<<<초등생도 알수있는 '부동산 버블붕괴'공식>>>

 

 

초등생도 알수있는 '부동산 버블붕괴'공식

2008.10.12. 20:20

 

 

 

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지금 우리에게 일어나고있는 일, 또는 앞으로 일어날 일들에 대해서 쉽게 설명해봤습니다. 그러나 각론으로 들어가면 전혀 쉽지 않을것입니다. 저는 이글을 통해서 전세계적인 부동산버블의 붕괴, 그리고 금융시스템의 마비의 여파가 우리에게도 곧 닥쳐올것임을 말하고자 합니다.

 

우선 초등학생도 이해할수있는 그림을 하나 보시죠.

 

 

 

서브프라임 사태이후, 우리는 숱하게 미국에서 발생하고있는 금융위기가 부동산시장의 붕괴와 신용파생상품에서 발생한 문제때문이라는것을 하루도 빠짐없이 들어왔습니다. 저 그림한장으로 미국에서 발생한 문제를 이해하도록 해보겠습니다.

 

먼저 A은행은 100원의 예금을 받았습니다. 그리고 은행은 이것을 부동산을 사려는 사람에게 대출해 줍니다. 그리고 은행은 부동산에 대한 담보대출문서를 갖게 됩니다. 여기까지는 누구나 이해할수있을 것입니다.

 

문제는 그다음입니다. 만약, 은행에서 부동산 담보대출을 받아보신분이있다면, 부동산 담보대출을 받았음에도 은행신용이 올라간다든지, 또는 우대를 받는다든지 하는것을 경험해보셨을 것입니다. 나는 은행에 빚을 졌는데 왜 내 신용은 올라갔을까요?

 

그것은 바로 은행이 나에게 부동산대출을 해준 채권자체를 담보로 어디선가 돈을 빌릴수있기 때문입니다. 바꿔말하자면 은행에서 대출받은 나에게 있어서 이 대출금은 부채이지만, 은행은 돈을 받을수있는 권리자체를 담보로하여 단기간에 자금을 꾸어 쓸수있게 된것입니다.

 

물론 부동산대출이라는것은 대개 장기대출이므로 은행은 이를 회수하는데 오랜시간이 걸립니다. 그러나 받을돈을 담보로 돈을 꾸게되면 은행의 입장에서는 장기간 묶여있는 돈을 현금화하는 이득을 보게되고, 돈을 빌려준 다른 B은행의 입장에서보면 단기간에 현금회수가 가능한 신용파생상품의 형태 (CLO,CDO)로 거래를 하게되므로 부담이 전혀없게 됩니다.

 

이렇게 좋은 시스템이 왜 문제를 일으켰을까요? 가장 근본적인 원인은 유동화할수없는것을 유동화 했기 때문입니다. 즉 부동산에 묶여있는 돈은 장기채권인데 반해서, 다른은행에서 차입할때는 신용파생상품의 형태로 교환했기때문에 단기채권이 되버리는것입니다. 여기서 장,단기적인 기간의 불일치가 일어납니다.

 

그러나 은행의 입장에서보면 100원을 굴리는것보다 160원을 굴리는것이 훨씬 이득이 되므로 이런방법은 널리 퍼져서 전세계의 부동산에 투자되었습니다. 전세계적인 금융시스템이 정상적으로 작동하게 되면, 어느 한곳에서 문제가 발생했을때 예를들어서 돈을 꾸어준 B은행이 A은행에게 돈을 갚으라고 했을때, A은행은 다른곳에서 돈을 차입하여 그돈을 메꿀수가 있습니다.

 

즉 저 시스템을 유지하기위해서는 외부로부터 차입을 하거나, 예금자로부터 예금을 더 받아서 늘리는 두가지 방법이 존재한다는 것입니다.

 

문제는 끝없이 팽창할것만 같았던 부동산 버블이 어느순간 더이상의 팽창을 멈추고 무너져 내리면서 발생합니다. 160의 자산가치를 가졌던 부동산이 140의 가치로 떨어졌다고 가정을 해봅시다. 이 20의 손실은 어디로 갈까요? 허공으로 날아가 버린것이죠.

 

 

주택의 가치는 100원에 팔았더라도 사고자하는 사람이 많으면 금새 160원이 될수도있고, 사람들이 그집에서 살지않으려고하면 50원으로 떨어질수도 있는것입니다. 즉 상대적인 가치라는것이죠.

 

그러므로 그 20원은 그야말로 공기중으로 증발해버린것입니다. 더이상 160원에 사려고하는 사람이 없다면 말입니다. 문제는 그다음입니다.

 

160의 자산가치를 담보로 은행은 자산담보부증권을 발행했는데, 이 유동화증권의 기초가되는 부동산의 가격이 떨어져버렸으니 그 가치도 140밖에는 평가해 줄수가 없습니다. 그러면 모자란 이 20은 누가 메워야할까요?

 

뭐 당연히 대출받아서 집을 산사람들의 손해로 돌아가겠죠? 그런데 문제는 엉뚱한곳에서 터져버린다는 것입니다. 물론 주택대출자들은 서서히, 그리고 결과적으로 모든 손실을 감당해야만 할것입니다. 그런데 진짜 문제는 부동산버블이 꺼지는것을 감지한 은행들 사이에서 벌어집니다.

 

160의 자산가치를 토대로 발행된 유동화증권들은 140으로 자산가치가 줄어들자 상환요구를 받게 되기때문입니다. 손해는 당연히 주택대출자가 입어야겠지만, 당장 현금을 물어줘야하는것은 주택담보대출자에게 대출을 해준 A은행이라는 뜻입니다.

 

 

위에서 지적했던 장,단기적인 기간의 불일치때문이지요.

 

자 A은행은 100원의 예금을 받아서 160원의 대출을 일으켜 신나게 돈을 벌어왔는데, 부동산버블이 꺼지자 갑자기 돈을 빌려주었던 은행들이 20원을 돌려줄것을 요구합니다. 게다가 A은행의 자금사정이 좋지않다는 소문이 나면서 나머지 40원에 대해서도 단기상환요구가 들어옵니다.

 

그러면 A은행은 60원을 어디선가 구해서 물어주어야합니다. 적어도 부동산담보대출을 회수할때까지는 말입니다. 아까 이 시스템을 유지하기위해서는 어딘가에서 차입을 해오거나, 예금을 더 받아서 늘려야한다고 했습니다.

 

그런데, 이제는 부동산버블의 붕괴로 더이상 돈을 꿀수가 없게되어버렸고, 더 큰문제는 기존에 우리가 가지고있는 부동산대출관련자산을 남들이 적정한 가격으로 평가해 주지 않는다는 것입니다. 왜냐면 지금은 20이 빠져버렸지만, 앞으로 30이 더빠질지 아니면 50이 더 빠질지 아무도 알수없는 상황이니까 말입니다.

 

즉, 신뢰관계가 붕괴하면서 너도나도 빌려준돈을 되찾으려고합니다. 그러니 차입을 해서 이 시스템을 유지할 방법은 없습니다. 그러므로 예금을 늘려야합니다. 그러자면 다른 은행보다 더 높은 금리를 제시해야겠지요.

 

그런데 들어오는 돈보다 나가는돈이 더 빠르게 진행이되니, 은행은 돈이 없어서 허덕대기 시작합니다. 처음 20 으로 시작했던 부동산버블붕괴의 진행은 이제 40까지 진행이 됐습니다.

 

은행엔 돈이 말라버렸고, 예금자들은 은행에 돈이 없는것을 눈치채고 자신의 돈을 지키기위해서 예금을 인출하기 시작합니다. 이것이 바로 뱅크런입니다.

 

정부는 은행을 살려보기위해서 방안을 강구합니다. 정부가 은행을 살릴수있는 방안이라는것은 은행이 금리를 올릴수있도록 도와서 뱅크런(신뢰의붕괴)이 일어나기전에 은행으로의 자금유입을 유도하는 것입니다.

 

부동산시장의 붕괴는 비교적 속도가 더디고, 금융시스템의 위기는 빠르게 진행되므로 이 차이를 이용해서 금리를 올려 금융시스템의 붕괴를 막을수 있을것입니다. 그런데 정작 현실은 부동산붕괴가 가속도를 내기 시작할때까지 금융시장에는 아무런 조치를 취하지 않고 있었습니다.

 

사실은, 160의 부동산시장에서 60을 꺼낸다는것은 뼈와살을깍는 고통을 수반하기때문에 엄두를 못냈던 것입니다. 부동산 시장의 붕괴는 금융시스템이 온전하게 돌아가든지, 아니면 붕괴하든지간에 어차피 진행이 될 문제였지만 말입니다.

 

이제 부동산의 붕괴가 가속도를 내기시작하자 돈의 회수속도도 빨라졌고, 더이상 은행들이 버텨내지못하고 돈이 바닥나서 쓰러지게됩니다. 그러니 이제 금리인상을 했다가는 부동산버블의 붕괴속도만 더빠르게해서 손쓸틈도 없을 지경입니다. 정부는 금리를 인하하여 부동산버블의 붕괴속도를 늦춰놓고 방법을 찾으려고 합니다.

 

혼자서 어찌할수없는 지경에 이르렀기 때문입니다. 아울러 이제 정부는 최후의 수단으로 발권력을 동원하여 돈을 찍어내서 이들을 구제하려고합니다. 그러면서 40정도의 돈을 투입하면 금융시스템의 붕괴는 막을수 있을것이라고합니다.

 

과연 그럴까요? 미국의 부동산버블 챠트를 보시죠.

 

 

미국의 부동산시장은 지금까지보다 훨씬 더 많이빠져야 버블을 수습할수있을 것입니다.

 

그런데 여기서 하나더 문제가 있습니다. 미국에 의해서 진행되어온 전세계적인 금융시장의 글로벌화로 전세계은행간의 자금차입은 거미줄처럼 얽혀버린것입니다. 또 부동산버블은 세계 곳곳에서 위험수위를 넘어있는 상태고 말입니다.

 

미국의 부동산시장이 먼저 붕괴하면서, 그 여파로 미국과 미국에 돈을꾸어준 유럽 금융시장이 제일먼저 타격을 입었습니다. 그러나 결국은 모든나라에서 부동산버블은 문제를 일으키게 될것입니다.

 

미국은 이싯점에서 전세계의 국가들을 향해서 이렇게 말합니다. 과거 프라자합의같은 경우와 마찬가지로 우리 미국이 쓰러지면 전세계가 동시에 쓰러지게 될것이다. 그러므로 너희들 각나라가 보유한 돈을 투입하여 미국경제를 살리고, 그뒤의 문제는 우리가 알아서 수습하겠다.

 

달러는 전세계의 기축통화로서 모든 거래가 달러로 이루어집니다. 또한 미국은 이 달러를 찍어낼수있는 발권력을 가지고있습니다. 그러나 실제로는 그 발권력은 제한이 있습니다. 다른국가들이 미국에 대해서 갖고있는 신용의 한도내에서만 달러가 그 가치를 지니기 때문입니다.

 

그렇습니다. 이미 위에서 위기를 맞은 바로 그 신용. 이것이 이제 달러의 위기로 전이되는것이지요. 2조달러만 있으면 미국부동산붕괴에 따르는 금융시스템의 붕괴를 막을수있다? 막을수 있을지도 모릅니다. 그러나 2조달러를 미국이 찍어내게되면, 달러는 기축통화의 지위를 잃게되고 미국은 신용을 상실합니다.

 

위에서 우리는 신용을 상실한 은행이 어떤꼴이 되는지 보았지 않습니까? 그래서 미국이 고안해낸 해결방법은 돈있는 모든나라들을 한데모아서 그들이 가진돈으로 우선 미국의 금융시스템붕괴를 막고, 그리고나서 순차적으로 각나라의 위기에 대처하자고 하는것입니다.

 

이것이 지금까지 진행되어온 전세계적인 부동산버블붕괴와 금융위기의 경과입니다.

 

이제 그다음을 얘기합시다. 가령 중국이 1조달러가 훨씬넘는 돈을 가지고 있다고 합시다. 그런데 미국의 금융시스템붕괴를 막기위해서 이돈을 빌려주면 물론 위기를 넘길수는 있을지 모릅니다. 그러나 부동산버블이란것은 중국에도 존재합니다. 시차를 갖고 진행할 뿐입니다.

 

게다가 저위에 보이는 챠트처럼, 부동산버블이 20%붕괴에서 머물지않고 30%, 40%로 점점 악화된다면? 중국이 투입한 돈은 미국을 구하지도 못하고 사라져버리고 말것입니다. 아울러 자국의 부동산붕괴가 가속도를 내기시작하면 미국은 꿔간돈을 갚지못해 중국은 더 처참한 지경에 처할수도 있습니다.

 

중국이든, 우리나라든 달러를 보유한이유는 자국에 닥쳐올 위기에 대처하기 위해서라는게 첫번째 이유입니다. 그렇다면 어떤 방법이 있을까요?

 

미국금융시스템의 붕괴가 각국으로 전이되는것을 막는 방법은 두가지 뿐입니다. 첫째는 돈이있는 국가들끼리 블록을 형성해서 환부(미국)을 도려내고 살아남는것입니다. 두번째는 모든거래가 달러로 되고있는 달러기축통화제 안에서는 달러화가치의 급락에 의해서 영향을 받지 않을수 없으니, 기축통화를 다양화 또는 다극화 하는것입니다. 유로나 위안화로도 결제할수있도록 말입니다.

 

자 이것은 훌륭한 방안같이 보입니다만, 현실적으로 실현 불가능한 방법입니다. 첫째 지금 현재 세계의 패권국가는 미국입니다. 미국이 수습할수없는 부동산붕괴의 늪에 빠져있다고 하더라도 미국을 배제하고는 어떠한 수습책도 원만하게 가동시킬수 없을것입니다.

 

그렇다면 미국이 다른국가들로부터 전폭적인 지원을 받는 방법은 무엇일까요? 그것은 자기희생을 감수해야한다는 조건하에서 가능하다고 말하고 싶습니다. 즉 기축통화의 지위를 내놓고, 돈을 빌려서 땜빵을 하는 수준이 아니라, 팔다리를 자르는 자구책을 통해서 의지를 보여야만합니다. 이것은 동시에 세계패권국가의 지위를 포기한다는것이기도하고, 달러기축통화제를 포기하는것이기도 합니다. 뭐 어차피 같은 말입니다.

 

그게 가능할까요? 아마도 쉽지 않을것입니다. 미국은 사실, 자신들의 희생보다는 다른국가들의 희생을 먼저 요구하고 있습니다. 문제는 자기들이 일으켜놓고 말입니다. 결론적으로 지금 진행되고있는 위기수습방안은 설사 어떤 결론이 내려지고, 어떤기구가 만들어진다고 해도 미국부동산시장의 붕괴와 금융시장의 위기에 완전한 해결책이 될수없으며, 미흡한 수준에 그치게 될것입니다.

 

그 이유는 위에서도 여러번 설명했듯이, 아직 미국부동산시장의 붕괴가 끝난것이 아니기때문입니다. 도대체 얼마나 더 돈을 퍼부어야 이사태가 해결될지 아직까지 아무도 알수없다는 것입니다.

 

이제 우리네의 이야기를 한번 해보지요.

 

만약 우리가 정권이 바뀌었던 3월즈음에 이러한 분위기를 간파하고 선제적인 금리인상을 선택했다면, 전세계적인 금융시스템의 혼란의 와중에서 많은 자금이 우리나라로 유입되었을 것입니다. 지금과 반대현상이 일어났을 것이라는 뜻입니다.

 

아까 위에서도 설명했듯이, 부동산버블이 본격적으로 붕괴를 시작한 뒤에는 금리인상이라는 수단은 써먹기가 어렵습니다. 그렇다면 금리인하가 답이냐? 그것은 정말로 언발에 오줌누기라는것입니다. 얼마나 미국과 유럽이 급박하면 그렇게 까지 했겠느냐는 것입니다.

 

그런데 우리네는 아직 본격적으로 부동산붕괴가 진행하고 있지 않은데도 불구하고 , 금융시스템을 온전히 지켜낼수있는 기회를 날려버렸다는 것입니다. 이미 너무 늦어버렸습니다. 미국이 각국에 금리인하의 동조압력을 넣기전인 지난달 선제적으로 움직였어도 금융시스템의 위기는 막아낼수 있었을지도 모릅니다.

 

이제 우리네에게 남은것은 12월경 부동산시장의 본격적인 붕괴와 더불어 금융시스템, 은행시스템의 올스톱입니다. 차입도 안되고, 예금도 빠져나가면 그야말로 은행은 아무것도 못하는 상태에 빠져버리게 되는것입니다.

 

지금도 금융시스템의 위기는 계속 진행되면서 발전하고있습니다. 기준금리와 시중금리의 스프레드차이가 점점 벌어지고있습니다. 한국은행의 이번 금리인하는 두가지 시사점을 던져주고있습니다. 첫째는 미국의 허락이없이는 전세계적인 공조의 틀안에서 이제 독자적인 행동을 할수없다는것, 즉 혼자서 빠져나갈수 없게되어버렸다는것이고, 둘째는 금리인상으로 어찌해볼수있는 시기를 이미 놓쳐버린것으로 판단하지 않았나하는 점입니다.

 

이제 순서는 부동산버블의 붕괴가 금융시스템을 마비시키고, 이것은 불가피하게 금융시스템의 회복을 위한 금리인상을 유발할것이며 결국 더 처절한 부동산폭락으로 악순환될것이라는 점입니다. 결국 가야할길을 더 아프게 가는 형국이 되어버렸습니다.

 

 

맨위의 그림에서 제시하는 프로세스를 잘 기억해 둘 필요가 있습니다. 즉 예금자나, 대출자는 사실 이러한 금융위기의 1차적인 충격에서는 벗어나있지만, 위기가 고조되어 뱅크런등이 발생하고 은행시스템이 마비되면 부동산의붕괴속도는 더딘반면에 금융시스템의 붕괴는 빨라서 뜬금없이 예금자가 먼저 피해를 입을 가능성도 있다는 것입니다.

 

이러한 경과에 대한 해답은 이미 유럽에서 진행되고있으므로 MB정부가 무능하다고는 하나 답습은 할것으로 보여지고, 일단 예금전액에 대한 국가보장, 아울러 은행에 대한 구제금융내지는 국유화를 진행하면서 어느싯점에서 금융시스템을 살려내기위해서 불가피한 금리인상을 선택하게 될것입니다.

 

이싯점에선 상당한 부동산버블붕괴가 진행되었을것으로 보이고, 부동산시장의 버블이 다빠지고 금융시장이 안정화되는데에는 최소한 몇년의 시간이 소요될것입니다.

 

부동산버블의 붕괴정도와 속도가 금융시스템의 사활에 영향을 줄것이나, 현재와같은 상황에서는 세계적인 합의가 진행되더라도 국내에서 우리가 맞게될 현실은 변함이 없을것같습니다.

 

*참고로 은행시스템이 마비되니, 돈인출해서 장농에 쌓아두라는 말씀 아닙니다. 그 파급효과는 부동산대출에 가장 노출된정도가 큰 금융기관과 지역으로 부터 순차적으로 시작될것이며, 상대적으로 부동산대출에 덜노출된 금융기관은 그 파급효과가 적을것입니다.