했지만 향후 통일이 되면 지정학적 위치가 부각될 것이란 전망이다.

 

 

심교언 교수는 "파주는 신의주에서 평양, 개성을 거쳐 서울로 가는 경의축의 중심이 될 가능성이 높다. 또 통일 이후 비무장지대(DMZ) 개발이 가시화되면 가장 큰 수혜를 입을 것"이라고 말했다.

 

상품별로는 아파트보다 토지를 추천하는 전문가가 다수다. 권일 닥터아파트 팀장은 "통일이 구체화될수록 경기 서북부 지역 등 북한 인접 지역의 토지 가격이 상승할 것이다.

 

 

대로변, 경의선 철도역 인근 토지를 주목할 필요가 있다. 자투리땅이라도 소액으로 구입해두면 좋다"고 했다. "이미 호재를 타고 가격이 급등한 토지가 많아 초기에 매입하지 못한다면 여유자금을 갖고 시장을 지켜보는 것도 방법"이라고 덧붙였다.

 

현금을 확보했다가 통일이 임박했거나 실제 통일이 이뤄졌을 때 투자에 나서라는 조언도 쏟아진다. 전문가 20명 중 9명이 통일 이전에는 현금을 보유하는 게 중요하다고 말했다. 권강수 대표는 "남한 유동자금이 북한 토지 투자에 쏠리면 상대적으로 남한 임야 가치가 하락할 수 있다. 개발 가능성이 떨어지는 땅은 미리 처분해 투자 자금을 확보할 필요가 있다"고 말했다.

 

강원과 경기 북부가 유망하지만 그렇다고 해당 지역 토지를 덥석 사들이는 건 금물이다. 북한 접경지를 중심으로 급매물을 살펴보되 도로 접근이 쉬운지, 공장이나 상업시설 등 어떤 용도로 개발될지부터 따져보는 게 순서다.

 

 

김재언 팀장은 "북한에서 산업단지 개발이 활성화되면 상대적으로 남한의 개발 활력은 떨어질 수밖에 없다. 개발 수요 감소로 토지 시장에는 부정적 영향을 미칠 수 있어 북한 접경지에 국한해 투자 매물을 골라야 한다"고 설명했다.

 

이와 함께 북한 주민에게 임대할 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 투자하라는 이들도 있었다. 북한 주민에게 세놓을 경우 기대한 만큼 높은 임대료를 받긴 어려우므로 임대수익률을 최대한 보수적으로 잡아야 한다.

 

전문가들은 '통일=대박'이란 환상에 사로잡혀 '묻지마 투자'에 나서면 곤란하다고 당부했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "통일 후 새로운 수도가 어디에 조성될지, 북한 인구의 이동 방향이 어떻게 될지, 화폐 개혁이 성공할지 여부에 따라 초기 통일 한국의 경제 상황이 달라질 수밖에 없다. 모든 변수를 고려한 뒤 투자에 나서도 늦지 않다"고 말했다.

 

4. 북한에 투자할 때 유의할 점

소유권 문제 해결된 뒤 투자해야

 

통일이 되면 굳이 남한 부동산에만 투자할 필요가 없다. 만약 북한에 투자할 경우 어느 지역이 유망할까.

 

이번 설문에서는 중국을 마주보고 있는 신의주를 선택하라는 전문가들(10명)이 가장 많았다. 그 다음으로는 개성과 평양(각 7명)순이다. 개성은 산업단지가 위치해 있고, 평양은 북한 수도라는 점이 부각된 것으로 보인다.

 

 

고종완 원장은 "평양을 비롯해 신의주, 개성 등 대규모 개발 가능성이 높은 지역으로 생산가능인구가 이동할 것이다. 개발 프로젝트가 쏟아질 북한 지역 토지를 주목할 필요가 있다"고 주장했다.

 

북한 지역에 투자하려면 법적인 문제부터 해결돼야 한다. 우선 토지 소유권 문제다. 북한 지역 토지의 원소유주는 대부분 남한에 거주하는 것으로 알려진다. 북한에서 토지 개혁을 할 때 지주들이 대거 남한으로 내려왔기 때문이다. 일단 통일이 되면 북한은 수복지구가 된다. 지난 1950년 한국전쟁 이후 철원 일대를 수복했을 때는 원소유주에게 돌려준 바 있다.

 

동독에서도 원소유주에게 토지를 돌려줬는데 이 과정에서 엄청난 소송이 발생했다. 한반도에서도 이 같은 일이 벌어지지 말라는 법은 없다. 해방 이전 토지문서를 갖고 있다면 누구든 소유권을 주장할 수 있기 때문이다.

 

 

두성규 위원은 "북한 지역의 경우 소유권 귀속을 둘러싼 갈등과 법적 논란이 커질 가능성이 크다. 일정 기간 소유권을 인정하지 않고 사용권만을 부여하는 임시조치가 나올 수 있다는 데 유의해야 한다"고 말했다.

 

또 서로 다른 경제 체제 탓에 다양한 분쟁이 발생할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 심교언 교수는 "통일 호재에 들떠서 초기에 북한에 직접 투자하는 것은 리스크가 크다. SOC 투자 등 공공 개발 계획이 어떻게 진행될지 염두에 두고 투자하는 게 유리하다"고 말했다.

 

양재모 교수 의견도 비슷한 맥락이다. 그는 "통일 이후 북한에 대한 일반인 투자는 상당 기간 통제될 가능성이 크다. 북한 부동산 구입이 허용된다 해도 확실한 개발 호재가 있는 곳이 아니라면 토지 투자는 신중할 필요가 있다"고 주장했다.

 

독일 부동산은 통일 이후 어떻게 됐나

東·西 부동산 고르게 성장

 

통일 이후 독일 부동산 시장은 오랜 기간 혼란을 빚었다. 1990년 통일된 이후 1990년대 중반까지는 서독 건설 투자가 감소한 반면 동독 건설 투자는 늘어나는 모습을 보였다. 동독 지역에는 철도, 운하 등 교통 인프라를 비롯해 수많은 사회간접자본(SOC)시설 투자가 집중됐다.

 

SOC 투자가 급증하면서 건설 시장도 활황세를 이어갔다. 독일 통일 이후 2년 만인 1992년 동독 지역의 건설업체는 1만165개로 전년 대비 3배 이상 늘어났다. 동독의 건설업 관련 종사자수도 18% 이상 증가했다.

 

 

같은 기간 서독 건설업체가 1.6%, 건설업 관련 종사자 수가 2.1% 증가하는 데 그친 것과 비교된다. 1994년까지 동독 건설업체와 건설업 관련 종사자 수는 매년 평균 26%, 15%씩 증가했다.

 

동독 건설 시장이 호황을 보이면서 동독 지역 주택 가격도 덩달아 뛰어올랐다. 통일 초기에는 기존 주택으로 수요가 몰렸고, 이후 신규 분양주택으로 수요가 이어지며 1990년대 중반까지 주택 가격이 폭등했다. 1990년대 중반 동독 지역의 임대료 지수(1990년 100 기준)는 약 450까지 껑충 뛰었다.

 

김재홍 신영증권 투자전략팀장은 "통일 직후 동독으로 인구가 대거 유입된 데 비해 주거지는 부족해 주택 매매가뿐 아니라 임대료까지 치솟았다"고 분석했다.

 

물론 독일은 우리와 사정이 조금 달랐다. 통일 전에도 서독과 동독 간 이주가 가능했다. 통일 직전인 1989~1990년에만 동독 인구 80만명이 이미 서독으로 이주를 마친 상태였다.

 

통일 이후에도 인구 이주는 이어졌다. 통일 후 5년 동안 매년 18만명의 서독 인구가 동독으로 이주했다. 1990년대 초반 동독으로 이주한 인구가 줄었는데도 서독 주택 가격이 별다른 영향을 받지 않은 것도 오래전부터 인구 이동이 있었기 때문이다. 오히려 조정 기간을 거치고 난 2000년대 초반부터는 서독 집값이 가파른 상승세를 이어왔다.

 

한때 급등하던 동독 주택 가격은 1990년대 중반 이후 다시 하락세를 보였다. 서독과 마찬가지로 조정 기간을 거쳤기 때문이다. 하지만 동독 주택 가격 역시 2000년대 초반 이후 상승세로 돌아섰다.

 

박용석 한국건설산업연구원 연구위원은 "서독이 동독에 투자한 자금이 추후 다시 서독으로 환원되면서 양쪽 경제가 모두 활황을 보였다. 통일 이후 경제가 동서 간으로 선순환하며 부동산 시장 부양효과를 불러온 것"이라고 설명한다.



강공석 투모컨설팅 대표, 강은현 EH경매연구소장, 고종완 한국자산관리연구원장, 권강수 한국창업부동산정보원 대표, 권일 닥터아파트 팀장, 김광석 리얼투데이 이사, 김신조 내외주건 대표, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김일수 스타아시아파트너스 대표, 김재언 KDB대우증권 부동산팀장, 두성규 한국건설산업연구원 연구위원, 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원, 박합수 KB국민은행 부동산팀장, 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수, 윤재호 메트로컨설팅 사장, 조은상 부동산써브 팀장(총 20명, 가나다순).

 

[김헌주 기자 dongan@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1752호(04.09~04.15일자) 기사입니다]