덩칫값 못하는 대형 아파트의 추락, 30평이 50평 가격 추월

덩칫값 못하는 대형 아파트의 추락, 30평이 50평 가격 추월

리얼캐스트 입력 2018.04.12 08:44 수정 2018.04.12 08:44 

           

           

┃30평대 아파트값, 대형 추월 

중소형 아파트값이 대형을 앞지르고 있습니다. 서울부동산정보광장의 아파트 실거래가를 조사한 결과 지난 3월 송파구 파크리오 전용 84㎡(16층)가 13억5000만원에 거래됐습니다. 같은 날 이 아파트의 전용 144㎡(8층)도 같은 금액에 주인이 바뀌었습니다. 심지어 앞서 거래된 전용 84㎡(26층)는 15억2000만원에 거래돼 중형 아파트값의 확연한 역전을 보여주고 있습니다. 

지방도 예외는 아닙니다. 부산 해운대 힐스테이트 위브(총 2369가구) 전용 134㎡는 지난 1월 6억3000만원(2층)에 거래됐습니다. 같은 시기 이보다 더 작은 전용 80㎡가 같은 금액인 6억3000만원(19층)에 거래됐는데 말이죠. 

┃돈 벌어준 소형, 돈 까먹은 대형 

대형 아파트가 수요층의 외면을 받는 주된 이유는 더 이상 시세차익을 기대할 수 없기 때문입니다. 이는 최근 10년간 집값 상승률로 입증되고 있는데요. 부동산인포가 부동산114 자료를 바탕으로 전국 아파트값 상승률을 조사한 결과 전용 85㎡ 초과 아파트의 경우 10년 동안 원금 회복이 안 된 지역이 무려 52곳에 달했습니다. 불과 24곳만이 50% 이상 상승했죠. 

반면 전용 60㎡ 이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승했습니다. 심지어 부산 수영구, 대구 수성구 등은 100% 이상 뛰었으며 경남 창원, 광주 북구 등도 70% 넘게 올랐습니다. 전국 지자체가 229곳임을 감안하면 소형 아파트를 구입한 사람 중 절반 가량은 50% 이상의 시세차익을 봤다는 계산이 나옵니다. 

“아파트가 주요한 재테크 수단으로 자리잡은 현재, 대부분의 사람들은 거주하면서 시세차익까지 볼 수 있는 아파트 투자를 선호하는 것은 어찌 보면 당연한 이치입니다. 반대로 이와 같은 매력이 없다면 수요층이 등을 돌리게 마련이죠. 대형 아파트가 외면 받는 이유입니다.”(부동산 전문가 L씨)

┃대형 아파트 단점1. 환금성 떨어지고 적절한 시세 형성 안 돼 

천덕꾸러기가 된 대형 아파트의 인기 하락은 수요층 감소에 기인합니다. 급속도로 진행되고 있는 1~2인가구 중심의 인구변화로 수요가 급격히 줄어든 것이죠. 덕분에 환금성도 떨어져 시세도 제대로 형성되기 어렵게 됐고요. 실제 창원시 메트로시티 2단지(총 1915가구)에서 가장 큰 평수인 전용 114㎡의 경우 2017년에 단 2건의 매매가 있었을 뿐이었습니다. 

┃대형 아파트 단점2. 고정비 덩어리

고정적으로 지출해야 하는 관리비 부담도 대형 아파트를 꺼리는 요인으로 작용하고 있습니다. 통상 전용 84㎡의 기본 관리비는 10~15만원인 반면 전용 144㎡는 20~25만원선으로 전기세, 난방비 등 개별 관리비가 더해지면 매달 2배 가량의 고정비가 지출되기 때문이죠. 일례로 잠실 트리지움의 전용 149㎡의 월 평균 관리비는 55만원대로 전용 84㎡에 비해 2배 가량 높은 것으로 조사됐습니다. 

┃아! 옛날이여~ 중대형에도 봄 있었다

한때 대형 아파트가 시장을 주도할 때도 있었습니다. 2000년대 초반에는 대형 아파트 분양가가 3.3㎡당 2000만원을 호가했죠. 건설사도 인기 있는 대형 평형에 공급에 주력했고요. 

“2000년대 초반에는 개인소득의 증가, 쾌적한 주거공간에서 살고 싶어하는 인간의 욕구 등으로 대형 아파트가 시장을 주도할 것이라는 분위기가 팽배했습니다. 덕분에 미니신도시급으로 들어설 수 있는 수도권 외곽, 예컨대 일산 식사나 덕이동, 용인의 동백, 구성 기흥 등에 단기간에 대형 아파트가 지어졌죠. 현재 이곳들 중 분양가 조차 회복 못한 단지가 상당합니다.” (K대학교 부동산학과 교수)

┃대단지 브랜드로 경쟁력 키우는 지방 소형 아파트

이런 탓에 소형의 인기는 수직 상승 중입니다. 국토교통부의 실거래가에 따르면 서울 송파구 '리센츠' 아파트의 전용 27㎡는 지난 3월, 분양가(1억9230만원) 대비 4배에 육박하는 7억1100만원(26층)에 거래됐습니다. 이 단지의 전용 27㎡는 2005년 분양 당시 유일하게 미분양 됐던 평형입니다. 지방도 예외는 아니어서 대구 달서구 ‘브리티시용산’ 전용 48㎡는 지난 3월 2억4500만원에 거래됐습니다. 분양가가 1억3400만원에서 1억원 가량 오른 셈입니다. 

“특히 지방의 경우 중소건설사의 소규모 단지가 주를 이뤘던 소형이 최근에는 대단지 브랜드 아파트로 확대되는 추세입니다. 일례로 경남 창원에서 공급되는 ‘e편한세상 창원 파크센트럴’은 일대에서는 보기 드문 대단지 브랜드 아파트로 총 1253가구 중 전용 60㎡ 이하가 482가구를 차지하고 있습니다. 지방에서도 대세 흐름인 좋은 소형을 선택할 수 있는 기회가 확대되고 있는 것이죠. 3.3㎡당 7,000만원이 지방에서도 안 나온다는 보장이 있을까요?”(부동산 전문가 U씨)

┃대형 아파트를 사야 한다면? 

한편 전문가들은 대형 아파트 구매를 염두에 둔다면 한달 관리비를 매달 50만~100만원 이상 지불할 수 있는 여력이 있는 부자들이 사는 곳을 선택하라고 조언합니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“서울의 경우 한강벨트 축이나 3대 도심권역, 강남권 및 준강남권역은 대형 평형이라도 하방경직성이 강해 쉽게 가격이 내려가지 않을 것입니다. 하지만 수도권 외곽은 ‘대형 아파트의 무덤’이라는 꼬리표를 여전히 떼기가 쉽지 않을 것입니다. 또한 향후 수년간 수도권 대형 아파트의 관전포인트는 1기신도시를 시작으로 본격화될 재건축이나 리모델링의 진행 여부가 될 것입니다. 지방의 경우 새 아파트로 갈아타려는 수요층이 두터운 지역으로 상대적으로 브랜드 아파트 공급이 덜했던 대단지 새 아파트를 주목해야 합니다. 하지만 현재 가격 역전 현상은 급작스러운 변화가 아닌 새로운 주거 패러다임의 변화라는 본질은 간과해서는 안 될 것입니다."