한국서 개인사업자 1위는 '부동산임대업자'…"이게 나라냐?"

[행동재무학]<185>매출액·영업이익 증가율도 최고…과도한 임대료 체계 개편해야 '적폐청산 1호'

머니투데이 강상규 소장 |입력 : 2017.07.02 08:00

편집자주행동재무학(Behavioral Finance)은 시장 참여자들의 비이성적 행태를 잘 파악하면 소위 알파(alpha)라 불리는 초과수익을 얻을 수 있다고 설명한다.

한국 사회에서 최고의 직업을 물으면 단연 부동산임대업자를 꼽는다.

초등학생은 장래희망이 임대업자라고 답하고, 청소년들은 건물주가 꿈이라고 말한다. 3040세대는 수익형 부동산으로 재테크를 하고, 은퇴자들은 안정적인 임대수입을 바라고 월세를 놓는다.

'임대업자 공화국'이란 말이 나올 정도로 전 국민이 부동산 임대를 추구하고 있다. 그야말로 한국은 '지대추구 사회'(rent-seeking society)이다.

실제로 한국 사회에서 최근 개인사업자들이 가장 많이 몰린 산업이 바로 부동산임대업이다.

국세청이 매년 12월에 발표하는 ‘국세통계연보’에 따르면, 부동산임대업자(법인 제외)는 2013년 도·소매업자를 제치고 개인사업자 1위에 오른 뒤 줄곧 수위 자리를 지키고 있다.

2015년 기준 개인 부동산임대업자는 141만5000명으로 2위인 개인 도·소매업자 130만5000명보다 10만 명 이상 많다.

법인이 아닌 개인사업자가 가장 많이 몰려 있는 3대 업종을 보면, 부동산임대업은 5년 전보다 개인사업자가 28.1% 늘어나 도·소매업(9.6%)과 서비스업(17.2%)을 크게 앞질렀다.

이는 부동산임대업자가 한국사회에서 최고의 직업이라는 걸 보여주는 단적인 증거다.

그런데 사람들이 너도나도 부동산임대업자가 되려고 하는 이유는 다름 아니라 부동산임대업이 성장성과 수익성 측면에서 산업 최고이기 때문이다.

통계청이 지난달 22일 발표한 ‘2015년 기준 경제총조사 확정결과’를 보면, 2015년 기준 부동산·임대업(동산 임대업 포함)의 사업체당 매출액은 5년 전(2010년)보다 42.5% 증가해 19개 산업 업종 가운데 1위를 기록했다.

순수한 부동산임대업(동산 임대업 제외)의 사업체당 매출액은 5년 새 37.9% 증가했다.

개인사업체가 절대 다수를 차지하고 있는 도·소매업과 숙박·음식점의 사업체당 매출액 증가율은 각각 17.2%와 38.5%로 부동산·임대업에 훨씬 못 미쳤다.

반면 제조업과 농림·어업은 이 기간 사업체당 매출액이 각각 8.7%와 15.0%씩 감소하며 역신장했다.

매출액에서 영업비용을 차감한 영업이익 신장률도 부동산·임대업이 산업 최고를 기록했다.

2015년 기준 부동산·임대업(동산 임대업 포함)의 사업체당 영업이익은 5년 전에 비해 87.7%나 증가해, 128.7%를 기록한 전기·가스·수도업에 이어 2위를 기록했다.

순수한 부동산임대업만을 따져 보면 사업체당 영업이익 증가율은 92.4%로 더 올라간다.

그런데 전기·가스·수도업은 대부분 독과점적 공기업에 의해 운영되고 있고, 요금 체계도 정부에 의해 통제를 받고 있다는 점을 감안하면 부동산·임대업의 영업이익 신장률이 민간 업종 가운데 최고임을 알 수 있다.

실제로 전기·가스·수도업에서 개인사업체가 차지하는 비중은 7.7%에 불과하고 개인사업체에서 발생하는 매출액은 전체의 0.01%로 극미한 수준이다.

개인사업체가 절대적으로 몰려 있는 도·소매업과 숙박·음식점은 부동산임대업과 달리 사업체당 영업이익이 5년 전보다 각각 16.6%와 17.2% 감소했다.

이들 업종은 사업체당 매출액이 5년 전에 비해 증가했지만 영업이익은 오히려 감소했다. 사업체간 과다 경쟁 탓이다.

제조업도 5년 전에 비해 사업체당 영업이익이 38.4%나 악화됐다.

수익성을 보여주는 영업이익률도 부동산·임대업이 산업 최고 수준이다. 부동산·임대업의 영업이익률은 2015년 11.0%를 기록, 두자릿수대로 올라섰다. 순수한 부동산임대업만의 영업이익률은 11.2%로 나타났다.

게다가 부동산·임대업의 영업이익률은 5년 전보다 2.6%p나 개선됐다. 이 기간 영업이익률이 개선된 곳은 5개 산업에 불과한데, 부동산·임대업은 전기·가스·수도업 다음으로 상승폭이 크다.

이는 부동산·임대업이 폭리를 취하고 있음을 보여주는 단적인 증거이다(전기·가스·수도업은 정부의 통제를 받고 있으므로 예외).

반면 대부분의 다른 산업은 이 기간 영업이익률 감소를 경험했다. 특히 개인사업체가 대거 몰려 있는 도·소매업과 숙박·음식점은 각각 2%p와 9%p 하락했다. 제조업도 영업이익률이 3.7%p 하락했다.

통계청의 조사 결과를 보면, 한국 사회에서 사람들이 왜 부동산임대업을 최고의 매력적인 산업으로 여기고 너도나도 건물주를 꿈꾸는지 그 이유를 분명히 알 수 있다.

한국에서 부동산임대업의 성장성과 수익성이 단연 최고이기 때문이다.

그런데 대부분의 다른 산업은 저성장과 수익성 악화를 경험하는데 유독 부동산임대업만은 왜 예외일까?

그 이유는 임대료가 지나치게 과도하게 책정돼 있기 때문이다. 저성장·저금리 경제 상황과 별개로 부동산 임대료는 너무 높고 또 상승률도 지나치게 가파르다.

경제가 수년째 저성장 국면에 빠져 있고 금리는 1%대 초저금리 수준에 머무르고 있는데, 부동산 임대료만 날이 갈수록 치솟는 건 분명 비정상이요 시장경제의 왜곡이다. "이게 나라냐"라는 말이 터져 나오는 것도 이 때문이다.

한국 사회에서 '적폐청산 1호'는 과도한 임대료 체계를 현실 경제에 맞게 정상으로 돌려놓는 일이다.

※ 이 기사는 빠르고 깊이있는 분석정보를 전하는 VIP 머니투데이(vip.mt.co.kr)에 2017년 7월 2일 (04:00)에 게재된 기사입니다.

강상규 mtsqkang3@mt.co.kr