부동산이 대세 상승기로 진입하기 위한 조건

 

부동산이 대세 상승기로 진입하기 위한 조건

살며 사랑하며 배우며 (ding****)   2013.04.17 11:20

 

 

 

 

 

 

 

참고- 집값의 버블이나 저평가 여부를 가늠하는 데 쓰이는 지표에도 PER와 비슷한 게 있습니다.

 

바로 ‘PIR’이라는 것이죠. ‘가처분소득 대비 주택가격’을 의미하죠. 지역별 근로자 가구 당 1년간 벌어들이는 소득 대비해서 주택가격이 몇 배가 되느냐는 개념입니다. 어차피 주택이란 게 가족 구성원들이 벌어들이는 소득으로 구매를 하는 것이니까 그 가격이 적정한지 아니면 거품인지를 평가하는 잣대로 사용하려고 만든 개념이죠.

 

※ PIR = 해당지역 평균 주택가격 ÷ 해당지역 근로자 가구 평균 연소득

 

만약 ‘PIR=10’이라고 하면 집값이 그 지역의 근로자 1년 소득의 10배에 달한다는 것을 의미하는 것이죠. 예를 들어 서울의 근로자 가구당 평균 연소득이 3천만원이고 서울지역 집값은 평균 3억원일 경우, ‘PIR=10’ 이라는 숫자가 나오는 것이죠.

 

이는 각 지역이나 나라마다 물가도 다르고 소득 수준도 다르기 때문에 이를 손쉽게 비교하기 위해 사용하는 지표인데요. 예를 들어 다른 지역의 PIR이 10배인데 어느 특정 지역의 PIR이 20배라면 그 특정 지역의 집값은 평균적으로 거품이 끼어 있다고 할 수 있겠죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가계부채 포화상태, 2015년이 고비 - 이정환

 

그동안 정부와 언론은 주택담보대출비율(LTV)이 낮아 크게 우려하지 않아도 된다고 주장해 왔지만 최근에는 전세 보증금도 안심할 수 없다는 관측이 제기된다. 은행권 가계대출 가운데 주택담보대출 LTV는 50%를 밑돌지만 전세 보증금을 더하면 70~80%에 육박한다는 게 전문가들 분석이다. 한국은행에 따르면 LTV 60%를 넘는 금액이 지난해  월 기준으로 48조원, 비은행권에서도 6조4000억원에 이른다.

 

무엇보다도 인구 고령화가 뇌관이 될 것으로 보인다. 40~50대가 금융자산의 31.6%를 보유하고 있는데 부동산 기준으로 보면 60세 이상이 34.2%로 가장 많고 부채보유자 비율도 97.1%로 매우 높다.

 

한 연구원은 "가처분 소득 대비 부채 비율이 130%가 넘고 60세 이상 인구 비율이 20%가 넘을 때 구조적인 변화가 발생하는데 아직까지 우리나라는 고령화 수준이 높지 않으나 문제는 속도가 매우 빠르다는 데 있다"고 지적했다.

 

한 연구원은 "원리금 상환 문제는 정부가 충분히 조절할 수 있는 변수지만 2015년 이후 은퇴가 본격화되면서 초고령화 사회에 접어들면 부동산 수급 악화와 가격 하락, 소비 구축의 악순환이 시작되고 시스템 위험으로 전이될 가능성이 충분하다"고 경고했다.

 

한 연구원은 "당장은 우려일 뿐이지만 5년 뒤가 걱정된다"면서 "개인이나 정부는 당장의 문제를 미래로 이연시키기 보다는 중장기적 전략을 갖고 대응할 필요가 있다"고 강조했다.

   

강성부 신한금융투자 연구원은 "폭탄은 큰데 도화선이 없다"는 말로 시장 상황을 설명한다. "가계부채에 관한한 우리나라가 세계에서 가장 큰 폭탄을 보유한 나라"라는 이야기다.

 

강 연구원은 "금융기관의 건전성 지표와 LTV 수준은 선진국 대비 안전한 수준이지만 오랫동안 천천히 가계신용 및 금융기관 건전성이 악화될 것으로 보인다"고 설명했다. 강 연구원은 향후 3년 동안 부동산 가격 하락을 5% 이내로 전망하고 있다.

 

강 연구원은 "가계부채가 위험한 것은 금융기관의 건전성 때문이 아니라 과도한 금융비용 부담으로 장기적인 내수기반 붕괴와 투자위축, 역 부의 효과(reverse wealth effect)가 결국 성장을 제약할 수 있다는 우려 때문"이라고 지적했다.

 

"대출 보수화에 따른 부동산 가격 하락까지 겹치면 중산층의 몰락과 소비와 저축 감소, 투자 위축의 악순환에 빠져들게 된다"는 설명이다.