아파트 투자가 좋은 이유

아파트 투자가 좋은 이유     

쌈지선생 | 조회 1043 |추천 0 |2019.12.16. 02:16 http://cafe.daum.net/10in10/9Srp/5691 

아파트 투자가 좋은 이유 예전에는 나이를 묻는 것이 실례였지만, 요즘은 어디 사는지 묻는 것이 실례인 시대가 되었다. 사는 곳으로 그 사람의 모든 것이 평가된다. 오죽하면 이런 우스갯소리도 있을 정도다. “어디 사세요?” 물었을 때 강남 사는 사람들은 “삼성동 살아요.”, “청담동 살아요.”라고 답한다. 반면에 노도강 지역에 사는 사람들은 “서울 살아요.”라고 답한다고 한다. 심지어 아이들끼리도 아파트 사는지 빌라에 사는지 따진다고 한다. 씁쓸한 현실이다. 아파트는 투자의 기본이 되는 상품이다. 우리나라에서 거주하고 싶은 주택을 꼽으라면, 대부분 아파트를 꼽기 때문이다. 하나의 아파트 단지는 적게는 300세대에서, 많게는 수천 세대로 구성된다. 모두 설계와 구조가 비슷하므로 비교 대상이 많다. 거래가 풍부하니 매매가격도 쉽게 파악할 수 있다. 따라서 초보자가 투자로 접근하기 좋다. 그렇다고 초보자만 선호하는 상품도 아니다. 중수도, 고수도 아파트를 선호한다. 투자는 기본적으로 팔아야 수익이 확정되며, 결국 파는 것을 염두에 두어야 하기 때문이다. 왜 많은 사람들이 토지 투자로 실패를 맛보겠는가? 시세 파악이 어렵고, 매매가 어렵기 때문이다. 즉 모든 투자는 환금성이 중요하다. “나는 아파트가 답답해서 싫어. 앞마당이 있는 단독주택이 좋아.”라고 생각할 수도 있다. 그건 당신만의 생각이다. 다른 사람들은 대부분 아파트를 원한다. 그러므로 내가 좋아하는 단독주택이 아니라, 남들이 좋아하는 아파트에 투자해야 한다.  통계청에서 발표한 ‘2018년 주택소유통계’를 보자. 2018년 기준으로 총 주택 수는 1,763만 호고, 이중 아파트는 1,082만 호다. 전국 주택 중 아파트는 61%를 차지한다. 서울시 주택 통계를 보자. 서울에는 총 287만 호의 주택이 있으며, 이중 아파트는 168만 호다. 아파트가 서울시 주택의 58%를 차지하고, 다세대주택(빌라)이 25%를 차지한다. 합계는 83%다. 서울시의 주거 형태는 아파트와 다세대주택이 거의 전부라고 봐도 무방하다. 서울시 가구 수 통계를 보자. 서울시 평균 가구원 수는 2.4명이다. 1인 가구 비중은 32.0%이고, 2인 가구 비중은 25.5%다. 1~2인 가구가 전체의 57.5%를 차지한다. 즉 서울은 1~2인 가구가 주류다. 3인 가구는 21.0%이고, 1~3인 가구를 합하면 전체 가구의 78.5%를 차지한다. 이런 데이터는 공공데이터 포털(https://www.data.go.kr)에서 얻을 수 있다. 직접 찾기 어려우면 구글 검색을 이용해도 된다. 구글에 ‘서울시 주택 통계’ 같은 검색어를 입력하면, 쉽게 찾을 수 있다. 우리는 이런 통계를 분석하여, 서울 부동산 투자의 중요한 힌트를 얻을 수 있다. 첫째, 서울에 383만 가구가 사는데, 서울 아파트는 168만 채뿐이다. 비율로는 41%다. 모두가 아파트를 원하는데, 아파트는 턱없이 부족하다. 서울 아파트는 앞으로도 계속 부족할 것이다. 아파트를 지을 땅이 없기도 하고, 정부의 재개발, 재건축 규제도 하나의 이유가 된다. 요즘은 정부 주도로 낡은 빌라를 허물고, 대규모로 재개발하기 어렵기도 하다. 둘째, 서울 부동산의 주 수요층은 전체의 57.5%를 차지하는 1~2인 가구다. 우리는 여기에 주목해야 한다. 1인 가구, 2인 가구는 앞으로도 계속 늘어날 것이기 때문이다. 투자 목적이라면, 이들이 선호하는 주택을 골라야 한다. 투자 선택의 폭을 넓히려면, 3인 가구까지 포함해서 보면 된다. 그러면, 우리는 어떤 아파트에 투자해야 할까? 1인 가구를 대상으로 한 투자라면 15평형~18평형 아파트가 좋고, 2인 가구를 대상으로 한 투자라면 24~25평형 아파트가 좋다. 물론 3~4인 가구가 선호하는 33평형도 훌륭한 투자 대상이다. 이보다 더 큰 평형대는 고소득층이나 대가족이 찾는다. 하지만 수요가 적다. 집이야 크면 좋지만, 큰 만큼 관리비도 비싸다. 1~2인 가구가 그렇게 큰 집을 살 이유는 없다. 수요가 적으니 임대 놓기도 어렵다. 특별한 목적이 없는 이상, 대형 아파트는 투자 대상이 아니라고 봐도 된다. 자, 이 정도로도 왜 아파트가 좋은지 충분한 답이 되었을 것이다. 여기서는 서울을 예로 들었지만, 지방 도시도 마찬가지다. 투자는 내 물건을 받아 줄 사람이 많은 상품에 해야 한다. 즉 수요가 많고, 팔고 싶을 때 쉽게 매도할 수 있는 상품이 좋다. 투자 경험이 적은 사람일수록 아파트로 시작해라. 쉬운 아파트 투자로 충분한 경험을 쌓고, 다른 투자상품에 관심을 가져도 늦지 않다. 빌라나 상가에 투자하고, 매달 월세를 따박따박 받는다는 얘기를 책에서 본 적이 있을 것이다. 굉장히 좋아 보이고, 낭만적으로 보일지도 모르겠다.  빌라 투자나 상가 투자로 성공한 사람도 있지만, 그 확률은 높지 않다. 책에는 원래 성공한 사례만 나오는 법이다. 실패한 사례는 아무도 이야기하지 않는다. 그래야 책이 팔리기 때문이다. 당신이 책 속 영웅이 될 가능성이 낮다. 이 사실을 먼저 깨달아야 한다. 빌라나 상가는 직접 투자하고 경험하기 전에는 알지 못하는 문제가 숨어 있다. 빌라나 상가의 장단점은 뒤에서 따로 얘기하겠다. (PS) 이 글은 내년 1월 말에 출간될 <부자로 가는 마지막 비상구> 책 내용의 일부입니다. 재테크 마인드부터 시작해서, 금리, 금융상품, 부동산 등을 다루는 종합 재테크 책입니다.