부동산 '거래절벽' 위험합니다...경매시장은 이미 -20% '급락'머니투데이

부동산 '거래절벽' 위험합니다...경매시장은 이미 -20% '급락'

머니투데이

• 조한송 기자
• 박진영 기자
• 김세용 PD

이상봉 PD

• 2022.02.01 10:00

 

[부릿지TALK]서영수 키움증권 연구원 통합편

 

 

https://youtu.be/3XqYbIp65os

 

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 코로나19 직전 수준인 1.25%까지 끌어올렸다. 지난해 11월 25일에 이어 두 차례 연속 인상이다. 아파트 실거래가격을 기준으로 산정한 전국과 서울, 수도권 아파트 가격도 하락 전환했다. 금융의 관점에서 부동산 시장을 분석해 온 서영수 키움증권 연구원은 금리 인상 및 대출 규제 강화 영향으로 앞으로 집값이 하락할 가능성이 커졌다고 진단했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서 연구원과 함께 금융 정책에 따른 주택 시장의 영향을 분석해봤다.

전세자금대출, 가계부채 규제가 주택시장에 미치는 영향은▶조한송 기자

지난해 8월에 뵙고 5개월만입니다. 지난번 인터뷰에서 갭투자(전세 끼고 매매)를 막기 위해 전세자금대출을 규제해야 한다고 주장하셨습니다. 이후 정부가 지난해 9월 가계 부채 관리 일환으로 전세자금대출 규제를 강화하려다 뒤로 물러섰는데요. 이에 대해서는 아쉬움이 있을 것 같습니다.

▶서영수 키움증권 연구원

대출을 받아야하는 실수요자를 중심으로 (규제가) 과도하다는 평가가 있었죠. 사실 정부가 이 문제를 세련되게 풀었어요. 총량 규제에서는 풀었지만 은행에 전세자금대출을 엄격하게 하라고 유도한 거예요. 그래서 실질적으로 전세자금대출 받기가 어려워졌죠. 한 가지 짚고 넘어갈게 있는데 공급 부족이 부족하다고들 하지만 생각보다 빈집은 많습니다. 임대차3법 영향 때문이에요. 계약 갱신 거절 사유가 있으니 임대인이 임차인을 내보낼 수 있잖아요. 그러니까 임대인이 본인이 거주하겠다고 얘기해놓고는 집을 비워두는 거예요. 그렇게되면 시장에 주택 공급이 줄어들겠죠. 그래서 전세 가격이 올랐어요. 그런데 최근에 대출 규제가 강화되니까 제일 먼저 나타나는 게 뭐냐 하면 계약 갱신이 좀 더 많이 이루어지는 거예요. 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주려면 대출을 받아야 하는데 그게 어려워졌기 때문입니다. 공급이 늘어나니까 전셋값과 집값 안정으로 연결되는 거예요. 이게 과거하고 달라진 점이에요.

▶조한송 기자
총량을 통해서 전세자금대출을 관리하면서 전세시장이 안정화되고 있다는 얘깁니다.

▶서영수 키움증권 연구원
지난해에는 총량 규제에서 전세자금대출을 뺐지만 올해는 다시 집어넣었어요. 전세자금대출 역시 4~5%의 대출 총량 규제에 들어가는 거예요. 은행 입장에서 전세자금대출을 과거처럼 무리하게 영업할 수 없게 된 거죠.

▶조한송 기자
DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 주택 시장에 어떤 변화가 나타나고 있다고 보시나요.

▶서영수 키움증권 연구원
DSR 규제는상환 능력을 보고 대출을 해주는 거잖아요. 사실 DSR 규제가 적용되는 상품은 주택담보대출과 신용대출밖에 없어요. 나머지는 해당하지 않아요. 이것만 놓고 보면 실효성이 떨어집니다. 그런데 대출 총량 규제와 DSR이 함께 시행되면서 대출 규제의 영향이 상당히 높아집니다. 적어도 이 기조를 유지하는 한 대출 규제 강화에 따른 집값 하락은 계속될 거예요.

▶조한송 기자
금융권 총량 관리는 어떻게 진행되고 있나요. 올해부터 달라진 점이라든가 특이점이 있나요.

▶서영수 키움증권 연구원
대출 총량형 관리가 올해 한 단계 더 강화됐습니다. 은행마다 연초부터 단계별로 진행중이고요. 실수요자를 고려해서 서민 대출 같은 경우에는 규제를 좀 풀어줬지만 그럴 경우에도 원리금을 분할 상환하도록 했어요. 실수요자가 상환 능력 내에 대출을 받도록 하겠다는 게 금융당국의 생각입니다. 용도가 분명할 때만 대출을 해주는 게 선진형 시스템이에요. 대출받아서 비트코인 투자하고 이런 게 자유로운 나라는 선진국 중에서 우리나라밖에 없어요. 이런 부분이 정상화되는 과정이고요.

(중략)

지금은 대출 규제로 인해서 매수 수요가 감소하는 단계입니다. 지금의 대출 금리 인상은 신규 대출에 적용되는데 앞으로 기존 대출 금리가 가파르게 오르면 주택을 매도하려는 수요가 늘어날 수 있어요. 그러면서 가격이 본격적으로 하락 국면에 접어들겁니다.

앞으로 집값, 정말 하락하나요?▶조한송 기자
집값이 잡혔다고 보시는 거죠?

▶서영수 키움증권 연구원
그렇죠. 그런데 현 정부가 몇 개월 안 남았잖아요. 정권 바뀌면 시장 상황이 달라질지도 모르겠지만 지금 상황은 그렇습니다. 당초 집값이 꺾이는 시점을 올해 하반기에서 내년 정도로 봤어요. 그런데 지난해 8월 신임 금융위원장이 취임하면서 부채 구조조정을 실시하면서 그 기간이 단축된 거죠. 현재의 상황을 유지하면 당연히 집값은 하락할 텐데 거래를 늘리지 않으면 안돼요. 정부도 거래 급감 문제를 인지하고 있어요. 거래가 늘어나서 집값이 본격적으로 떨어지면 가장 먼저 해야 할 일이 은행의 충당금 적립률을 높이는 거예요. 금융당국도 저희 보고서 나오고 나서 부동산 대출에 대한 충당금 적립률 상향을 언급했어요.

▶조한송 기자
금융당국도 집값 하락에 대비해야 한다고 보는 거네요.

▶서영수 키움증권 연구원
우리나라의 금융 시스템이 생각보다 취약해서 그렇지 않으면 감당이 안 돼요. 자산시장을 분석하는 분들이 주로 시장 중심으로 얘기하는데 정부 정책의 변화가 더 중요하거든요. 여야 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 얘기하고 있잖아요. 거래량을 늘리기 위한 조치를 검토하고 있습니다. 그렇기 때문에 지금부터는 시장 상황과 정부 정책을 충분히 이해하고 시나리오별로 대응해야 해요.

"'집값 안정화' 연착륙, 거래량 감소를 어떻게 해결 할 것인가가 관건"▶서영수 키움증권 연구원
이제부터는 유동성 축소에 따른 거래량 감소를 어떻게 해결 할 것인가가 관건이에요. 이거를 성공해야 진정한 부채 구조조정에 성공하는 거거든요. 여기서 실패하면 2019년으로 돌아가는 거예요. 2019년 6월에도 결국에는 경제 관료 바꾸고 다시 주택 시장 부양으로 돌아섰거든요.

▶조한송 기자
거래량을 늘리기 위한 조치는 뭐라고 보시나요.

▶서영수 키움증권 연구원
두 가지입니다. 제일 나쁜 전개가 가격 조정 없이 거래량이 급감하는 거예요. 그러다가 급매가 나오면서 가격을 툭툭 떨어트리거든요. 2019년 상반기 시장 흐름과 유사합니다. 당시 실거래가 기준으로 강남의 아파트값이 10%, 재건축 아파트는 15% 하락했습니다. 거래는 거의 10분의 1 가까이 감소하고요. 이런 형태가 어떻게 보면 가장 나쁜 형태일 수 있어요. 이런 상황을 막으려면 우선은 다주택자 양도세 중과를 완화해줘야 합니다. 하지만 정치적 저항이 있는 이슈라 중과 유예를 하더라도 실효성을 높이기 위한 정책적 대안이 필요합니다. 실제 다주택자가 전체 집의 절반을 갖고 있어요. 다주택자는 투자 목적이니까 실거주자보다는 매도 수요가 높잖아요. 그런데도 중과에 적용되는 사람은 기껏해야 5%가 안 돼요. 증여하는 사람이 12%고요. 그래서 증여나 편법 등으로 우회하는 이런 허점을 제거한 상태에서 중과 유예를 적용해야 해요. 나아가서 2030 세대 중에서 최근 1~2년 새 무리하게 집을 산 사람이 꽤 많아요. 지금 이들이 이자 부담을 느끼면서 허덕이고 있는 상태거든요. 이 사람들에 대한 구제가 필요해요. 과다 채무를 탕감하는 조건으로 양도세를 풀어주면서 부채도 줄이고 자산도 매각할 수 있도록 하는 거죠. 제가 이런 얘기를 드리는 이유는 거래 감소 문제가 생각보다 심각하기 때문입니다. 저는 이게 위기로 연결될 수 있다고 보거든요. 그런데 아직까지 시장 참가자나 정부 관계자들은 심각성을 잘 인지하지 못하는 것 같아요.

▶조한송 기자
다주택자나 2030세대에 양도세를 한시적 완화해 매물을 유도해야 한다는 말씀입니다.

▶서영수 키움증권 연구원
제가 말씀드린 조치는 집값을 올리기 위한 것이 아닙니다. 대출 규제 강화가 지속되는 가운데 이런 조치가 진행되면 거래가 늘어나면서 집값이 내려가요. 그래서 결과적으로는 실수요자가 집을 살 수 있는 가격대에 도달했을 때 어느 정도의 대출 지원이 이루어지면서 무리하지 않게 집을 살 수 있게 돼요. 이런 시나리오를 위한 겁니다.

▶조한송 기자
완충 작용이 필요하다는 뜻으로 이해하면 되겠습니다.

▶서영수 키움증권 연구원
그렇죠. 매물이 나오지 않으면 시장에 충격만 줍니다. 경제적으로 긍정적인 기여를 할 수 없어요. 그렇게 되면 정부가 또 돈을 풀어서 집값 부양하는 정책을 취할 수밖에 없는 악순환이 이어져요. 이런 조치를 하기에 지금이 굉장히 좋은 기회일 수 있어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 서영수
촬영 이상봉, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자이너 김세용 PD