●● 부동산 대폭락 시대가 올 것 같습니다. 세번째 글

부동산 대폭락 시대가 올 것 같습니다. 세번째 글

서현&규환아빠추천 6조회 3,21922.12.19 02:06

 

지난 두 번째 글을 쓸 당시 하고 싶은 애기는 많았지만 요약하고 축약하다 보니 내가 전달하고자 하는 내용에 오해의 여지가 있거나 글을 읽는 사람이 명확히 이해하기에는 부족한 부분이 많았던 것 같아 세번째 글을 쓰게 되었습니다.( 사실, 첫번째, 두번째 글 모두 부동산과 직간접적으로 너무 방대하고 폭넓은 내용들이라 몇 장의 글로서 다 표현한다는 것은 어려운 일이겠지만 아쉬운 마음에 좀 더 애기하고자 하니, 이전 글에서의 공급폭탄과 저출산 노령화 문제를 공감하는 분들이라면 이번 글은 별 의미 없는 내용입니다.)
 
먼저, 지난 글에서 저의 향후 부동산 전망에 대한 결론을 좀 더 부연 설명하고자 하는데, 첫번째 글의 서두에서 그 시점(2021년 3월) 이후 적게 올라야 하락 폭도 적을 것이라고 이야기했는데,
같은 원리이나 전혀 상반된 예측이 가능할 듯합니다.

현재 기준으로 2-3년 간 연착륙(현시점 실거래가 기준 2~30% 하락) -> 10년 후 20 ~ 30% 더 폭락할 것이라는 전망은 그대로 유지하나, 만약 저의 전망과 다르게 지금부터 2~3년간 4~50% 이상 대폭락한다면 역설적으로 제가 애기하는 부동산 대폭락 시대는 오지 않을 확률이 높으며 10년 내 부동산은 다시 상승 국면을 맞이할 수도 있습니다. 그 원인은 단 한가지, 제가 애기하는 세가지 원인 중 공급폭탄이 실현되지 않을 가능성이 매우 높기 때문입니다. 즉, 3기 신도시를 포함해서 정부 주도 공급이던지 민간 주도 재건축, 재개발이던지 제대로 이루어지지 않을 것이기 때문입니다.

이 가능성을 배제하지 않는 이유는 수도권에서 이미 진행되고 있는 공급물량과 내년부터 3년간 서울에 예정된 공급물량이 상당한데 특히, 강남권에 예정된 공급물량은 서울에 엄청난 결과를 초래할 가능성이 매우 높고, 이게 높은 시장금리와 시너지 효과를 만들어 단기에 서울권의 부동산이 대폭락 할 수도 있지만,

서울권역은 수도권에 분포되어 있는 풍부한 대기 수요, 수년간 급격히 증가한 통화량과 소득수준, 연착륙 유도를 위한 정부의 부동산 규제 완화 등의 요인으로 단기간에 부동산이 대폭락할 가능성 보다는 연착륙할 가능성을 더 높게 보고 있습니다.
( 참고로 2~30% 하락하는 것이 왜 연착륙이냐 폭락 아니냐 라고 반문할 수 있으나, 저는 코로나 시대의 비정상적인 유동성 증가로 인해 전세계적으로 발생한 부동산 폭등은 정상적인 상승으로 보지 않기 때문에 그 정도 하락은 그저 부동산 정상화 과정일 뿐이라고 봅니다. )
 
이제 본격적으로 이 번 글의 주제인 “왜 인구감소가 아니라 노령화가 부동산에 심각한 문제인지”를 애기하고자 합니다. 사실 이번 세번째 글을 쓰게 된 이유는 최근에 많은 활동을 하고 계시는 부동산 전문가들 중 이번 하락장을 예측한 분들의 부동산에 관한 강의를 듣다 보니 저로서는 다소 놀라운 사실을 알게 되었는데, 다섯분의 전문가들 모두 3~50%의 부동산 하락을 시기적으로 2~8년 간 예측하지만, 그 중 네 사람이 우리나라는 일본과 같은 부동산 장기 침체나 대폭락은 없을 것이라고 단언하였고(각자 예측하는 저점 이후 다시 우상향 예측), 단, 한 사람 한문도 교수님만 일본과 같은 장기 침체의 가능성도 있다 라고 조심스럽게 언급하였습니다.

해서 이 분들이 애기하신 대한민국이 일본 같은 부동산 장기 침체가 오지 않을 것이라 단언한 이유에 대해 생각해 보고 이에 대한 반론을 애기하고자 합니다.

기억나는 원인들을 먼저 나열해 보면.

 첫째, 우리나라는 전세가격이 매매가의 하락 저지선 역할을 한다.
 둘째, 우리나라는 실수요 보다는 투자 수요가 부동산을 상승시킨다.
 섯째, 우리나라는 국민소득이 지속적으로 상승하기 때문에 소득이 정체된 일본과는 전혀 다르다.
 넷째, 우리나라는 수도권의 인구가 지속적으로 증가하기 때문에 인구가 분산된 일본과는 다르다.

 다섯째, 우리나라는 LTV 40%로 일본처럼 100%이상의 담보 대출을 하지 않았기 때문에 대출부담이 적으며, 가계 대출이 금융권의 부실로 이어지지 않는다.
여섯째, 버블의 수준이 다르다. 일본은 도쿄를 팔면 캐나다 땅 전체를 살 수 있을 정도로 버블의 정도가 심했으나, 우리나라는 그렇지 않다.
일곱 번째, 일본은 플라자 합의와 정부의 잘못된 대응으로 촉발된 급격한 경제 침체가 부동산 버블 붕괴의 원인이고 기업과 금융권의 도산으로 실물 경제가 먼저 붕괴되었고 우리나라와는 그 성격이 다르다.
여덟 번째, 세계적으로 저출산 노령화를 격은 나라들이 모두 부동산 장기 침체를 격은 것이 아니다. 일본이 특이한 경우이다.
 
이제 우리나라가 일본과 같은 장기 침체를 격지 않을 것이라는 이 이유들에 대한 저의 견해를 애기하자면
 
첫째, 우리나라는 전세가격이 매매가의 하락 저지선 역할을 한다.
둘째, 우리나라는 실수요 보다는 투자 수요가 부동산을 상승시킨다.

우리나라만 존재한다는 이 전세 제도가 언제 생겨 났는지 모르고 사실 알 필요성도 느끼지 못하지만, 추측컨데 아마도 우리나라가 급격한 경제 성장기를 시작하는 시점이었지 않았을까 합니다.(아님말고요. ^.^). 핵심은 이 전세제도가 유지되는 근본적인 이유가 무엇이냐는 것입니다. 이유는 한가지입니다. 지금까지 우리나라의 주택은 수익형이 아니라 시세차익형 투자 상품이었기 때문입니다. 그리고 시세 차익형은 해당 투자자산의 수요가 계속 증가하여 자산가치가 증가할 것을 예상하는 투자자들이 더 많을 때 성립될 수 있습니다. 주택의 전세가와 매매가의 증가는 지속적인 경제 성장으로 인한 소득증가가 담보되어야 합니다. 즉 위 두가지 이유는 지금까지 우리나라가 격어 왔던 지속적인 경제 성장과 인구증가가 앞으로도 있어야만 성립할 수 있습니다.
 
섯째, 우리나라는 국민소득이 지속적으로 상승하기 때문에 소득이 정체된 일본과는 전혀 다르다.

지금의 MZ 세대들은 모르거나 말로만 들었을 것 같은 30~40년 전의 일본은 경제적으로 미국을 위협하던 세계 2위의 경제 대국이었고, 당시 전세계 시가 총액 50대 기업들은 일본 기업들이 점령하고 있었습니다. 그런 일본이 무려 30년간 국민들의 월급이 정체되어 있었습니다. 너무나 많이 알려진 플라자 합의로 인한 엔화 환율 문제가 정말 무려 30년간이나 일본 경제를 침체시키고 일본 국민들의 월급을 정체시켰을까요? 당시 플라자 합의는 일본뿐만 아니라 독일도 포함되었습니다. 그 뒤 독일은 빠르게 경기 침체를 벗어나 이제 세계의 TOP3의 경제 강국 중에 하나가 되었는데 왜 일본은 그러지 못했을까요? 우리가 아무리 부정하려 하여도 일본은 대단한 나라고 민족입니다.

근대사에서 동양의 국가들은 중국, 인도 등을 포함하여 예외 없이 서양 열강들에게 땅을 뺏기거나 식민지가 되었지만 일본은 오히려 지리적으로 매우 불리한 동아시아 국가임에도 근대사 열강에 포함되었을 뿐만 아니라, 세계를 상대로 전쟁을 일으켰던 민족입니다.

일본에서 지난 몇 년간 교수로 재직하면서 일본에 대해 애기하는 한 일본 전문가는 이런 애기를 유튜브를 통해 하였습니다. “본인이 일본에 와서 직접 보고 알아보니 지난 30여년 간 일본이 겪었던 모든 사회 경제적 문제의 원인은 단 한가지 노령화이다”

그리고 일본의 인구는 노령화가 시작된 지 무려 20년 이상 지난 2013년 쯤 실제로 감소했으며, 이 때부터 도쿄를 중심으로 다시 부동산이 상승 기류를 타기 시작했습니다. 즉 노령화는 여전히 진행 중이지만 그 충격에서 벗어나고 있고 인구가 실제로 감소한 시점부터 오히려 부동산이 다시 상승 국면으로 전환되었습니다.

독일 등 서유럽 주요 국가들은 일본 보다는 저출산 노령화 문제가 덜 했으며, 특히 적극적인 외국 이민 정책과 출산율 장려 정책으로 노령화 문제를 극복했기 때문입니다. (물론 이들 나라들은 지금 그 후유증으로 다민족으로 인한 사회문제가 발생하고 있지만)

일본이 경제, 문화적으로 세계를 주름잡았던 30~40년전에는 반대로 그만큼 젊은 사회였던 것이죠.

일본과는 수십년의 차이가 있지만 같은 아시아 국가 중 일본과 동일하게(또는 더 많이) 베이비 붐 세대의 인구 증가를 경험하고 젊은 사회를 격은 나라들이 있는데 바로 중국과 한국입니다.

그리고 더 젊은 한국이 먼저, 그 뒤로 중국이, 이 젊은 인구를 바탕으로 지금까지 눈부신 경제 성장을 이룩하였고 이제 그 반대로 두 나라 모두 저출산 노령화에 의한 경제 침체에 직면해 있습니다.

그럼 노령화된 사회가 왜 소득을 정체내지 감소시킬까요? 이는 사회, 경제학적으로 많은 설명이 필요해 보이지만 제가 생각하는 근본 원인은 변화에 대한 저항입니다. 젊은 사회는 변화를 주도하지만 노령층은 변화에 대한 두려움이 변화를 거부하기 때문입니다.

 

일본이 젊을 때는 당시 브라운관T.V, 마아마이 등 신기술을 주도했지만 노령화되면서 디지털 시대로의 변화에 저항하고 아직도 서류 결재에 도장을 사용하고, 현금결재를 하는 아날로그 사회를 벗어나지 못했고 이는 경제 발전에는 치명적인 단점으로 작용했기 때문입니다. 한가지 더 이유를 애기하자면 노령화에 따라 늘어나는 사회 비용이 경제 발전을 저해하는 요소로 작용하기 때문입니다.
 
넷째, 우리나라는 수도권의 인구가 지속적으로 증가하기 때문에 인구가 분산된 일본과는 다르다.

이는 지난 글에서 이미 언급하였는데, 앞으로 수도권 인구는 소폭 증가하더라도 급격한 노령화는 피할 수 없습니다.
자, 그럼 노령화가 부동산에는 어떤 영향을 미칠까요?
가장 먼저, 주거환경에 대한 변화를 거부합니다. 즉, 살던 집에 계속 거주하기를 원하게 되며, 이는 재건축, 재개발의 최대 걸림돌로 작용합니다. 즉, 신규 주택에 대한 수요를 급감시킵니다.

일본이 지진 때문에 재건축, 재개발을 안하는 게 아니라, 그동안 노령화가 막고 있었던 것입니다.

다음으로, 자녀 세대의 주택 구매 수요를 급감시킵니다. 노령화된 부모들의 부양으로 인해, 경제으로도 자녀 세대에 타격을 주지만 부모들이 거주하는 주택이 있기 때문에 자녀 세대 자체의 신규 주택에 대한 수요도 급감시키는 것이죠.
그런데, 현재까지 우리나라는 부모세대 한 가구당 자녀 세대가 2~3 가구 이상이었기 때문에 부양 부담도, 부모 세대의 주택도 문제가 되지 않았지만, 근 미래에는 자녀 세대 1~2 가구가 2가구의 부모 세대를 부양해야 하며, 그 주택도 받아야 하는 것이죠.

(여기까지 애기하면 주택연금제도를 애기하실 분이 있을 것으로 예상하지만 불행히도 지금까지는 주택연금제도가 앞서의 문제들을 해결하는 훌륭한 대안이었으나, 한 5~6년이 지나면 주택연금제도는 더 이상 대안이 될 수 없을 것입니다. 아마도 지금이라도 빨리 주택연금에 가입하는 것이 나중에 신의 한수가 되지 않을까 생각됩니다 )
 
다섯째, 우리나라는 LTV 40%로 일본처럼 100%이상의 담보 대출을 하지 않았기 때문에 대출부담이 적으며, 가계 대출이 금융권의 부실로 이어지지 않는다.

이는 전세제도를 배제한 논리입니다. 전세금도 엄연한 부채이며 그리고 바로 지금 가장 우려되는 문제이죠. 다만, 우리나라는 일본과는 다르게 기업의 상업 부동산 버블이 문제의 핵심이 아니므로 기업이나 금융권으로 확대될 여지는 없습니다. 일부 부실한 건설사나 제2금융권을 제외하고는. 그러나 부동산 침체 문제에 있어서는 다르지 않다고 봅니다.
 
여섯째, 버블의 수준이 다르다. 일본은 도쿄를 팔면 캐나다 땅 전체를 살 수 있을 정도로 버블의 정도가 심했으나, 우리나라는 그렇지 않다.
일본의 당시 경제 규모는 우리와 큰 격차가 있었습니다. 세계 2위의 경제 대국이었죠. 즉 버블의 수준은 상대적으로 평가해야지 절대값으로 평가할 수 없는 팩트입니다. 특히 주택에 대한 버블을 상대적 수준으로 보았을 때, 당시의 일본과 지금의 우리나라가 큰 차이가 없는 것으로 판단되며, 무엇보다도 부동산 침체에 대한 근본원인에 대한 인식차이가 있습니다.
 
여덟 번째, 세계적으로 저출산 노령화를 격은 나라들이 모두 부동산 장기 침체를 격은 것이 아니다. 일본이 특이한 경우이다. 일본과는 정도의 차이가 있지만 이탈리아, 스페인, 그리스 등의 나라도 비슷한 문제를 겪고 있으며, 앞서도 언급했지만 그 중 일본의 노령화가 가장 심했고, 이를 극복하려는 외국인 이민 같은 적극적이고 충격적인 노력이 부족했습니다.
 
그럼 이제 우리나라의 상황은 일본과 비교했을 때 어떨까요?

첫째, 일본보다는 훨씬 더 비율이 높고, 가파른 저출산 노령화가 진행될 예정입니다.

둘째, 일본의 노령층은 그 경제 규모에 맞게 모든 노령 인구들이 노후 대비가 되어 있었습니다. 부동산이 아니라, 노령연금이 충분하였는데, 불행하게도 우리나라는 그렇지 못합니다. 이는 일본과는 다르게 우리나라에는 최소한 부동산 부분에서는 아주 심각한 문제를 야기할 것으로 판단됩니다. 국민연금 문제가 심각한 상황으로 대두되고 있는 이 시점에 국민연금을 제외하면 한 10억 ~ 20억 정도의 아파트가 노후대비의 전부인 사람들이 어떤 선택을 해야 할까요?

주택연금은 앞서 언급했으니, 남은 방법은 아파트를 팔거나 월세를 주는 방법 밖에는 없습니다. 이 물량이 어느정도 될 것인가에 따라 그 파급 효과가 다를 것이나, 수요는 급감했는데 공급은 폭발할 예정이라는 것입니다. 그리고 통계로 들어 난, 현재의 50~60 대의 개인연금 수령액 , 주택이 순자산에 차지하는 비율을 보면, 일본과는 그 격이 다르게 정말로 재앙이 될 폭탄일 듯 합니다.

섯째, 30~40년 전과 다르게 지금의 4차 산업 혁명은 아주 급격하게 진행되고 있습니다. 과연 노령화된 우리 사회가 앞으로 있을 4차 산업 혁명의 결과물인 자율주행 자동차, 인공지능 로봇, 메타버스 시대에 잘 적응할 수 있을까요?
참고로 인공지능 로봇 산업에서는 최신 기술 측면에서 이미 중국에게 추월 당하고 있습니다.
국내의 고가 로봇청소기 시장에서 가장 잘 팔리는 제품은 중국 제품입니다. 중국은 이제 저가 제품이 아닙니다.
 
다음으로 일본과 다른 긍정적인 면은 무엇이 있을까요?

첫째, 우리나라는 과거의 일본과는 다르게 급격하게 국제화되고 있으며, 지금부터 적극적으로 외국인 이민을 받아들이는데 일본 보다는 훨씬 저항이 낮을 것입니다.
둘째, 앞서의 4차 산업혁명이 노령화 사회에 어떤 영향을 미칠지 알 수 없는데, 이것이 Global화를 앞당기고, 메타버스 같은 세상이 과거 일본이 격었던 노령화 문제의 패러다임을 변화시킬 가능성도 충분히 있습니다.
 
하지만 불행하게도 제 판단으로는 앞의 긍정적인 면보다는 부정적인 측면이 훨씬 강하게 작용할 것으로 예상됩니다.
 
결론적으로, 개인적으로는 저도 대부분의 대한민국 50대와 같이 부동산으로 노후대비를 한 사람으로써 제가 틀리고 앞서의 김*민 교수님, 이*철 소장님, 김*원 대표, 이*수 연구원 등등 전문가 분들의 예측이 맞기를 바랍니다. 하지만 어느 누구도 인구수의 감소는 애기하지만 노령화의 영향은 애기하지 않아 글을 쓰게 되었으며, 이분들이 미래의 우리나라 부동산 상승을 예측하는데 사용한 부동산과 관련된 모든 통계들, PIR, 주택부담지수, 전세가율, 부동산 10년 주기설 등등은 과거 30년간 우리나라가 다른 나라들 보다도 월등한 젊은 인구구조를 가지고 경제가 급성장할 때의 통계들인데, 과연 앞으로도 이 통계들이 맞게 적용될까요?
 
긴 글 읽어 주셔서 감사드리며, 논리적은 반론은 언제나 환영합니다.

 

 

출처: 텐인텐[10년 10억 만들기] 원문보기 글쓴이: 게으른 부자가 될거야..