일본의 '잃어버린 10년' 바통 이어받나

 

일본의 '잃어버린 10년' 바통 이어받나

엄습하는 'D'의 공포 / 디플레가 가져올 자산변화 (하)

 차완용 기자|입력 : 2015.01.08 05:43

 

 

 

편집자주|새해 벽두부터 'D의 공포'가 엄습하고 있다. 디플레이션(지속적인 물가하락 현상)의 약자인 'D'가 경제계 키워드가 될 만큼 그 우려가 팽배하고 있는 것이다. <머니위크>는 'D'의 실체는 무엇인지 알아보고 디플레이션 가능성을 전망해봤다. 또 이에 대비하기 위한 부동산 및 주식 등 자산관리법도 살펴봤다.

 

 

 

서울 종로구 평창동 북악산길. /사진=뉴스1 한재호 기자

우리나라의 대표적 부촌으로 꼽히는 서울 종로구 평창동에는 꽤 유명한 주택이 하나 있다. 유명 연예인이나 혹은 이름만 대면 알 만한 사람이 살아서가 아니다. 그렇다고 금이나 보석으로 장식돼 휘황찬란한 것도 아니다. 이 주택이 유명한 이유는 바로 과거에 거래된 가격 때문이다. 지난 1997년 IMF 외환위기 당시 3.3㎡당 500만원이 채 안되는 가격에 거래됐다.

 

당시 평창동 일대 주택의 평균 거래가는 3.3㎡당 1000만~1300만원 사이. 아무리 IMF라고는 하지만 2~3배 떨어진 가격에 그것도 서울에서 주택가격 변동이 가장 적다는 평창동에서 일어난 거래라 많은 이들의 의구심을 자아냈다. 이유인 즉, 이 주택의 원 소유주인 국내 유명 여행사의 오너가 당시 어려움에 처한 회사를 위해 주택을 급매로 처분했기 때문이다. 이후 주택의 주인은 바뀌었고 18년이 지난 지금 이 주택은 IMF 당시의 공시지가와 큰 차이가 없는 3.3㎡당 1300만원의 시가를 형성하고 있다.

 

이 평창동 주택의 거래 장면에는 우리의 경제상황이 부동산시장에 미치는 상관관계가 잘 응축돼 있다. 특히 우리나라 국민 대부분이 가진 자산 중 가장 많은 비율을 차지하는 주택은 우리 경제의 현실에 따라 오르내림이 심하게 나타날 수밖에 없다.

 

그런데 최근 들어 이와 비슷한 현상이 곳곳에서 벌어진다. IMF 당시 평창동 주택처럼 파격적으로 싼 가격은 아니지만 곳곳에서 공시지가보다 저렴하게 급매로 내놓는 집들이 예전에 비해 눈에 띄게 늘었다. 그럼에도 거래는 이뤄지지 않는다. 경제적 측면에서 볼 때 공급은 넘쳐나는데 수요가 없다.

 

우리나라에서는 이러한 현상이 심각하다. 많은 학자와 경제전문가들이 우려를 표하는 이유다. IMF 외환위기가 외부적 영향에 의해 단기간에 일어나고 비교적 빨리 극복한 것에 비해 현재 국내 부동산시장은 지난 2008년 미국발 서브프라임모기지 사태의 영향에서 아직도 헤어 나오지 못했다.

 

◆ '부동산 디플레' 진행중… 버블붕괴 오나

 

지난 2008년 당시 집값 붕괴로 피해를 본 미국인들은 그리 많지 않았다. 하지만 경제대국인 미국의 영향 아래 있는 나라들은 상황이 달랐다. 많은 나라가 글로벌경제의 파국 아래 내수침체로 어려움을 겪었고 우리나라도 예외는 아니었다. 더욱이 국내 부동산시장은 부채와 결합된 거래절벽과 전세품귀 현상, 미분양 속출 등의 전반적인 침체기를 겪으며 사태의 심각성이 더했다.

 

일부 부동산전문가들은 미국발 서브프라임모기지 사태에서 시작된 국내 부동산시장의 침체가 부동산가격 대폭락이 일어났던 일본의 버블붕괴와 비슷한 양상을 보인다고 우려한다. 따라서 일부 전문가들은 국내 부동산가격의 대폭락 가능성을 제기하기도 했다.

 

지난 1985년 엔화 가치를 절상한 '플라자 합의' 이후 일본정부는 내수경기 활성화를 위해 부동산 규제완화에 초점을 맞췄다. 그 결과 부동산가격은 천정부지로 치솟았다. 이어 1990년에 들어서면서 일본의 전 국토가격이 GDP(국내총생산량) 대비 5.9배 올랐다.

 

국내 상황도 비슷하다. 지난해 말 기준 국내 GDP는 약 1470조원으로 전망된다. 부동산 총액은 약 9000조원에 달해 GDP 대비 부동산가격은 6배를 넘을 것으로 추정된다. 또 지난 1980년대 말 일본의 주택보급률은 110%였다. 지금 우리나라의 주택보급률도 서울을 제외한 모든 지방자치단체에서 100%를 넘었다.

 

우리정부의 부동산대책도 당시의 일본과 닮았다. 당시 일본정부는 부동산 경기부양을 위해 0.5%대 초저금리 부동산대출을 출시했다. 우리 정부도 주택구입을 장려하기 위해 1%대 주택대출상품인 공유형 모기지(주택담보)대출상품을 내놨다. 이 같은 과도한 수요 진작 대책은 저성장과 맞물려 결국 부동산가격 대폭락으로 이어졌다.

 

이런 현상에 대해 강성부 신한금융투자 채권분석팀장은 '초이노믹스와 한국경제'라는 보고서에서 정부의 주택경기 활성화대책에 따라 앞으로 2년간 집값이 오르는 등 큰 변화가 없을 것으로 내다봤지만 이후 10년 동안에는 집값 침체기가 이어질 것이라고 주장했다.

 

강 팀장은 보고서에서 "앞으로 2년 동안 정부의 금리인하와 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 완화에 따라 가계가 100조원가량 부채수용력(Debt Capacity)이 늘었기 때문에 큰 변화가 일어나지 않겠지만 그 이후가 문제"라며 "부채수용력이 사라질 오는 2017년 이후에는 10년가량 부동산 장기침체가 이어질 것"이라고 우려했다.

 

◆ 디플레 막지 못한 '초이노믹스', 어떻게 하나

 

사실 정부는 부동산시장을 살려 경기를 일으키고자 부단한 노력을 했다. 부동산과 관련된 규제를 순차적으로 모두 풀었다. 주택을 통해 풀린 자금이 다시 주택시장에 유입돼 부동산경기를 살리는 데 도움을 줄 것으로 기대했던 것.

 

그러나 현실은 그렇지 못했다. 약발은 그때 잠시 뿐이었다. 경기를 살리기 위해 금리를 낮추는 것은 당연한 선택이었음에도 현재까지 나타난 결과는 그리 좋지 못하다. 부동산규제가 완화된 지 4∼5개월이 지났지만 부동산시장은 여전히 살아나지 않았다.

 

오히려 가계부채 급증과 전셋값 급등이라는 부작용만 낳았다. 부동산 침체는 곧 건설업계의 침체를 부른다. 금융사, 건설자재업체, 인테리어업체 등 수많은 관련업계에 악영향을 끼친다. 국민의 경제심리도 위축될 수밖에 없다.

 

앞으로의 전망도 비관적이다. 올해 서울의 신규 전세수요는 5만가구가 넘을 것으로 추정된다. 그러나 입주물량은 4만가구를 조금 넘을 뿐이다. 따라서 새해에도 살인적인 전셋값 상승세는 멈추지 않을 전망이다. 소비자들이 주택구매를 꺼리고 전세를 선호하기 때문이다. 특히 돈이 있는 사람도 집을 사려 하지 않아 이들 모두가 전세수요로 몰릴 경우 전셋값이 폭등할 수밖에 없는 구조다. 이런 현상이 반복될수록 국내 부동산시장은 디플레이션에 점차 빠지게 된다.

 

이처럼 디플레이션 위기에 직면한 부동산시장에서 우리 서민들은 어떻게 움직여야 할까. 특히 주택을 보유한 서민들은 자산의 대부분을 차지하는 만큼 그 무엇보다 신중하게 접근해야 한다. 이에 대해 양지영 리얼투데이 팀장은 "올해 역시 전셋값의 고공행진은 계속될 가능성이 높다"며 "특히 경기가 침체되고 자금회전의 위험성이 높은 현 상황에서는 '깡통전세'의 리스크가 높기 때문에 전세보다는 안정성이 양호한 매매를 고려하는 것이 좋다"고 말했다.

 

권일 닥터아파트 팀장도 "거품이 낀 전세보다는 가격이 안정화된 매매시장이 디플레이션 위험으로부터 더 안정적"이라며 "다만 보수적으로 시장을 보고 무리하게 대출을 받지 말고 자신의 자금력에 맞춰 시간의 여유를 두고 신중하게 접근해야 한다"고 조언했다.

 

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제365호에 실린 기사입니다.