부동산 하락기의 현명한 대처법

 

 

부동산 하락기의 현명한 대처법

작성자	조현수

최근 부동산 시장의 하락 국면이 지속되고 있어 우려의 목소리가 높다.  부동산 침체의 긴 터널을 지나고 있는 것처럼 끝이 보이지 않는 어둠속으로 가고 있는 것처럼 느껴진다.  재건축 시장의 하락, 미분양 물량 증가, 신도시 아파트 가격 하락, 깡통아파트 속출 등 연이어 나오는 보도에 한숨만 늘어가고 있다.  우리는 이런 혹한기와 같은 부동산 하락기를 현명하게 대처해야 한다. 따라서, 부동산 시장에 대한 냉철한 분석과 철학이 필요한 시점이다.  “위기는 기회이다”라는 말이 있는 것처럼 부동산 하락기를 슬기롭게 이겨나가야 하고, 더 나가서 위기를 좋은 기회로 바꿀수 있도록 각자의 위치에서 최선의 노력을 다해야 할 것이다.  부동산 하락기를 맞이하여 개개인마다 대처하는 방법은 다르겠지만, 기본을 지키는 것이 무엇보다 중요하다.  정도를 가는 것이 최선의 길임을 명심해야 한다.  기본에 충실한 정도로 가기 위해 꼭 명심해야 할 것이 있다.  먼저, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 목적에 맞게 접근해야 한다 앞으로 아파트를 가지고 부자가 되는 시기는 지났다고들 말한다. 그만큼 단기간내에 가파른 상승세를 보이는 주택은 찾아보기 어렵다는 말이다.  앞으로는 장기적인 관점에서 긴 호흡으로 투자를 해야 한다는 결론이다. 워렌버핏이 주식을 장기투자하여 거부가 되었듯이 부동산에도 장기투자를 해야 하는 시기가 된 것이다.   또한, 현금흐름을 중시하여 환금성에 주의해야 한다. 장기간 지가가 정체되어 있고 고정수입이 발생하지 않는 부동산은 경계해야 하며, 향후 발전가능성이 낮은 시골의 논, 밭, 나대지 등은 처분하고 부가가치가 높은 자산으로 이동하는 것이 바람직하다. 향후 전국적으로 토지의 지가는 보합세가 이어지거나 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 상승이 된다해도 그 폭이 매우 미비할 것이며 특히 지방의 외진 시골일 경우 특별한 개발 호재가 없는 한 큰 폭의 상승세는 기대할 수 없을 것으로 보여진다. 따라서, 환금성이 떨어지는 토지는 매매해서 부가가치가 높은 다른 곳으로 갈아타는 것이 바람직하다.      환금성이 떨어지는 부동산은 매도를 희망할 때 바로 매도가 이루어 지기 힘들기 때문에 애물단지로 전락할 가능성이 크다. 부동산 하락기에 개인이 현명하게 대처하는 방법 중 가장 중요한 점은 포트 폴리오를 재점검하고 필요하면 재조정하는 자세이다.  포트폴리오 재 구성시에는 아래의 세가지 항목을 유념하는 것이 무엇보다 중요하다 할 것이다.    첫째, 부채비율을 20% 이하로 줄여라 작년 가계부채가 730조를 넘어섰다. 이를 가계인구수로 나누어보면 1인당 빚이 1,500만원을 넘고 가구당 빚은 4,300만원을 넘는 금액이다 중요한 점은 가계부채 중 약 80%는 부동산관련 대출금액이라는 것이다. 장기간 이어온 저금리 기조에 힘입어 대출을 받아 부동산매입에 사용했던 가구의 비중이 너무 많았던 것을 볼 수 있다.    하지만, 기대했던 부동산 가격은 하락세로 반전되어 구매가격보다 낮아지고 대출이자는 꼬박꼬박 부담해게 되어 2중고에 시달리게 되는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.   가계 부채는 연소득 기준 20%이하로 낮추어야 함을 명심하고 무리하지 않고 감당할 수 있는 범위내에서 운용하는 자세가 무엇보다 중요하다.  둘째, 발전가능성 높은 역세권의 저가물건 위주로 매수하라.    향후 상승곡선이 예상되는 발전가능성이 높은 역세권 중심으로 부동산을 물색하고 충분히 저가로 가격이 형성되었다고 판단이 되었을 때 신중하게 움직이는 것이 바람직하다. 향후 상승기류로 전환되었을 때 가장 큰 혜택을 받을수 있는 곳이 발전성 높은 역세권 위주이기 때문이다. 그리고 갈수록 핵가족화 되며 혼자 사는 가정이 늘어나는 추세이므로 1 ~2인 가구를 중심으로 소형 주택의 수요가 증가할 것으로 보인다.  역세권 위주의 수요가 많이 창출되는 곳의 소형주택을 생각해 볼 수 있을 것이다.   셋째, 소액경매시에는 시세를 반드시 확인하라. 소액으로 투자 할 때 경매를 찾는 사람들이 많은데 부동산 가격하락기에는 특히 주의해야 할 점이 있다.  소액 투자로 경매를 시작하는 투자자들이 많은데 불황기에는 감정가보다 시세가 더 낮은 경우도 발생하기 때문에 부동산 시세 하락 속도를 눈여겨 보아야 할 필요가 있다. 물건 감정가액을 설정하는 시기가 다소 많이 경과한 경우에는 감정가 이하로 시세가 형성되는 경우도 어렵지 않게 볼 수 있으므로 주의해야 한다. 부동산 투자에도 정도와 철학이 필요하다. 그 철학은 호황기 보다 불황기 일 때 더 크게 빛을 발한다. 호황기때는 단순히 기회를 잃을 뿐이지만 불황기일 때는 재산을 잃기 때문이다. 무엇보다도 냉철하게 분석하고 판단해야 할 때가 바로 지금이다.   기업은행 조현수 차장