40~60대가 만든 '부동산 거품', 2030 죽는다

 

40~60대가 만든 '부동산 거품', 2030 죽는다

50~60대가 만든 게임규칙에 뛰어들어 '거품' 만든 40대

[오마이뉴스 김광수경제연구소 기자]

현재의 20~30대는 한동안 부동산으로 부를 축적하는 것은 어려울 것이다. 지금 20~30대의 부모 세대인 50~60대는 달랐다. 이들이 장년기에 경제는 고도 성장기를 구가했고, 거의 모두가 고도성장의 혜택을 봤다. 급속한 경제성장기에 생산경제 부문의 성장은 부동산을 포함한 자산경제의 성장도 불러왔다. 기복은 있었지만, 수도권의 집값은 비교적 꾸준히 상승했다. 입지가 좋은 곳에 아파트를 분양받고 두 세 번 옮겨다니면 재산을 쉽게 불릴 수 있는 시기가 있었다.

현재의 부동산 거품도 이 같은 방식에 익숙한 50~60대가 주도했다. 물론 경제 패러다임이 바뀌었는데도 새로운 패러다임에 걸맞은 경제 운용방식과 게임 규칙을 만들어내지 못한 정치권과 정부 관료들이 이를 조장했다고 할 수 있다.

하지만 정치권과 정부 관료들 또한 그런 경제에 익숙한 사람들이다. 이는 김대중 정부나 노무현 정부, 이명박 정부에 이르기까지 크게 달라진 것이 없다. 이명박 정부는 오히려 70, 80년대 개발주의 시대 경제운용 방식으로 되돌아간 느낌을 줄 정도다. 이렇게 50~60대가 만들어낸 게임의 룰에 세대의 허리에 해당하는 40대가 뛰어들어 현재의 버블을 만들어냈다.

하지만 30대는 어떤가? 상당한 상류층 집안 출신이나 상위 5% 안에 드는 소득을 갖지 않았다면 현재의 집값 거품을 마음껏 즐길 수는 없었을 것이다. 뛰는 집값에 전전긍긍하다 집값이 상당히 오른 뒤 빚을 잔뜩 안고 뛰어들었을지도 모른다. 지금쯤은 떨어지는 집값에 불안해 할 것이다.

강남 진입은 어려웠을 테고 수도권이나 강북의 중소형을 노렸을 가능성이 높다. 빚을 내 집을 살 수도 없었던 30대는 오르는 집값을 보며 정부를 욕하거나 신세 한탄만 했을 것이다.

30대, 뛰는 집값에 전전긍긍...'88만원 세대'인 20대는?

▲ 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려 있는 경제는 지속할 수 없다. 사진은 김포한강신도시에 들어선 아파트 ⓒ 김포한강신도시

30대가 이런데 20대는 오죽하겠는가? '88만원 세대'로 표현되듯 한국 사회의 경제적, 사회적 약자인 20대가 집값 거품을 보면서 무슨 생각을 하겠는가? 아마 자신의 삶과는 상관없는 딴 나라 얘기로 여길 것이다. 필자가 실제로 20대를 위한 강연에 나가보면 부동산 거품이 젊은 세대에 미치는 악영향이 매우 큰데도 그런 사실을 거의 인식하지 못하고 있었다.

괜히 세대 간 갈등을 조장하고 싶어서 이러는 것이 아니다. 비교적 풍족한 경제 환경에서 자란 20, 30대는 부모 세대와는 확연히 다른 경제적, 사회적 감수성을 갖고 있다. 하지만 이들은 기성세대가 짜놓은 게임의 룰에 따라 사회, 경제적 게임을 시작했다. 그러다 보니 기성세대가 주도하는 게임판에 휘둘리게 됐다. 기성세대가 하는 방식을 지켜보다 불안해지니 뒤늦게 집값 거품 투기에 가담했다.

하지만 집값 거품이 꺼지고 나면 부모 세대의 게임 방식을 되풀이해서는 경제가 성장할 수 없음을 깨닫게 될 것이다. 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려 있는 경제는 지속할 수 없다. 생산경제의 현장에서 열심히 일하기보다 눈치 빠르게 집 잘 사두는 게 유리한 경제는 발전할 수 없다. 현재의 집값 거품이 꺼지면 빚을 청산하는데 사회 전체적으로 상당한 시간과 에너지가 필요할 것이다. 집값 거품에 기대는 기성세대의 방식으로 돌아가고 싶어도 돌아갈 수 없는 시대가 올 것이다. 이미 국민경제 전체적으로 빚을 너무 많이 내 더 이상 빚을 낼 수 없는 상황이 돼가고 있기 때문이다.

2030세대, 새로운 게임 규칙 만들어라

그렇다면 이제 경제 전체가 새로운 게임 규칙에 따라 굴러가지 않으면 안 된다. 이 같은 새로운 게임 규칙을 만들고, 주도할 세대는 2030세대일 수밖에 없다. 기존 게임 규칙의 문제점을 뼈저리게 느끼고 있는데다 새로운 시대적 감수성과 전문 능력으로 무장하고 있기 때문이다.

사실 이는 동시에 부모세대에게 전하고 싶은 말이기도 하다. 2030세대가 누구의 아들딸인가? 결국 5060세대의 자식일 수밖에 없다. 부모세대가 주도한 집값 거품은 대부분 사람들이 살기 힘든 경제구조를 만들었다. 모두가 오른 집값과 높은 임대료 때문에 신음하고 있다.

부모 세대가 주도해서 만든 집값 거품은 당장 부모 세대의 피해로 돌아온다. 일자리가 줄어들어 걱정하는 자녀, 결혼 적령기가 지나도 집값 부담 때문에 결혼을 늦추는 자녀는 누구의 자녀이겠는가? 당장 자녀들을 출가시키려고 해도 과거보다 훨씬 불어난 부담을 느낄 것이다. 또 노후를 앞두고 현금 확보를 위해 집을 줄여가려 해도 천정부지로 오른 집값에 놀랄 것이다.

이런 식으로 한국 사회는 축구장에서 조금 잘 보기 위해 앞사람이 일어서는 바람에 뒷사람들까지 모두 일어서야 하는 상황이 돼버렸다. 각 개인이 자신에게 가장 이득이 되는 방향으로 집을 사고팔다 보니 사회 전체적으로는 매우 큰 폐해가 생긴 것이다. 이른바 경제학에서 말하는 '구성의 오류(Paradox of Composition)'다.

물론 이것은 집을 가진 사람들 사이의 이야기다. 무주택 저소득층과 시기적으로 집 장만이 어려웠던 2030세대는 철저히 착취당하는 게임이었다. 집값 거품은 이처럼 국민경제 전체로 볼 때 일부 부동산 부자들을 제외하고는 모두에게 나쁜 사회적 결과를 만들어냈다. 소수의 부동산 부자들과 그들을 옹호하는 정치세력들을 위해 한국 경제의 미래를 제물로 바칠 수는 없다.

집값 거품이 빠지면 한국 경제에 일대 시련기가 닥칠 것이다. 하지만 끝까지 개발경제 시대의 패러다임에 매달린다면 한국 경제에는 미래가 없다. 이제부터라도 한국 경제의 새로운 미래를 만들어야 한다. 그런 미래는 어떤 것일까?

사람에게 투자해 고부가가치 서비스 창출해야

많은 이들이 첨단기술경제 시대이고, 지식정보화 시대, 창의경제 시대라고 한다. 그러면 국가 전체의 자원 배분이 이런 쪽으로 배분되도록 해야 한다. 첨단 기술을 고안하고 지식과 정보를 창출하며 창조성을 발휘하는 것은 사람이다. 사람에게 투자해야 한다. 한 국가경제의 자원은 유한하기에 제한된 자원 안에서 최적의 생산성을 낼 수 있는 자원 배분을 해야 한다. 대부분의 선진국이 사람에게 투자해 고부가가치 서비스를 창출하고, 첨단기술을 육성한다. 한국 같은 주입식 교육이 아닌, 창조적 교육 프로그램으로 지식과 정보를 생산 가공하고, 창의성을 마음껏 발휘할 인재를 키워낸다.

필자가 유학생활을 했던 미국 보스턴이 대표적인 경우다. 보스턴에 대규모 공장이 있는 것도, 고층 아파트가 있는 것도 아니다. 오히려 100년 이상 된 주택에서 사는 사람들도 많다. 어떤 도로는 누더기에 가까울 정도라 놀란 적이 있다.

그렇다고 보스턴이 못 사는 동네인가? 그렇지 않다. 보스턴의 평균 가구 소득은 미국 평균의 약 2배 정도다. 소득 수준으로는 미국에서 몇 손가락 안에 꼽히는 부자 도시다. 싱가포르가 2000년대 초반 일시적인 불경기로 휘청거릴 때 벤치마킹 대상으로 꼽았던 것이 바로 보스턴이다. 도대체 보스턴에 뭐가 있기에 행정구역상으로 60여 만 명, 광역 보스턴(Greater Boston)으로 따져도 340만 정도에 불과한 도시가 그렇게 두각을 나타낼까?

보스턴에는 인재가 있다. 하버드대학과 매사추세츠공대(MIT), 보스턴대학(BU), 보스턴칼리지(BC), 터프츠 대학 등을 필두로 100여개의 각종 대학들에서 매년 수많은 인재들이 쏟아져 나온다. 많은 인재들이 뉴욕이나 워싱턴 등으로 진출하기도 하지만, 보스턴에 남아 엄청난 부가가치를 창출한다.

하버드 의대 협력병원인 매사추세츠 종합병원(MGH)을 중심으로 의료산업이 발달해 있고, 관련 분야에 쏟아져 나오는 인재들을 중심으로 생명공학과 제약 산업이 눈부시게 발전한다. MIT를 모태로 한 각종 IT산업과 로봇공학도 예외가 아니다. 인재들을 유치하기 위해 많은 기업들이 미국 전역에서 이전해온다.

또한 인재들은 자신들의 벤처기업을 만들어 미래의 빌게이츠를 꿈꾼다. '베인 앤 컴퍼니'나 '보스턴 컨설팅그룹' 등 세계 유수의 컨설팅펌들도 보스턴에 본사를 두고 있다. 역시 보스턴에서 배출된 우수한 인재들이 이들 회사의 토대가 됐다. 보스턴 필하모닉과 보스턴 발레단처럼 예술혼과 창조성이 살아 숨쉬는 도시이기도 하다.

인구 60만의 도시에 공립도서관만 36개나 된다. 인구 1000만의 도시 서울에 '독서실 같은 도서관'이 아닌, 진짜 공립도서관이 30개 정도에 불과한 것과 너무나 비교된다. 이런 보스턴 경제의 활력이 모두 사람과 교육, 문화에서 나왔다. 제대로 된 선진경제가 가는 길이 바로 이런 방향이다. 한국 경제가 미래를 기약하고 한 단계 더 도약하기 위해서도 가야 하는 방향이다. 물론 하루 아침에 되지는 않겠지만, 시간이 걸리더라도 반드시 가야 하는 길이다.

정부, 집값거품 빼기는커녕 더 큰 거품으로 막기에 급급

▲ 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 사진은 4대강사업 낙동강 22공구 달성보 현장 ⓒ 정수근

그런데 현 정부는 어떤가? 마치 한국경제의 미래가 콘크리트와 아파트에 있는 것처럼 느껴질 정도다. 온 국민의 거센 반대에도 불구하고, 그리고 우리 아이들 급식비와 차상위 계층의 건강보험 혜택까지 줄여가며 4대강 사업과 경인운하 등 대규모 토건사업에 집착하고 있다. 집값 거품을 빼나가기는커녕 더 큰 거품으로 막기에 급급하다.

묻고 싶다. 비정규직 양산과 저임금으로 사람은 천대하면서 땅과 집만 신주단지 모시듯 하면 경제가 사는가? 정부부터 부동산에 돈을 잔뜩 집어넣고, 가계와 기업까지 덩달아 부동산 투기판에 뛰어들게 하면 경제가 사는가? 집값이 미국 뉴욕과 영국 런던보다 더 비싸진다고 한국이 초일류 국가가 되는가? 전국 곳곳에 아파트를 즐비하게 짓는다고 한국의 성장 잠재력이 높아지는가?

지금 정부가 하는 것은 실제로는 기득권층을 위한 집값 거품 유지 정책이다. 하지만 그런 속셈은 감추고 경기를 살린다는 명목을 내세우고 있다. 하지만 이명박 정부의 부동산 경기 부양은 오히려 한국 경제를 죽이는 길이다. 한국 경제의 성장 잠재력을 키우고, 한국 경제의 미래인 인재를 키우는 방향에 역행하는 길이다. 이처럼 현 정부는 선진경제를 외치지만 실제로는 시대착오적인 개발경제 시대로 후진하고 있다.

당장은 어렵더라도 자식 세대가 살 수 있는, 한국 경제가 미래를 기약할 수 있는 새로운 게임 규칙을 만들어야 한다. 상류층만이 아니라 모두가 저렴한 비용으로 누릴 수 있는 질 좋은 교육을 만들어야 한다. 초중고 과정에서는 살인적인 입시경쟁에서 벗어나 창의성을 강화하는 교육을 만들고, 오히려 '경쟁의 무풍지대'인 대학이 경쟁하도록 해야 한다.

재벌 기업들의 독과점적 이익을 보장해주는 구조 대신 국내시장에서도 국제무대에서와 마찬가지로 치열한 경쟁을 펼치게 해 소비자 중심의 경제를 건설해야 한다. 충분히 타당성이 검증되지 않은 각종 건설토목사업에 돈을 쏟아 붓는 과거 일본과 같은 토건국가적 행태도 멈춰야 한다.

무엇보다 건설 마피아 거부할 때

대신 우리 아이들이 마음껏 몸과 마음을 키울 수 있는 더 많은 도서관을, 더 많은 문화공연장을, 더 많은 체육시설을 만들어야 한다. 시설만 만들 게 아니라 우수한 독서지도사와 좋은 강사와 트레이너들이 좋은 프로그램을 운영하고 아이들이 저렴하게 이용할 수 있게 해야 한다.

거대한 예술회관을 짓는데, 수백억 수천억을 낭비할 게 아니라 그 돈으로 제대로 된 공연 기획과 창작활동을 활성화하고 시민들의 문화예술 향유 기회를 확대하는데 투자해야 한다. 그러면 문화 예술 시장이 커지고 절로 문화예술 분야 일자리가 늘고 삶의 질도 높아진다. 10년 후 터질 저출산 고령화 충격에 대비해 저소득층과 노후세대를 위한 더 많은 복지 혜택도 체계적으로 마련해가야 한다.

돈을 어디에서 마련하느냐고? 한 해 80조 원에 이르는 공공사업 발주 예산을 줄이고, 제대로 된 공공건설사업 발주 시스템을 만들면 이를 위한 예산은 얼마든지 확보할 수 있다. (필자는 지금까지 얼마나 많은 정부 예산이 건설과 토목사업에 낭비되고 있는지를, 그래서 어떻게 이를 아낄 수 있는지 상세히 설명한 바 있다.)

국민들이 큰 걱정 없이 살 수 있는 주택 및 부동산 구조를 만들어야 한다. '무늬만 서민주택정책'인 보금자리주택 대신 5%도 안 되는 공공주택 재고를 OECD가입국 평균 수준인 20~30% 수준에 이를 때까지 획기적으로 늘려가야 한다. 그래서 저소득층뿐만 아니라 중산층까지 이용할 수 있어야 한다. 후분양제 확대와 공공부문의 원가 공개 등 소비자 중심의 주택 시장을 만들어야 한다.

그리고 무엇보다 건설마피아를 거부해야 한다. 건설업체와 관련 정부 관료, 산하 공기업과 연구기관, 정치권 그리고 건설업체들의 부동산 광고에 목을 맨 언론들은 거대한 이권 집단화돼 있다. 이런 상황에서 건설업체 출신으로 '삽질 경제학'의 태두 격인 대통령이 정부의 수반이다.

이런 세력들이 내놓는 시대착오적인 정책들을 경계하고 견제해야 한다. 이런 세력이 주도하는 부동산 거품 경제, 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 땅과 집이 아닌, 사람을 귀하게 여기고 사람을 제대로 키우는 경제를 만들어야 한다. 이런 경제는 자식세대 홀로, 또는 부모세대 홀로 만들 수 없다. 부모세대와 자식세대가 합심해서 힘과 지혜를 모아 이런 방향으로 나아가야 한다. 그럴 때만이 한국 사회의 새로운 재구성이 가능하다.

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