아파트 가격이 오를 수 없는 이유를 보여주는 그래프

 

아파트 가격이 오를 수 없는 이유를 보여주는 그래프

2015-02-16 12:24:36 | 세일러

 

 

 

최근 아파트 가격이 다소 들썩이니, 역시 우리나라 아파트는 오를 수밖에 없는 것이 아닌가, 하는 소리가 들려온다.

 

하지만 다음 그래프는 우리나라 아파트 가격이 오를 수 없다는 사실을 보여주는 것이라고 생각한다.

 

 

우선 아래는 서울의 인구 추계를 보여주는 그래프다.

 

 

[서울의 인구동향 그래프 / 이하 통계청 자료를 토대로 필자가 작성]

 

이를 보면, 서울의 인구가 1990년에 10,473,252명으로 최고 기록을 세운 이후로는 조금씩 줄어들고 있다는 사실을 알 수 있다.

 

2010년 인구총조사 결과에 따른 서울의 인구는 10,050,508명이었고, 2014년의 인구는 9,890,661명으로 추계(전입·전출, 출생·사망 기록을 토대로 추계)되고 있다.

 

그러므로 객관적인 통계에 따르면, 서울에 인구가 계속 몰리므로 아파트 가격이 오를 수밖에 없다는 논리는 맞지 않는다는 사실을 알 수 있다.

 

혹시 ‘서울’이 아니라 ‘수도권’으로 인구가 몰려들고 있는 것일까? 수도권 전체(서울·인천·경기)의 인구 추계를 아래에서 살펴보자.

 

 

[수도권 인구동향 그래프]

 

그래프를 보면 수도권 인구가 2014년에 2천 5백만명을 넘어섰다. 우리나라 인구의 절반이 수도권에 몰려 살고 있으니 참 대단한 수도권이긴하다…

 

위 그래프를 보고, 수도권으로의 인구집중이 계속되고 있다… 이렇게 해석해도 될까?

 

그래프의 의미를 좀 더 분석하기 위해 수도권의 ‘인구 증가율’ 그래프를 아래에 다시 그려보았다.

 

 

[수도권 인구증가율 그래프 ]

 

이를 보면 1990년대 중반부터 수도권의 인구 증가율이 2%를 밑돈다는 사실을 알 수 있다. 필자는 이 시점부터 ‘수도권으로의 인구 집중’은 의미있는 변수로서의 힘을 잃었다고 생각한다.

 

수도권의 인구 증가율을 우리나라 전국의 인구 증가율과 같이 놓고 살펴보면, 보다 분명하게 느낄 수 있다.

아래에서 살펴보자.

 

 

[수도권 vs 전국 인구증가율 그래프]

 

그래프를 보면 ‘수도권으로의 인구 집중’ 현상이 점점 사라져가고 있고, 최근에는 거의 없어졌다는 사실을 알 수 있다.

 

다음 표에서 최근 동향을 보면, 우리나라 전체의 인구 증가율이 0.4%, 수도권 인구 증가율이 0.6%이다.

 

 

[수도권 vs 전국 인구증가율 동향]

수도권의 증가율이 전국 증가율보다 다소 높긴 하지만, 이를 두고서 ‘수도권 집중화’ 현상이 계속되고 있다고 말할 수 있을까?

 

우선 절대수치 자체가 워낙 낮아서 그 차이는 의미가 없다고 본다.

 

다음으로 좀 더 구체적으로 따져보자면, 오히려 반대현상이 나타나고 있다는 사실에 유의할 필요가 있다.

 

수도권의 인구증가율0.6% 중 절반인 0.3%P는 ‘외국인’ 인구 증가율이다.

 

우리나라에 들어온 외국인은90일 이상 체류시 우리나라 인구 통계에 잡힌다.

 

 

지난해 행안부의 발표에 의하면 우리나라의 전체 외국인 거주자는 157만명이고, 이 가운데63.1%인 99만명이 수도권에 거주한다.

 

이들 외국인 인구증가는 인구통계에는 잡히지만 거의 부동산을 구입하지 않는다는 점에 유의해야 할 것이다. 산업근로자들이 대부분이기 때문이다.

 

외국인 99만명은2500만 수도권 인구에 비하면 약 4%에 불과하지만, 수도권 인구증가에는 유의미한 숫자가 되고 있다. 외국인 인구는 2013년 소폭 증가를 제외하고는 2011년부터 10% 안팎의 높은 증가율을 보이고 있다.

 

매년 우리나라 전체로는12~3만명이 늘어나고, 그 중 수도권에서 8만명 가량이 늘어난다.

 

8만명/2500만명 =0.3% 로, 2014년 수도권 인구증가율 0.6% 중 절반은 이들 외국인의 인구증가율인 것이다.

 

이들 외국인은 주택을 구입하지 않는다는 사실에 유념해야 할 것이다. 

 

(이와 같은 외국인 변수는, 우리미래연구소의 선임연구원이신 월영 님이 지적해주셔서 알게 된 것이다. 월영 님께 감사드린다)

 

종합적으로는, 앞서 말한 바와 같이 현재 우리나라의 인구증가율은 그 절대수치 자체가 워낙 낮아서 세세한 차이는 의미가 없다고 본다.

 

오히려 인구 증가율이 너무 낮다는 사실이, 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까를 생각해야 하지 않을까…?

 

이상으로 객관적인 통계를 살펴본 바에 따르면, 서울이나 수도권으로 인구가 계속 몰려들기 때문에, 아파트 가격이 결국은 오를 수밖에 없다는 논리는, 1990년 이전에는 맞는 논리였지만 지금은 맞지 않는 논리라고 생각한다. 

 

마지막으로, 혹시 서울 인구는 정체 상태라도 강남 3구(강남·서초·송파구)의 인구는 늘어나고 있을지 살펴보고자 한다.

 

다음 그래프는 강남 3구의 인구수(주민등록 기준) 추이를 보여준다.

 

 

[서울 강남 3구의 인구수 추이 그래프]

1992년 이전 수치는 찾을 수가 없어서 유감이지만, 최소한 1992년 이후의 강남 3구 인구는,맨 위에서 살펴본 서울의 인구 그래프와 동일하게 정체상태라는 사실을 알 수 있다.

 

강남 3구의 인구가 2004년까지 12.4만명(7.5%)줄어들었던 이유는 아파트 재건축 때문이리라...

 

재건축이 완료되어 재입주가 이루어지면서 인구가 다시 늘어났지만,

 

결국 1992년 166.1만명에서 20년이 지난 2013년 현재 167.4만명으로 거의 제자리 수준(1.3만명 증가, 0.8%)일 뿐이다.

 

혹시 강남 3구 각각을 따로 살펴보면 패턴이 달라질까?

 

 

[강남구, 서초구, 송파구의 인구수 추이 그래프]

 

그래프를 보면 송파구가 재건축으로 인한 인구의 부침이 가장 컸다는 사실이 눈에 띄긴 하지만 최종적으로 인구수는 오히려 약간 감소했고, 강남구의 인구는 거의 제자리 수준이고, 서초구의 인구는 아주 약간 증가했을 뿐이다.

 

지금까지 필자는 ‘인구’ 변수를 근거로 우리나라 아파트 가격이 오를 수 없다는 논지를 전개했다.

 

주택 가격에 영향을 미치는 요인은 물론 인구만이 아니다.

 

가계의 소득 수준이 영향을 미칠 것이다.

 

하지만 주변을 둘러보자. 최근 대한민국 중산층의 소득이 순조롭게 증가하고 있을까?

 

대학을 졸업한 젊은이들은 일자리를 구하지 못해서 고민이다. 간신히 구한 일자리는 비정규직이다… 이 때문에 젊은이들은 결혼도 미루고 있는 지경이다.

 

대기업의 구조조정, 은행·보험사 등 금융기관의 구조조정 소식이 중년층들을 짓누르고 있다…

 

현재는 암울하지만 앞으로는 소득이 증가할 전망이 보일까?

 

필자는 지난 글에서 우리나라 경제가 위기에 직면했다는 사실을 밝혔으니, 향후 경제 전망에 관심있는 분들은 아래 기사를 참조해주시기 바란다.

 

 

지난 글 링크: "IMF위기의 기시감을 느끼게 하는 그래프" 2015.02.09

 

다음으로 가계의 부채증가율도 주택가격에 영향을 미친다. 소득이 제자리라도 빚을 내서 주택을 구입할 수 있기 때문이다.

 

이 변수에 대해 살펴보면, 지난 2013년말 현재 우리나라 가계부채의 GDP대비 비중은 92.9%로 세계 최고 수준이다. 이 수치는 85%를 넘으면 위험수준으로 판단하는 것이다. 지난 2009년 스페인의 주택버블이 붕괴했을 때 이 수치가 바로 85%였다.

 

우리나라 가계의 부채 수준은 85%를 훠얼씬 넘어서 2013년말 기준으로 92.9%이다.

 

2014년 1년 동안 대한민국 정부는 가계 대출 조건을 완화해서, 가계가 빚을 짊어지고 아파트를 구입하도록 부추기는 정책을 썼으므로, 2014년말 기준의 집계가 나오면 저 수치는 보다 더 증가했으리라…

 

현재 대한민국 가계의 부채수준은 턱밑까지 차올랐다.

 

은행빚을 갚지 못해 고민하다 자살이라는 극단적인 선택을 하는 가장이 속출하고 있는 지경이다. 이런 상황에서 대한민국 가계의 빚내기가 계속돼서, 이 빚이 아파트 가격을 밀어올릴 수 있을까?

 

필자는 이미 한계상황에 왔다고 본다.

 

 

이상으로 인구변수, 소득변수, 가계부채 변수 모두를 살펴보았다.

여기서 나오는 결론은 단순하다.

대한민국 가계는 빚내서 아파트를 구입하는 행동을 당장 멈춰야 한다. 아파트 가격이 크게 하락하면, 그 빚은 가정의 안녕을 해치는 끔찍한 괴물로 돌변할 수 있기 때문이다…

 

 

세일러 Sailor

우리미래연구소장