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2017~2018년 전국 70만여가구 입주…단기 물량 최대
임대차시장, 역전세에 '취약'…보장상품 등 마련돼야
(서울=뉴스1) 진희정 기자,김희준 기자,최동순 기자 = 내년과 내후년 전국에서 70만여가구의 아파트 입주가 예정됨에 따라 역전세난에 대한 우려가 커지고 있다. 내년 이후 공급과잉 지역을 중심으로 전셋값 하락과 역전세난 현상이 심화될 가능성이 높아서다.
전문가들은 이번 전셋값 하락에 대해 주변 공급물량 집중에 따른 일시적 현상으로 보고 있다. 하지만 2018년 말까지 택지지구 입주가 계속되는 만큼 그때마다 간헐적인 전셋값 하락은 불가피하다는 전망이다.
◇지난해 분양물량만 40만가구 달해…입주폭탄 필연적
23일 부동산 정보회사 부동산114에 따르면 2017~2018년 전국 아파트 입주 예정 물량은 70만여가구다. 2년 단기 입주 물량으로는 1기 신도시가 조성된 1990년대 이후 최대치다. 전국 주택보급률이 2014년 기준 118%인 상황에서 대량 물량이 단기간에 공급되면 초과 공급에 따른 미분양이 급증할 수 있다.
이는 이미 예견된 일이다. 지난해 건설사들의 밀어내기 공급으로 분양물량만 40만가구에 달할때 입주폭탄에 대한 우려가 증폭됐다. 분양에서 입주까지 보통 2~3년 걸린다는 것을 감안할때 2017년과 2018년에 이르면 2008년 하반기 주택시장을 재현할 수도 있다는 경고가 있었다.
2002~2008년 당시 주택시장 성장과 밀어내기 분양이 급증해 연 평균 입주물량이 약 33만가구에 달했다. 2008년 글로벌 금융위기 후 미분양이 2~3배가량 폭증했고, 할인분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 및 청약 경쟁 미달 등이 발생했다.
결국 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 구하지 못하는 사례가 나타났다. 당시 잠실 파크리오, 리센츠, 엘츠 등 송파구 잠실동에 대단지 아파트의 1만5000가구가 한꺼번에 입주를 진행하면서 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생했다.
수분양자 뿐 아니라 건설사, 하도급 업체까지 연쇄 피해가 발행할 우려가 커지면서 정부가 저리 대출 등 대책 마련에 나서기도 했다.
최근 위례·미사 신도시 입주물량으로 전셋값이 떨어진 송파구 일대 아파트.© News1
◇2008년과는 상황 달라…역전세에 취약한 구조 변경이 우선
하지만 전문가들은 역전세난으로 어려움을 겪었던 2008년 상황과는 다르게 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "입주물량이 많으면 일시적인 전세수요 이탈에 따른 주변지역 현상이 매번 있었다"면서 최근까지의 전셋값 급등에 따른 후유증으로 볼 수 있다고 분석했다.
김 연구위원은 "한 지역에서 장기화 되거나 전반적으로 확산되지는 않아도 지역을 옮겨가면서 반복적으로 일어날 가능성이 높다"며 "수요자 입장에서는 싼 전세물건을 얻을 수 있다는 장점도 있다"고 말했다.
주변 신도시 지역의 이주가 마무리될 때 다시 전세난으로 복귀할 가능성도 제기된다.
최현일 열린사어비대학교 교수는 "송파나 노원 등의 역전세난은 하남미사·위례신도시·갈매지구 등의 입주시기와 맞물리면서 발생한 것"이라며 "일시적인 현상으로 지금은 역전세난이지만 신도시 이주가 끝나면 다시 전세난으로 복귀할 가능성이 높다"고 지적했다.
그는 "현재 집주인들의 전세보증금을 빼주기가 힘든 상황으로 소위 깡통전세의 발생가능성이 높아지는 등 집주인들의 부담이 늘어난다"면서 "일시적으로는 세입자들의 부담이 줄어들 수는 있지만 근본적인 해법은 되지 않을 것"이라고 답했다.
오히려 입주폭탄에 따른 역전세난이 하우스푸어와 렌트푸어 연쇄부실의 도화선으로 작용할 수 있기에 이번 기회에 임대차시장의 취약한 대출구조에 대한 구조 변경이 우선돼야 한다고 조언한다.
역전세난이 발생하면 집주인 입장에서는 더 이상 전세를 끼고 주택담보대출에 대한 이자 부담을 줄일 수 없게 된다. 보증금을 내주기 위해 다른 대출을 받거나 집을 팔아야하는 상황이 벌어질 수도 있다.
대출에 의존했던 세입자 역시 제때 보증금을 돌려받지 못하면 이에 따른 이자부담이 가중되는 결과로 이어진다. 빚을 줄이고자 더 싼 전셋집으로 이사하려 해도 다른 세입자가 들어오지 않으면 보증금 회수 자체가 어렵기 때문이다. 전셋값은 싸졌지만 전세거래가 이뤄지지 않아 기존 세입자 부담만 가중되는 현상이 심화될 수 있는 것이다.
송인호 KDI 연구위원은 "현재 송파나 노원 등의 역전세난은 일시적이지만 내년말부터 수도권을 중심으로 확산될 가능성이 있다"면서 "임대인이 전월세난으로 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 생길 수 있는 만큼 전세금 보장 보험 상품을 미리 들어놓는 게 안전하다"고 강조했다.
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