<<부동산 투자에 관한 장기 전망 (1)>>

 

 

부동산 투자에 관한 장기 전망 (1)

2010.11.10 호호당의 김태규님

 

 

 

 

주변 사람들로부터 이제 부동산 투자는 끝난 것이냐는 질문을 많이 받는다. 내가 2004 년부터 부동산 투자에 관해 否定(부정)적인 얘기만을 지속해왔으니 그럴 법도 하다.

 

오늘은 우리 국운과 연관하여 부동산 투자에 대해 내가 생각하고 있는 장단기 전망을 털어놓고자 한다. 늘 얘기해왔듯이 단기적인 전망은 아주 부정적이다. 단기적인 전망이란 우리 국운의 겨울에 해당되는 2024 년까지를 말한다.

 

먼저 지난 세월의 부동산에 대해 간단히 정리해보자.

 

우리나라의 부동산 가격상승을 보면 첫 번째 상승 파동은 1960 년대 중반에 있었다. 그 첫 번째 상승 파동을 이끌어낸 핵심 모멘텀은 1968 년 초에 착공된 ‘경부고속도로 건설’과 ‘서울 확대개발’이었다.

 

시장은 먼저 반응하는 법이어서 가령 양재동 말죽거리의 경우 그에 앞서 1965 년부터 가격이 상승하기 시작했으니 부동산 상승파동의 출발점이었다.

 

또 서울시 확대개발 건은 강북의 종로와 광화문이라는 기존의 축을 중심으로 ‘여의도를 포함한 영등포’ 일대와 ‘강남’이라는 두 개의 새로운 축을 추가하여 서울을 메가 시티로 개발하는 거대 사업이었다.

 

이에 따라 여의도 일대와 강남 일대는 엄청난 개발 붐과 함께 땅값이 급상승했다.

두 번째 상승 파동은 이른바 노태우 대통령의 주택 2백만 호 건설 건이었다.

 

우리 경제가 1986 년부터 비약적으로 상승하면서 순식간에 불어난 중산층들은 더 이상의 셋방살이를 거부하게 되었고, 이에 부응하기 위해 분당과 일산, 하남 등의 신도시 건설 사업이 이루어졌다.

 

마지막 상승 파동은 그간에 형성된 자본 축적과 관련이 있다. 자본의 축적은 양극화를 초래하면서 부유층을 중심으로 하는 호화 사치 문화가 기승을 부리게 되었다. 2004 년에 시작된 프리미엄 아파트 붐과 함께 생겨난 마지막 부동산 상승 파동이었다.

 

프리미엄 아파트 판매는 일부 부유층에 국한된 것이 아니라, 거액의 대출을 수반하면서 보통의 중산층도 가세했으니 이로서 우리 중산층의 소비여력은 철저하게 소진되고 말았다.

 

중산층의 소비여력이 떨어지면 그것이 바로 ‘거품’이다. 한때 세계적으로 높았던 우리의 저축률은 거의 제로 상태로까지 떨어졌고, 모든 것이 ‘빚’으로 유지되고 돌아가는 ‘거품 경제 시대’에 우리는 살고 있다.

 

은행에 돈을 맡긴 자는 대기업과 일부 부유층이고, 그 돈을 쓰는 자는 일반 국민이다. 그렇기에 현 상태에서 금리 인상은 전 국민의 생활을 직접적으로 위협하지 않을 수 없다.

 

그러나 저금리 기조를 이어간다 해도, 거액의 대출을 안고 아파트를 사들인 일반 중산층들은 사실 희망이 없다.

 

금리가 낮다 해서 원금 자체를 상환해주는 것은 아니다. 원금을 상환해서 빚으로부터 벗어날 수 있는 유일한 방법은 또 한 번의 부동산 상승 말고는 없기 때문이다.

 

그러나 사줄 사람이 더 이상 없다는 사실 또한 사실이고 현실이다. 그렇기에 나는 2004 년부터 지금까지 부동산 투자에 관해 부정적인 생각을 유지해오고 있다.

 

2008 년 미국 금융위기 이후 중국 그리고 독일을 제외한 거의 모든 선진국들, 미국을 비롯한 유럽과 일본, 그리고 우리까지 거의 모든 나라와 정부는 저금리는 물론 양적 완화와 적자재정 등 갖은 방법을 써서 인플레이션을 일으키고자 무진장 애를 쓰고 있고 또 환율을 낮게 가져가려고 환율전쟁까지 일으키고 있다.

 

인플레이션 정책이 의도하는 바는 ‘부채 탕감’이다. 부동산을 포함한 각종 스탁이 상승하면 상대적으로 실질 부채는 줄어들 것이니 그 결과 소비자들의 소비를 되살려낼 수 있다는 기대를 하고 있다.

 

중국과 독일을 제외한 거의 모든 나라가 인플레이션 정책을 쓰고 있지만, 모두가 그런 마당이라 기대하는 인플레이션이 생겨나지 않고 있다. 여전히 디플레이션 기조가 이어져가고 있는 현실이다.

 

그리고 내년부터는 양적 완화에도 불구하고 디플레이션이 본격화되리라 본다. 더 이상 약발이 듣지 않는 상황이 올 것이라는 얘기이다.

 

우리의 경우 저금리와 재정적자를 통해 현재의 거품경제를 그런대로 이어가고는 있지만, 또한 한계에 봉착할 것이라 본다.

 

빚더미에 눌린 중산층의 소비가 늘어날 가능성은 없기 때문이다. 중산층의 소비가 되살아나려면 앞서 말했듯이 결국 부동산 상승을 통해 원금 상환이 가능해야만 하는데 그런 가능성은 결코 없기 때문이다.

 

다시 말해 우리 경제의 상승과 함께 세 번의 부동산 상승 파동이 끝났으니 이제 남은 것은 거품을 정리하는 수밖에 없다. 거품 정리와 그로 인한 후유증이 이어지는 기간을 나는 국운의 겨울이라 말하고 있는 것이고. 미국의 장기 침체와 그로 인한 세계 경제의 장기 침체 기간 동안 우리 역시 침체를 겪을 수밖에 없다는 얘기이다.

 

증시 용어로 말하면 主砲(주포)가 죽으면 새로운 세력이 등장할 때까지 증시가 無力(무력)한 것과 같다. 그렇다고 중국이 미국을 대신할 만한 주포가 되기에는 어림도 없는 실정이고, 중국 역시 덩치가 커서 그렇지 여전히 이머징 국가에 불과하다.

 

그렇기에 부동산에 대한 단기전망, 그러니까 2023 년까지의 전망은 부정적이다. 하지만 장기적인 전망은 완전히 다르다. 우리 국운상 2024 년에 시작될 새로운 60 년 순환은 그야말로 엄청난 황금의 시대가 될 것이라 확신하고 있기 때문이다.

 

그 새로운 순환의 핵심 모멘텀은 통일과 함께 시작될 것이다.

 

숨 한 번에 다 뽑아내려니 숨이 차다. 잠시 호흡을 고르는 의미에서 다음 글에서 이어가기로 한다.