<<<통화량으로 분석하는 부동산 시장 >>>

통화량으로 분석하는 부동산 시장          

상승미소 | 조회 2130 |추천 21 |2017.06.19. 08:31 http://cafe.daum.net/riskmgt/JOwa/1113  

      

부동산 시장에 대해서 할 말이 많습니다. 제가 경제를 이야기 할 때는 수치를 통한 분석보다는 상식이나 자연에 비유를 자주 하곤 합니다. 경제는 상식이니 그냥 상식적으로 생각하는 것이 가장 좋다고 생각을 하기 때문입니다. 경제의 운용 주체가 사람입니다. 사람의 마음은 조변석개이니 이성적이거나 합리적이지 않습니다. 대부분의 경제이론을 보면 사람이 합리적으로 선택한다는 가정하에 이루어 지기 때문에 거의 대부분이 틀리게 됩니다. 그래서 저는 상식적으로 납득이 되느냐에 따라 판단하곤 하는데 이번에도 그렇게 할 말이 많이 있습니다. 다만 지금은 생각을 정리 중에 있으니 오늘은 철저하게 통화량 지표에 근거해서 추론해 보겠습니다. 아파트 가격이 들썩인다는 기사도 많고 실제로 분양현장에서는 줄이 길게 서 있을 정도로 흥분상태입니다. 이렇게 흥분상태가 되면 더 올라갈 것 같은 느낌이 있기에 더 많은 사람들이 동참하게 됩니다. 어떤 재료보다 부동산 가격을 올리는 것은 통화량(돈)입니다. 통화량의 거의 대부분은 대출이며, 나머지 조그많게 한 축을 차지하는 것은 무역흑자를 통한 유입입니다. 그 큰 한 축인 통화량을 따라가 보면 아파트 가격 흐름은 어느정도 유추가 가능합니다. 먼저 통화량의 가장 큰 축인 가계 대출을 보겠습니다. 지금부터 인용하는 모든 자료는 한국은행에서 며칠 전 발표한 것들입니다. 자료가 궁금하시면 한국은행 홈페이지에 있는 보도자료 코너를 방문하시면 되겠습니다. 먼저 가계대출입니다. 은행 가계대출이 지난 3월부터 5월까지 상당한 폭으로 증가하고 있습니다. 제가 자주 하는 말 기억하시죠? 이렇게 대출 받은 돈으로 옷을 사거나 영화를 보려는게 아닙니다. 거의 대부분이 아파트를 사기위한 대출이라 보시면 됩니다. 이렇게 대출이 늘었으니 3월부터 5월까지 점진적으로 아파트 가격이 올랐을 것은 분명합니다.  그렇다면 거래량도 살펴봐야 겠습니다. 1월부터 5월까지 5개월 연속 거래량이 늘었습니다. 그렇다면 위에서 보여드렸던 가계대출 표도 1월과 2월이 보이지 않지만 분명 점진적으로 증가하여 5개월 연속으로 상승했다고 봐야 하겠습니다. 왜 이렇게 거래량이 늘어나느냐구요? 원래 사람은 가격이 올라가면 앞으로 더 올라갈 것이라 생각을 합니다. 지금 못사면 손해볼 것 같은 느낌이 드니 한 사람 한 사람씩 그 거래량이 동참을 합니다. 정부와 중앙은행이 인플레이션을 원하는 것도 이런 이유에서 입니다. 가격을 올려야 거래량이 늘어나고, 거래량이 늘어야 돈이 돌아가니까요. 이렇게 대출금이 늘고, 이로 인해 아파트 거래량과 함께 가격도 올라가고 있는데 통화량의 증가추이도 궁금해집니다. 당연히 이와 비례해서 우상향 하고 있을 것이라 예상해 보는데 실제 수치도 살펴봐야 겠습니다. 아래 표를 보니 통화량(M2)는 2017년 1월부터 조금씩 늘어나고 있습니다. 그런데 은행 가계대출금 추이와는 다르게 4월에는 증가폭(전월보다 0.6%상승)이 줄어들었네요. 그 이유가 무엇인지 궁금해 집니다. 그런데 그 실마리는 바로 위 협의통화(M1)에 있는 것 같습니다. 4월들어 협의통화를 3월(1.9%)보다 크게 줄인 4월 0.6% 상승에서 관리했습니다. 협의 통화는 한국은행에서 은행권에 돈을 푸는 것이라 보셔도 무방합니다. 즉, 한국은행이 시중에 통화량 마중물이 되는 협의 통화를 관리하기 시작했다는 이야기입니다. 아마 이런 흐름은 새정부 들어서도 이어질 가능성이 높다고 봅니다. 가장 현명한 방법은 금리인상이겠지만 그게 부담으로 다가올 경우 협의 통화량 조절은 앞으로도 계속될 것으로 보입니다. 마지막으로 지난 12년간 통화량 추이를 거시적으로 살펴봐야 겠습니다. 앞에서는 1년도 아닌 몇 개월 안의 그래프 였으니 좀 멀리 보면 흐름도 유추해 볼 수 있을 것입니다. 아래 그림에서 전체 통화량 흐름은 2008년 금융위기부터 2011년 초까지 통화량 증가율 하락,2011년부터 2015년 말까지 통화량 증가율 상승, 그리고 2016년부터 지금까지 통화증가율 하락의 차트 모양새입니다. 통화량 증가율이 하락하면 당연히 아파트 가격 하락또는 정체, 반대로 증가율이 상승하면 상승으로 보시면 됩니다. 그런데 현재는 2016년 1월부터 통화량 증가율 하락을 보여주고 있습니다. 다만 붉은색 동그라미처럼 잠깐 반등의 모습일 뿐입니다. 이제 결론을 내려야 겠습니다. 통화량 증가율의 하락 추세에서 현재는 잠깐 반등일 뿐이라는 결론이 나옵니다. 그렇다면 아파트 가격은? 겨울이 왔는데 이상 기온으로 며칠간 반짝 따뜻한 날씨로 사람들이 반팔이나 가벼운 옷차림으로 생활을 하는 그런 모습같습니다. 겨울이 왔는데 며칠 따뜻한 햇볕이 계절을 바꿀 수는 없을테니까요. 어디까지나 통화량 흐름을 시장을 조망해 본 것이니 참조만 하시기 바랍니다.