중국도 부동산이 골칫거리

중국도 부동산이 골칫거리

살며 사랑하며 배우며 (ding****)   2013.04.24 01:58

 

 

 

중국도 부동산이 골칫거리

- 부동산 과열 안정 위한 “신국5조” 발표, 지방정부 속속 세칙발표 중 -

- 1, 2선 도시 부동산규제 더욱 강화될 듯 -

□ 베이징, 10년간 10배 이상 부동산 가격상승

 

 ○ 주택소유 허가 이후 2005년부터 가파른 상승세

   - 1998년부터 국민이 자가 소유가 가능해짐에 따라 신흥 중산층에서 부동산 구매 시작함.

   - 2005년 이후부터 낮은 이율, 주식시장 격변, 해외투자 금지정책 등으로 부동산에 자금이 몰리면서 부동산 가격이 가파른 상승세 보임.

 ○ 북경, 상하이, 심천 등 주요 지역 부동산 투자가 전국의 절반 이상

   - 북경 부동산 가격은 10년 동안 10배 증가함. 2013년 1월 북경의 중고 주택은 평균 ㎡당 3만 위안 초과

   - 광둥, 상해, 북경, 강소, 절강성의 부동산 투자가 전국 절반 이상을 차지하며 동부 연해 지역 부동산산업 발전이 중서부 발전과 차이가 심함.

□ 무엇이 부동산 상승세를 지속 견인하고 있나

 

 ○ 개인소득증가 및 도시화

   - 지속적인 경제 성장으로 개인소득이 늘어나면서 주택 수요가 높아짐. 도시화가 부동산시장의 발전을 가속화했고, 주택 조건과 환경 개선에 대한 요구를 가져왔으며 도시 철거 및 개조도 발전을 촉진했음.

 ○ 투기심리와 대출정책

   - 몇 년간 가격이 지속적으로 오르며 소비자가 부동산 가격에 대한 기대는 점점 높아짐. 부동산 개발상은 팔려고 하지 않아 주택공급이 줄어들고 가격은 더 높아지기만 함. 중국 정부는 그간 신용대출 표준을 완화해 국민의 주택구매 지급능력을 증가시켰음.

□ 골칫거리 부동산 문제: 지방정부의 토지매매 수입 의존도 높고 부동산 투기로 공실률 높아

 

 ○ 공업화와 도시화로 인한 주택건설 가능토지가 점차적으로 줄어들고, 도시 내 토지자원은 공급자측의 독점을 형성하면서 지속적인 토지가격의 상승을 가져옴.

 ○ 2008~2012년까지 지방정부 토지수입은 각 1조400억 위안, 1조4000억 위안, 2조9100억 위안, 3조3200억 위안, 2조8500억 위안임. 최근 3년간 토지판매 수입은 지방전체 공공수입의 50-60% 수준

 ○ 한편, 부동산개발상이 집을 다 짓고 집값 오르기를 기다리며 주택을 분양하지 않거나 한 사람이 몇 채의 집을 소유하는 등의 부동산 투기로 공실률이 매우 높은 편임.

   - 북경, 상해, 선전 등 지역에 부동산 매물의 공실률이 50%에 달한다고 전해지며 이는 공실주택의 구매자가 주거를 목표로 구매하는 것이 아니고 부동산 가격이 오른 다음에 팔려는 투기목적이 있기 때문임.

□ 중국정부 부동산 과열억제 정책

발표시기	정책	주요 내용
2010년 1월	'국 11조'(?11?)	2번째 주택구매 시 대출제한(구매가 60%이하) 등
2010년 4월	'국10조'(?10?)	대출규제, 세금징수 강화, 보장성 주택 300만 호 건설 등
2010년 9월	'9.29 신정책'(9.29新政策）	1번째 주택구매 시 대출제한(구매가 70%이하) 등
2011년 1월	신국8조'(新?8?)	지방정부 부동산 규제강화, 세금징수 강화, 1가구 2주택 규제, 보장성 주택 1000만 호 착공, 2채 이상 소유자 구매 제한 등
2012년 1. 19	_	부동산 구매 제한정책 연장, 강화발표 등
2012년 3. 24	_	보장성 주택 건설강화 발표 등
2013년 2. 20	'신국5조'（新?5?)	부동산 가격안정 책임제 완비, 투기성 부동산 구입제한, 신규 주택 및 건설용지 공급보장, 사회보장형 주택건설계획 확립, 부동산시장 통제 강화 등
2013년 3. 1	'신국5조'(新?5?) 세칙	양도세 20%징수 등

 ○ 2013년 지방정부별 국 5조 세칙 내용: 올 상반기 중 지속적으로 발표 예정

   - 광동성(3월 25일): 양도세 20%, 구체적 시행안 미언급, 여지를 남겨둠.

   - 베이징(4월 2일): 양도세 20%, 독신자 1주택 제한

   - 상하이(3월 30일): 양도세 20%, 3번째 주택구매 대출 불가

   - 충칭(3월 30일): 양도세 20%, 3번째 주택구매 대출 불가

   - 천진(3월 30일): 양도세 20%

□ 최근 부동산 정책강화에 거래량 급증추세

 ○ 상당수 지역에서 정부의 양도세 부과 정책이 시작되기 이전에 주택을 판매하고자 함. 한편 중국 정부가 원래 주택 구매가 기록이 없기 때문에 양도세 부과 정책의 효율성에 의문이 제기되기도 함.

 ○ 양도소득세 세금 20% 부과에 따른 거래량 대폭 증가

   - 1선 도시 뿐만 아니라, 2선 도시에도 부동산 거래소에 사람들이 인산인해로 몰려들고 있음. 바로 '국5조'가 정식으로 실행되기 전 집을 팔아야 십몇만 심지어 몇십만 위안의 세금을 면할 수 있기 때문임.

   - '국오조’ 세칙규정이 발표되고 1주일 후(3월 2~8일) 북경의 주택사이트에서의 계약량은 9400채에 이르며, 이는 전주 대비 140.5%, 전월 대비 279.5% 증가함.

□ 전문가 전망

 

 ○ 중국 정부는 과열되는 부동산을 억제하면서도 경기부양과 도시화 정책을 함께 추진해야 하는 상황

 ○ 많은 전문가는 경제발전을 저해하지 않는 범위 안에서 1선 도시의 부동산 규제가 강화되고, 지역과 상황에 따라 2, 3선 도시와 중부 지역을 중심으로 하는 부분적인 규제완화가 나타날 것으로 예상함.

 

자료 : KOTRA 칭다오무역관