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쇠퇴하는 강남지역

 

 

구체적인 통계자료에 근거하기 보다는

어느 정도 오류와 편견을 감안하고

큰 방향을 짚어보는 시각에서

개인적 생각들을 편안하게 정리했습니다.

최근 강남지역 역시 공실률이 높아지고 있고

상가 자영업자들은 심각한 불황을 체감하고 있습니다.

높은 임대료와 관리비 때문에 그만두고 싶지만

적지 않은 권리금 회수 때문에

이러지도 저러지도 못하는

안타까운 분들 여럿일 것이라 생각합니다.

최근 추세가

강남지역만 그런 것은 아니지만

강남지역은 이미 전성기를 지나

쇠퇴기에 접어 들었다 생각합니다.

제 생각의 근거들을 몇가지로 나누어 정리해 보았습니다.

1. 전반적인 상업용 건물의 공급과잉 추세

베이비부머의 은퇴와 맞물려

핵심노동인구-생산가능인구가 매년 평균 약 20만명 정도

감소하고 있습니다.

상업용건물의 최종수요자가 핵심노동인구이기 때문에

상업용건물이 증가하지 않더라도

부족한 상황은 나타나지 않습니다.

오히려 여유면적-공실이 증가해야 맞습니다.

물론 핵심노동인구가 감소하더라도

창업이 증가하고

기존 사업자들이 고용을 늘리고

일인당 사용면적을 넓히는 방향으로 간다면

지속적으로 상업용건물의 수요는 증가할 수 있습니다.

그러나 최근의 추세는

고용을 걱정하고 있는 상황이며

개선될 조짐이 나타나지 않아 불안한 지경입니다.

그냥 두리뭉실 손가락으로 짚어도

향후 상업용건물의 수익성이 낮아지고

거래가격이 하락하겠다 싶습니다.

상업용건물의 공급은 계속 증가하고 있는 중입니다.

겁 없이 짓고 있고 또 지을 계획입니다.

새로운 건물 수요에 대응하려면 어쩔 수 없고

지은 지 오래된 건물들은 새로 지어야

하기 때문입니다.

상업용건물 수요증가에 비해

공급이 초과되는 현상이 길어지면

시간이 문제일 뿐

어떤 지역이든 수요분산효과가 나타나

공실률이 높아지게 됩니다.

그 중 사업조건이나 임대조건이 열악한 지역은

기업들과 사람들이 가장 먼저 빠져나갈 것입니다.

강남지역은 그런 흐름에서 매우 자유롭지 않습니다.

광역적으로 볼 때

서울 수도권은 상업용 건물 수요가 도심 강남권 중심에서

새로운 핵심지역으로 분산되고 있는 중입니다.

사업체들과 사람들이 함께 흩어지는 그 큰 흐름 때문에

강남지역은 지금 거대한 조정기에 들어서 있습니다.

공실률이 낮아지는 것이 아니라

상당기간 높은 공실률이 이어질 것이라 보입니다.

2. 첨단 업종들의 탈 강남 가속화

경제 규모가 커지면서

새로운 업종들이 등장하고

새로운 개념과 유형의 상업용건물 수요가 일어나고 있었습니다.

정부나 사업적 안목이 밝은 사람들은

이런 수요에 대응하고 대안을 모색했습니다.

어느새 구로공단이 가산디지털단지로 바뀌었습니다.

새로운 수요에 대응하려는 정책적 합작품입니다.

혹시

테헤란벨리, 포이동벨리 라는 말을 기억하시는지요.

한때 강남지역은 최첨단 업종들의 밀집지역이었습니다.

지금은 그런 지역 별명은 사라지고 없습니다.

강남지역의 대표적인 첨단 업종들이 보따리를 쌌습니다.

현재 가산디지털단지 근무인원이 약 15~18만명 정도라니

강남지역에서 얼마나 많은 업체와 인원들이 이동했을지

대충 짐작됩니다.

가산디지털단지 입주 이후 강남지역에는 많은 공실이 발생했고

그 이후 공실이 줄지 않고 있습니다.

지금은 판교테크노벨리 입주가 진행 중입니다.

강남지역에서 또 얼마나 빠져 나갈지 두고 볼 일입니다.

판교테크노벨리는 성공적이라는 평가와 함께

2차 개발을 발표했습니다.

강남지역에 절대 호재가 아닙니다.

상암지구나 마곡지구

광교나 동탄

송도 영종도 청라

구리디자인시티

모두 강남지역의 악재들입니다.

MT, IT, BT, 에니메이션, 산업디자인, 유통 등

비슷한 일을 하는 기업체들끼리 서로 헤쳐모이는 추세입니다.

클러스터개념을 도입해서 개발한 집적화 지역은

백화점 같은 강남지역보다

훨씬 일하기 편하고 일의 능률도 높습니다.

정부의 정책적 지원도 가능하고

다른 무엇보다 분양가와 관리비가

강남지역 임대료보다 훨씬 저렴합니다.

끝까지 강남에 남겠다 고집할 사업자를 찾기 힘듭니다.

결국 잘나가는 기업들이 떠난 빈자리에

강남지역의 명성을 이용해 볼 의도로

다단계사업자들이나 토지사기분양업자들이 모여들었고

거꾸로 강남지역에 사무실이 있다면

곱지 않은 시선으로 혹시? 하는

의심도 적지 않게 늘었습니다.

강남이 어떤 테마를 내세우고 리모델링 할 수 있을까요.

시장처럼 복잡한 모습 그대로 가면서

긴 시간 더딘 변화의 과정이 예상될 뿐입니다.

경제성과 효율성에서 강남지역은

더 이상 경쟁력이 없습니다.

3. 높은 임대료와 관리비

강남지역은 한국의 경제 1번지라 할 만큼

아직은 경제력이 편중된 지역입니다.

그만큼 다른 지역에 비해 임대료와 관리비가 비쌉니다.

그러나

건물은 공간적 한계요인입니다.

높은 임대료를 극복하려면

판매가격을 올리거나

더 많은 사업실적을 달성해야 합니다.

그러나 제한된 면적은 근무인원이나 매출을

물리적으로 제한하는 요소입니다.

특별한 성공적 경우를 제외하고

일반적으로 현재 강남지역의 임대료는

사업자의 노력으로 극복할 수 있는 수준을 넘어서 있고

물리적으로 지급 가능한 적정금액 이상으로 비쌉니다.

이렇게 높은 임대료와 관리비는

기업들과 창업자들의 진입을 제한합니다.

강남지역의 여러 장점들에도 불구하고

공실율이 가시적으로 낮아지지 않는 이유 중 하나입니다.

대로변 상가의 경우는

기업체에서 운영하는 전략점포 조차

포기하고 나가야 할 수준에 와 있습니다.

강남지역에서 사업하면

돈을 더 번다는 보장 없습니다.

직원들이 다른 지역보다 더 열심히 일해 주는 것도 아닙니다.

앞으로 상당기간

임대료와 관리비가 적정수준에 이르지 않은 한,

강남지역에서 무엇이라도 해볼 계획이 있다면

신중하게 검토한 후 결정해야 할 것입니다.

상권은 예전같지 않은데

높은 임대료와 관리비는 아직 하락세를 보이지 않고 있습니다.

4. 상권과 소비의 변화

강남지역의 중심은 수많은 상가가 아닙니다.

더러는 이점을 착각하는 것 같습니다.

강남지역을 지탱하는 것은

대로변에 밀집한 수많은 업무용 빌딩들이고

그 안에서 일하는 근로자들입니다.

상가의 상권은 그 부근 근로자들의 숫자가 감소하면

더불어 매출이 감소하게 됩니다.

강남역 상권을 제외하면 유동인구로 인한 상권이

크게 돋보이는 지역은 없습니다.

현재 강남은 공실이 많고

예전에 비해 근무인원이 감소했습니다.

물론 빈 사무실에 다른 사업자들이 들어오기는 했지만

업종의 특성상 소득이 높지 않은 업체들이 많습니다.

이미 강남지역 자영업자들 모두 매출감소를 경험하고 있고

앞으로 더 좋아지리라 기대하지 못하고 있습니다.

여기에

정부의 기업접대비 규제와

퇴폐업소의 지속적인 단속

김영란법 제정에 따른 적극적인 부정부패의 척결 등은

강남지역의 전반적인 소비를 억제하는 요인이 되고 있습니다.

요즘 강남지역의 대표업종인 유흥업소들과

그 종사자들이 많이 줄었나 봅니다.

가장 먼저 타격을 받는 업종이니 그렇다 싶습니다.

이 빈틈을 변종업종들이 채우고 있지만

강남지역의 상권을 되살릴 만한 에너지는 없습니다.

강남지역의 유흥업소들의 성장세가 꺽이고

 

변화를 모색하고 있는 모습은 시사하는 바가 적지 않습니다.

 

그 지역 상권의 불황을 나타내는 지표와 같습니다.

 

부유층을 겨냥한 업종들 역시

 

소비 트랜드의 변화에 따라

 

쇠퇴하는 양상을 보이고 있습니다.

 

해외 직구나 해외여행이 빈번한 지금

 

명품매장 역시 한계상황에 내몰리는 중입니다.

 

제가 겉으로 보기에 요즘은

 

수입차 매장만 증가하고 있는 것 같습니다.

 

 

사람들을 불러 들이는 사업자나 자영업자들이 하나 둘

 

사라지기 시작하면

 

어느새 거리는 한산해 지고

 

결국은 부동산 매매가와 임대료의 하락을 불러옵니다.

 

그 과정을 거쳐

 

다시 사람들이 몰려들고

 

상권이 되살아 나려면 생각보다 긴 시간이 필요할 것입니다.

 

 

아직도 화려하고 사람들로 북적이는 모습들을 보면

 

그래도 강남은 강남이다 싶기도 합니다.

 

그러나 그 이면에는 보이지 않는

 

탈 강남의 거센 소용돌이가 치고 있습니다.

 

 

다시 지적하지만 강남지역의 상권은

 

건물주들이 만들고 지켜가는 것이

 

절대 아닙니다.

 

열정과 열망을 가진 수많은 임차인들이 만드는 것입니다.

 

그럼에도 그런 사람들을 존중하고 배려하기는 커녕

 

바가지까지 깨서 내쫒는 것은

 

제발에 도끼질 하는 것과 같습니다.

 

지금 강남지역 임대인들이 그렇습니다.

 

 

떠나고 싶은 사람들이

 

들어오고 싶어하는 사람들 보다 많은

 

강남지역입니다.

 

이말 보다 강남지역의 쇠퇴기를 설명하기 좋은 말은 없습니다.

 

 

***

 

 

두루뭉실 글이 길었습니다.

 

제 개인의 의견이므로 사실과 다를 수 있고

 

다른 시각도 분명히 있음을 인정합니다.

 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

 

 

 

가져온 곳 :

카페 >우리미래연구소

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글쓴이 : 초록호박| 원글보기