부동산 시장에 대해서

 

 

 

지금 부동산 시장이 난리입니다.

서울이나 수도권, 천안, 대전 등지도 2008년 이후에 안정됐던 상황에서

다시 정부가 불을 붙이면서 가격 폭등이 번지고 있습니다.

물론 호가와 실거래 가격의 차이는 있지만 올해 3월 들면서 가격이 폭등하는 양상은

지표로도 확인되고 있죠.

서울과 수도권 등은 이미 노무현 정부에서 불을 한번 붙였던 지역으로

MB 정권에서조차도 더 이상 불을 지피는 것은 위험하다고 보고

지방으로 눈을 돌렸던 상황이었죠.

그래서 MB 때는 지방이 아주 난리가 났었죠.

그러면서 특히 대구나 울산, 부산 등의 부동산 가격 폭등이 있었죠.

이것이 2011년 블랙 먼데이 사태와 2012년 유로존 재정 위기 재확산 등으로

영향을 받으면서 지방도 다시 안정화됩니다.

그러면서 2013년에 GH 정권이 들어선 것이죠.

그런데 GH 정권이 들어설 당시에도 이미 더 이상 부동산 시장을 불태우는 것은

위험하다는 인식들이 있었을 때입니다.

노무현 때는 서울과 수도권, 천안, 대전 등지를 이후 MB 때는 그 외의 지방들을

전부 불태워버렸기에 더 이상 사실 태울 때도 없었죠.

하지만 이 같은 정부 내의 기조가 바뀐 것은

바로 2014년 7월 최경환 장관의 부임과 궤를 같이 합니다.

당시 저도 포럼에 있을 때로

최 장관의 극단적인 저금리를 통한 고환율 정책과

이에 따른 부동산 시장의 문제점들을 올리기도 했었죠.

당시 최장관의 정책이 부동산 시장엔 긍정적이겠지만

결국 더 높은 곳에서 추락할 수 있으며 대외 부분이 변수가 될 것이다란 내용들을

올리기도 했던 것으로 기억하는데 유사한 방향으로 흘러가고 있기는 합니다.

물론 유가나 이런 부분에서의 당시 전망들은 틀렸었고

제 생각보단 더 복잡하게 흘러가고 있기도 하지만.

아무튼 이후에 정부는 LTV와 DTI 등의 규제까지도 1년 간 한시적으로 완화하면서

정부가 이젠 부동산 부양에 올인 할 것임을 보여줬죠.

그러자 시장이 다시 꿈틀거리기 시작했고

동시에 정부는 8월부터 금리 인하에 소극적인 한은을 압박해서 금리 인하에 나서게 만들죠.

그러면서 동시에 원달러 환율도 하락을 멈추고 상승하기 시작하죠.

나중에 이것이 미 재무부의 환율 보고서에 이와 관련해서 한국이 환율 시장에 개입하고 있다는

의심을 사게 만들기도 하면서 환시 개입에 압박을 받기도 하죠.

최경환의 정책은 재벌수출 대기업을 위해서 국민들을 희생시키는 정책이죠.

저금리를 통한 극단적인 환율 정책을 이용해서라고 고환율 정책을 강행하며

이를 통해서 수출 재벌 대기업의 이익을 보장해주려고 한 것이죠.

부임 당시의 상황이 바로 환율이 추락하면서 재벌 대기업들의 징징이가 시작될 때였고

그러면서 재벌 지원의 조중동의 보수 언론들의 고환율 정책에 대한 보도들이 쏟아질 때죠.

그러면서 극단적 고환율론자인 강만수까지 기고문을 쓰면서 정부를 압박하기 시작하죠.

그리고 최경환이 부임된 것이죠.

최경환은 강만수식의 한은까지 동원한 저금리를 통한 고환율 정책을 통해서

재벌 수출 기업들을 지원해주려고 한 것이고 이러한 과정에서 고환율 정책에 따른

내수 침체와 경기 둔화는 부동산 경기 부양을 통해서 해결한다는 전략이었죠.

어차피 고환율을 위해서 저금리 정책을 계속 갈 것이니까

부동산 부양의 조건은 갖춘 것이고 정부가 부동산 투기에 나서라고

시장에 사인을 보내는 것만 남은 상황이었죠.

그리고 최경환의 부임과 동시에 논란이 많았던 LTV와 DTI 규제까지

1년 한시적으로 풀어버리죠.

그리고 8월 한은이 금리를 내리고 이후 10월에도 금리를 내리면서

부동산 시장에 확실한 사인을 주죠.

지금 부동산 거품에 불을 붙인 자는 정부와 한은입니다.

2012년 이후에 잠잠해진 시장에 다시 돌을 던지고 투기에 나서라는

확실한 사인을 준 것이죠.

시장에서 논란이 컸던 건들지 말아야 한다는 규제까지 풀고

금리 인상의 우려가 있기도 했던 시기에 반대로 금리 연속으로 내리고

이러 상태에서 투기가 다시 일지 않는다면 그것이 이상할 정도였죠.

이 상태까지도 사실은 괜찮았는데

그럼에도 불구하고 부동산 시장의 열기가 타오르지 않자

올 3월에 또다시 부동산 부양책을 내놓고 한은이 금리를 내리게 함으로써

부동산 시장을 까맣게 태워버린 것이죠.

3월의 안심대출전환이 폭발적으로 인기를 끌면서 거의 34조 정도가 전환됐는데

이를 통해서 은행의 신규 대출 여력이 생겨난 것이죠.

그리고 가계 부채 위험을 일시적으로 뒤로 밀어 놓을 수 있었죠.

그러면서 안심하고 시장이 부채를 더욱 확산시킬 수 있게 만든 것이죠.

이것이 올해 부동산 열풍의 원인이죠.

더구나 내년엔 세계적으로 금리 인상도 시작될 수 있다는 등의 전망도 커지면서

올해 마지막이란 심리까지 생겨나면서 전국을 다시 불태운 것이죠.

시장의 이런 쥐떼 근성과 같은 행동은 당연한 겁니다.

이전 글에서 왜 그런 것인지 설명해줬었죠.

그리고 이후에도 정부는 이러한 정책 기조를 바꾸지 않았죠.

한은도 3월에 이어서 6월에도 금리를 낮추며 사상 최저 수준의 저금리를 만들었죠.

당연히 이런 상황에선 어떤가요???

자산의 적정 가격이 올라가게 되죠.

그러니 부동산의 열풍은 당연한 겁니다.

부동산도 주식이나 다를 바 없습니다.

결국 미래의 이자율의 전망이 절대 변수가 되는 것이죠.

그런데 이 이자율이란 절대 변수를 한은이 사상 최저 수준까지 낮췄으니

부동산 가격이 오르는 것은 뻔한 겁니다.

문제는 얼마나 오르는 것이냐일 뿐이죠.

이는 시장의 심리, 쥐떼 근성에 달린 문제죠.

아무도 내리지 않으며 정상은 한없이 높을 것이지만

반대로 계곡은 더욱 깊어지며 공포심은 더욱 커지는 겁니다.

이것이 증시에도 도는 산이 높으면 계곡도 깊다는 격언의 진짜 의미죠.

아무튼 정부와 한은이 함께 방화범이 되어서 부동산 시장에 마지막 불을 질러버렸고

그러면서 올 3월부터 서울 등 수도권 지역조차도 부동산 광풍이 불면서

가격 폭등이 생깁니다.

그런데 이러한 정책에 따라서 가계의 부채는 끝도 없을 정도로 폭증하기 시작하죠.

또한 정부와 한은조차도 어떻게 할 수 없는 변수인 국제 금융 시장의 움직임이

심상치 않게 돌아갑니다.

국제 기축통화 국가인 미국이 금리 인상에 나설듯한 행보를 보여주면서

정부 내에서도 가계 부채의 심각성을 깨닫기 시작합니다.

이것이 올 7월 22일 가계부채종합대책을 내놓은 이유죠.

정부와 한은도 이미 이때부턴 문제가 있다는 것을 인지하기 시작합니다.

이것이 무슨 말이냐?

정부가 본래 생각한 수준 이상으로 부동산 시장이 과열되면서

시장이 이젠 정부의 통제에서도 벗어나기 시작했다는 말입니다.

그러면서 정부가 대책을 내놓기 시작한 것이죠.

그런데 정부가 그러면 문제가있었다는 것을 7월엔 알았으며

시장을 안정시키는 정책으로 가야 했지만 정부가 이후에 다시 포기하는 모습을 보여주죠.

그래서 한시적으로만 완화하겠다던 LTV와 DTI 규제를 8월 1일 다시 1년 더 연장합니다.

그러면서 지금의 광풍이 이어지고 있는 것이고 부동산 시장은 통제를 벗어나서

혼자 달나라까지 날아가고 있는 상태죠.

바로 며칠 전에 규제책을 발표했던 정부가 왜 그 사이에 다시 부양으로 방향을 바꿨는지

확실히 알 수는 없지만 이미 제어가 불가능하다고 판단했을 가능성이 있습니다.

한마디로 늦었다는 것이죠.

그래서 그냥 놔두는 것이 낫다고 봤을 수 있습니다.

과거 연준도 미국의 서브프라임 모기지 사태가 발생하기 이전에 2006년 경에도

이미 이 문제를 두고 논의를 했었다고 하죠.

하지만 미 재무부나 연준이나 월가나 결국 갈 때가지 가보자는 결정을 내렸고

그리고 결국 거품을 더 키우다가 2008년에 완전히 붕괴된 것이죠.

현재 정부나 한은도 유사한 모습이죠.

부동산 관련한 지표들을 보면 이미 올 3월의 정부와 한은의 부양책은

과도한 거품을 촉발한 직접적인 원인으로 보입니다.

가격 폭등도 그 시기에서부터 다시 시작되죠.

그런데 6월에도 한은이 또 불을 붙였고 7월에 대책이 나왔는데 너무 늦었죠.

그러면서 8월엔 다시 부양으로 가는 상황입니다.

한마디로 말해서 정부도 올해 8월부턴 손을 포기했다는 겁니다.

잘못 규제하다간 그대로 시장이 붕괴될 것이고 (제어가 안되는 상황)

그냥 시장이 알아서 갈 때까지 가도록 두다가 붕괴 이후에 다시 부양을 통해서 개입하는

풋 관점으로 돌아섰다는 말입니다.

고로 지금이 부동산 시장 붐의 시기가 되고 있는 것이고 정점을 찍으면

바닥으로 다시 내려올 겁니다.

붐의 시기가 가장 가격 상승도 가파르고 마지막 정점만을 남긴 상황인데

지금이 그런 시기죠.

이후엔 정점을 찍었으니 바닥으로 내려와야겠죠.

정부는 이것이 바닥으로 완전히 내려오면 국민의 세금으로 다시 부양시킬 겁니다.

이 과정에서 공황은 필수적이고 정부도 이미 안다는 겁니다.

언론에선 정부가 문제점을 모르는 것처럼 말하기도 하지만 왜 모를 수 있을까요?

당연히 정부의 정책들을 보면 알고 있지만 이젠 손도 못 델 정도가 됐기에

포기한 것일 뿐 대책도 세우고 있죠.

물론 정부의 대책은 우리가 아는 일반적인 대책을 말하는 것은 아닙니다.

2006년 경에 이미 미 부동산 시장의 붕괴를 알고 있었던 미 재무부와 연준 그리고 월가가

서브프라임 모기지 사태 이후에 했던 대책들을 말하는 겁니다.

이 대책들은 서민들을 위한 대책이 아니였죠.

이들은 부동산 시장을 안정시켜서 서민들을 생활을 지켜주려는 정책이 아니라

대마불사의 신화를 만들었던 수많은 친자본의 정책들을 대비했던 것이죠.

정부도 같은 겁니다.

김영삼 정부가 과연 외환 위기가 올지 몰랐을까요???

당시에 그럴 수가 있었을까요?

이미 태국에서부터 환투기가 시작됐고 말레이시아의 마하티르 총리가

환투기의 배후로 유대 자본인 조지 소로스를 공개적으로 거론하며

중국과 연대에서 미국의 금융 공격에 대응했던 시기인데 정부가 몰랐을까요???

당연히 아닙니다.

당시에도 사실 국민들만 몰랐던 것이죠.

2008년엔 MB 시기에도 유사한 일이 있었고

그해 말엔 외환 위기의 그로기 상태까지 가기도 했는데

과연 정부가 당시도 이런 일이 생길지 몰랐을까요???

당연히 정부는 더 잘 알죠.

당시 정부는 미네르바란 논객보다 이러한 상황을 더 잘 알고 있었고

단지 그것은 대외비였을 뿐이며 국민들이 알면 안된다고 생각하고 있었던 것이죠.

지금도 마찬가집니다.

정부는 이러한 사실을 국민들에겐 당연히 알리진 않을 것이고

정부도 몰랐던 것처럼 보이게 만들려곤 할 겁니다.

하지만 정부의 정책들에선 공황을 대비하려는 또는 대비하려고 했던 정책들이

보여지고 있으며 이는 정부도 공황이 멀지 않았음을 알고 있다는 것으로 볼 수 있죠.

지금 국내 부동산 시장의 열풍은

건설업자들의 이야기만 들어도 알 수 있을 정도입니다.

동네마다 난리가 났을 정도로 집도 많이 짓고 있다고 하는데

이것이 그나마 국내 내수 침체에 도움을 주면서 심각한 경기 침체를 감추고 있습니다.

해외 투자은행들도 유사한 말들을 하는데 그런 상황이

서울 시내 어디라도 동네를 한바퀴만 돌아도 알 수 있을 정도입니다.

하지만 지금과 같은 건축 붐이 계속될 수 있을까요???

최근엔 심지어 부동산 부양책이라면 쌍수를 들고 환영해주고 쉴드 쳐주는

조중동까지 부동산 시장을 우려할 정도가 됐죠.

올해 공급되는 물량조차도 전부 소화되지 못할 것은 현재 전망으론 100%이고

설사 소화가 가까스로 됐다고 해도 내년에도 이 건축 붐이 이어지진 않을 겁니다.

이미 올해부터 분양에 순조롭지 않다는 것을 건설사들이 느끼게 되면

내년엔 분양 물량을 줄이려고 하겠죠.

개인 건설업자들도 마찬가지 대응을 할 겁니다.

그러면서 부동산 건설도 받쳐진 최근의 내수 시장이 다시 추락하게 될 겁니다.

최근 2-30만 채 수준의 아파트 분양이 올해는 50만 채 수준이었을 정도로

국내 내수 침체를 은폐해준 가장 큰 요인이 바로 부동산 건설 붐이었죠.

하지만 이것이 꺼진다면 반대로 이젠 부동산 침체가

국내 경기 둔화를 더욱 악화시키게 만들 겁니다.

그러면 안 그래도 침체된 내수 시장이 바닥으로 추락하게 되는 것이죠.

붐의 이후에 공황이 오듯이 같은 상황이 생겨나는 이유죠.

이는 국내 경기 침체를 악화시킬 것이며

만일 이 상태에서 외수가 살아나지 못한다면 심각한 경제 위기에 빠지는 겁니다.

하지만 내년 글로벌 경제에 대한 전망이 밝지 않다는 점이죠.

한국 경제에 가장 큰 영향을 주고 있는 중국(홍콩 포함, 중국의 영향을 받는 아시아 국가 포함)의

내년 경제 전망이 좋지 않죠??

더구나 미 연준이 금리 인상에 나서려고 하는 시점이기도 합니다.

자! 이전 증시 관련한 글을 읽은 분이면

이 경우에 국내 부동산 가격이 어떻게 될지 감이 잡힐 겁니다.

금리는 오르고 그래서 부동산의 적정 가격 수준은 하락할 것이 뻔한데

이를 막아줄 수 있는 실물 경제의 호황은 (기업 수익의 근본)

한국 내에서도 국제적으로도 없다는 겁니다.

그럼 무엇인가요???

사실 금리가 변하지 않아도 실물 경제가 악화되면 부동산 가격은 하락하죠.

( 증시로 따지면 기업 수익이 하락한다는 말과 같은 겁니다. )

그런데 여기에 더해서 금리까지 오르려고 하고 있으며 국내 경제는 올해

부동산 거품에 따른 과잉 양상까지 꺼지면서 더 심각한 불황까지 예견하고 있다는 점이죠.

이는 한은이 금리를 올리지 않아도 부동산 가격은

내년에 상당한 하향 압력을 받을 것이란 점을 말해주는 겁니다.

한마디로 말해서 한은이 미 연준을 따라서 금리를 올리지 않아도

내년 한국 경제가 침체된다면 부동산 가격은 엄청난 하향 압박을 받을 겁니다.

그리고 결국엔 한은의 금리 인하와는 상관없이 사실 미 연준의 출구 전략에 따른

국제 금융 시장의 경색 요인에 따른 국내 시중 금리의 상승 등이 부동산 가격 폭락의

방아쇠가 될 수도 있습니다.

지금도 증시에선 연준의 금리 인상이 기정사실화되면서 외자 유출이 계속되고 있는데

이것이 또한 시중 금리도 끌어 올리고 있죠.

주택금융공사의 모기지 정책 금리에 영향을 주는 5년물 국채 금리도

최근 상승세를 보여주고 있고 시중 은행들의 부동산 대출의 기준 금리가 되는

코픽스 금리도 신규 취급액 기준부터 최근 오르고 있죠.

결국 시중 금리가 이렇게 계속 오르게 되면 부동산 가격은 하락할 수밖에 없는 것이죠.

결론-- 부동산이라고 증시와 다르게 무슨 똥 빼는 자산 시장이 아니다란 겁니다.

본질은 증시나 채권 시장이나 부동산 시장이나 전부 같습니다.

적정 가격의 결정은 결국 미래의 금리와 경기 전망이 결정하며

이것도 그러나 내가 결정하는 것은 아닙니다.

시장의 전망과 심리가 결정하긴 합니다.

하지만 증권 시장과 마찬가지로 중앙은행은 (사실 정부도 마찬가지지만)

절대 변수인 이자율을 좌우할 수 있는 핵심 플레이어로 시장을 선도할 수 있습니다.

금리 이외에 증시에도 가격의 결정에 기업의 수익(배당)이 영향을 주고

이것은 경기 상황에 영향을 받듯이 부동산 시장도 같은 원리가 적용됩니다.

임대 수익 등의 부동산 투자의 수익이란 것도 결국 경기와 관련이 있습니다.

그래서 금리가 변하지 않더라도 경기가 악화된다면

부동산 투자 수익은 낮아질 수밖에 없죠.

그래서 경기 전망이 아주 중요합니다.

물론 이것도 내가 전망하는 것이 중요한 것은 아닙니다.

오직 시장, 군중들의 전망이 중요한 겁니다.

이것은 모든 자산 시장에 똑같이 적용되는 본질적인 가격 결정의 원리입니다.

이런 원리를 모르면 내가 볼 때 더 올라야 할 것처럼 보이는 집 가격이 오르지 않고

좋지도 않는 집이 더 오르는 이유를 알 수 없게 되죠.

부동산 경매에 투자에 대한 책들에서 말하는 헛소리와는 다르게

내 눈으로 보면 투자는 100% 실패합니다.

언제나 자산 시장의 투자는 남의 눈으로 봐야만 합니다.

나는 존재하지 않는 것이며 군중의 시각으로만 봐야 하는 겁니다.

물론 이러한 군중을 선도하는 정부와 중앙은행의 정책을 읽음으로써

시장이 방향을 예측할 순 있습니다.

나는 내가 원하는 대로 군중을 선도할 순 없지만 군중을 선도할 수 있는

핵심 플레이어인 정부와 중앙은행의 정책을 연구함으로써

이들이 시장을 어떻게 선도하려는 것인지를 읽고 먼저 대비할 순 있습니다.

그런 면에서 국제 정치를 안다는 것은 자산 시장의 투자에 관심이 있다면

반드시 필요한 부분이기도 합니다.

국제 정치를 알아야 국내 정치를 이해할 수 있으며

국제 정치를 알아야 국제 경제를 이해할 수 있으며

국제 경제를 알아야 국내 경제도 알 수 있는 것이죠.

하지만 많은 사람들이 국제 정치의 중요성을 모르고 있으며

무지할 정도의 수준을 보여주고 있죠.

가져온 곳 :

블로그 >그렇군의 국제정치

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글쓴이 : 그렇군| 원글보기