59. 미친 전세값이 얼마나 위험한지 니들이 알아?

59. 미친 전세값이 얼마나 위험한지 니들이 알아? Econ - Pilgrim (bkkkc85****)  2015.02.23 18:53              이건 정말이지 너무도 기가 막히는 일이 아닐 수 없습니다. 현재 박근혜정부와 언론매체들, 심지어 경제학자들 마저도 지금의 한국경제 상황에서 이 '미친 전세값'이 얼마나 위험한지 제대로 인식하지 못하고 있습니다. 저는 지난 2013년 8월에 이 미친 전세값에 대해 44. 미친 전세값 그 후 "전세금 대신 집 가져 가세요" 라는 글을 쓴 바 있습니다. 그 글에서 제가 경고한 일들이 이제 눈앞에 다가와 있는 것 같은데... 아마도 올해 후반기 쯤이면 시작될 것 같습니다.      1. 역대로 이처럼 주거대책이 무뇌아 수준인 정부를 본 적이 없다 주거비용이라는 면에서 볼 때 금리가 제 아무리 낮아지더라도 전세로 주거하는 만큼 저렴할 수는 없습니다. 무뇌아 정부는 1%대의 '미친 초저금리 대출'까지 해준다며 집을 사라고 하지만 주거비용 면에서 보면 결코 싸지가 않습니다.   1%대 주담대까지..."진짜 빚내서 집 사도 될까" [머니투데이 임상연 기자] [[수익 공유형 모기지 따져보니]"7년간 집값 9% 올라야 손해 안본다"] 중산층인 맞벌이 부부가 이사를 고려할 경우 어느 편이 유리할까. 부부합산 소득이 7000만원인 부부가 7년간 목돈 2억5000만원을 모은 상황을 가정해봤다.       대출이자와 각종 세금, 중개수수료만 감안해도 매입 첫해만 2587만원에 달하는 주거비용이 발생하는 셈이다. 이는 집값의 약 3.8%에 달하는 수치다. 즉 매입 첫해부터 집값의 3.8% 가량 손해를 보는 것이다. 이듬해부터도 대출이자와 재산세로만 매년 604만원 가량의 비용이 발생한다. 수익 공유형 주담대의 1%대 초저금리가 적용되는 기간은 대출일로부터 7년간이다. 이 기간동안 대출이자와 각종 세금, 중개수수료를 모두 더하면 총 비용은 6214만원으로 집값의 9%가 넘는다. 다시 말해 관리비 등 부대비용을 제외하고도 7년간 최소 집값이 9% 이상 올라야 본전이란 계산이 가능하다. 문제는 7년 후 수익 공유형 주담대가 일반대출로 전환되면 주택가격 상승분을 은행과 나눠야 한다는 것이다. 이 경우 집값이 추가로 더 올라야만 은행 수익을 제외하고 본전을 뽑을 수 있다. 반면 가진 돈 2억원에서 전세자금(금리 3.3%)으로 1억원을 대출받아 전세를 구하면 매달 27만5000원씩(연 330만원) 이자를 내야 한다. 중개수수료(140만원)를 감안하면 매입 첫해 비용은 470만원으로 집을 살 때보다 5.5배 저렴하다. 이듬해부터는 매년 330만원의 이자를 지급하면 된다. 이처럼 맞벌이 부부의 경우엔 집값 상승에 따른 차익을 기대하지 않는다면 내 집을 사는 것보다 전세를 구하는 게 주거비용 측면에서 유리한 셈이다. 첫해 취득비용을 제외하더라도 전세가 매입보다 매년 274만원 가량 저렴하다. 1%대 미친 금리로 돈을 거저 주어도 전세로 사는 것이 주거비용 면에서 비교할 수 없이 저렴하다는 결론입니다. 실질소득의 감소로 인해 주거비용을 어떻게든 줄여야 하는 시민들이 전세를 구하는 것은 너무나 당연한 일입니다. 그럼에도 무뇌아 정부는 시민들을 돕기 위해 주거비용을 낮추는 것에는 눈꼽만큼도 관심을 보이지 않고 오히려 되도 않는 주택가격을 올리겠다며 헛짓을 하고 있습니다. 심지어 주택담보대출 보다 전세자금대출 이자가 2배 비쌉니다. 이쯤되면 '공무유기' 아니면 '무뇌아'라고 욕을 쳐먹어도 할 말이 없을 것입니다.     2. 미친 전세값의 실체는 우회적인 매매다 한국의 주택가격과 경제여건을 볼 때 주택매매가 늘어나 집값이 오르기를 기대하기는 매우 어렵습니다.       세계적 주택시장 조사연구기관인 퍼포먼스 어번 플래닝(Performance Urban Planning)은 3.0배 이하를 ‘집 구입이 가능한’(Affordable) 수준, 3.1∼4.0배는 집 사기에 ‘좀 부담스러운’(Moderately Unaffordable) 수준, 4.1∼5.0배는 ‘꽤 버거운’(Seriously Unaffordable) 수준, 5.1배 이상은 ‘매우 어려운’(Severely Unaffordable) 수준으로 봅니다. 여전히 서울의 집값은 웬만한 고소득 가구도 감당이 안 될 만큼 높은 상태입니다. 여전히 집값은 높은데 실질소득은 감소하고 있으며, 더구나 미연준의 기준금리 인상이 예고되어 있습니다. 이처럼 매매가 어렵자 현금이 필요해진 주택소유자들은 전세값을 올려 자신이 보유한 주택을 현금으로 돌리고 있는 것입니다. 경제적인 관점에서 집값에 근접한 미친 전세값은 등기권리증만 넘기지 않았을 뿐 매매와 조금도 다르지 않습니다. 예를 들어 빌린 돈을 갚을 능력이 없는 사람이 시가 3억원인 물건을 2억7천만원에 잡혔다고 가정해 보죠. 상식적으로 사람들은 그 물건의 실질적인 주인이 누구라고 생각할까요? 전세금의 반환은 다음에 들어올 전세입자가 그만큼의 돈을 지불할 수 있느냐에 달렸을 뿐, 이미 주택소유자들의 손을 떠난지 오래입니다. 전세입자들은 자신이 세들어 사는 동안 아무 일이 없기만을 기도할 수 밖에 없습니다.     3. 정부는 시민들의 거대한 재산권인 전세보증금을 보호할 생각이 아예 없나? 전세는 2년동안 집을 사용하는 대신 이자를 받지 않고 거액을 빌려주는 대출금의 성격을 가지고 있습니다. 전세라는 제도는 오로지 한국에서만 찾아볼 수 있는 특이한 제도입니다. 전세시장은 한편으로는 주택임대시장이면서 또 다른 한편으로는 전세계약 기간 동안 거액의 돈을 차용하는 개인들 간의 사금융시장이기도 합니다. 대략 오가는 돈의 규모가 500~700조원(반전세 포함)으로 추정되는 전세시장은 세계 어디에서도 찾아볼 수 없는 거대한 사금융시장이자 은행들의 주택담보대출을 뛰어넘는 최대 규모의 돈이 오가는 대출시장이기도 합니다. 그런데 어떤 은행이, 어떤 대부업자가 이처럼 주택가격의 90%나 대출을 해주겠습니까? 현재의 한국경제 상황에서 금리가 인상되면서 주택가격이 떨어질 때 때 과연 무슨 일이 벌어지겠는지 상상이 가나요?     1.6%대까지 떨어졌던 미국채 10년물 금리가 빠르게 치솟고 있습니다. 미연준의 기준금리 인상이 언제인가만 남았을 뿐 확실해졌기 때문입니다. 미친 전세값의 논리적 결론은 금리가 인상될 때 과도한 대출을 받아 주택을 구입한 사람들이 받게될 고통을 전세입자라는 훨씬 더 많은 사람들에게 확대하는 것일 수 밖에 없습니다. 언제 끝날지 모를 초장기 불황 때문에 고용불안과 실질소득 감소로 고통받는 시민들이 대출까지 얻어 지급한 전세보증금을 돌려받지 못하게 된다면 그 피해가 어디까지 커지게 될지 상상도 못하겠습니다. 더욱이 미친 전세값은 결국 주택소유자의 부채가 훨씬 커진 것에 다름 아니기 때문에 주택가격 하락의 쇼크를 배로 커지게 할 것입니다.     이렇게까지 한국경제를 파멸로 몰아넣을 핵폭탄의 뇌관에 정부와 언론이 불을 지피고 있는 것이 현 상황입니다. 과연 이 정부가 시민들의 거대한 재산권인 전세금을 보호할 생각이 눈꼽만큼이나 있는지 의문이 갑니다. 결국 이 모든 것은 우리가 살아가기 위한 필수요소 중 하나인 주택시장의 대파국을 예고하는 것에 다름 아니며 이미 되돌아 올 수 없는 강을 건넜다고 보입니다. 역대로 박근혜정부만큼 주거대책이 무능한 정부를 본 적은 없습니다. 전세입자들의 거대한 재산권인 전세보증금 보호에 정말이지 눈꼽만큼도 관심이 없다고 보입니다. 금리가 오르면서 주택시장의 상황이 180도 돌변할 때 '미친 전세값'이 한국경제에 입힐 상처가 얼마나 깊을지, 시민들의 삶을 얼마만큼이나 파괴할지 우리는 그때가 되고서야 비로서 알게 될 것입니다.