(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 서울 집값이 갈림길에 섰다. 1년 8개월 만에 하락하면서 대세 하락 시작과 일시적 조정 의견이 엇갈리고 있다. 부동산업계는 3월 대통령 선거가 끝난 2분기가 집값 향방의 분수령이 될 것으로 봤다.
31일 한국부동산원에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트 매매가격은 1주 전보다 0.01% 하락했다. 2020년 5월 말 이후 이어진 상승세를 멈추고 약 1년 8개월 만에 첫 하락을 기록했다. 서울을 포함한 수도권 역시 2019년 8월 이후 약 2년 5개월 만에 상승에서 보합으로 전환했다.
수도권 주택시장 약세는 외곽 지역부터 나타났다. 서울은 강남3구(강남·서초·송파구) 등 핵심 지역보다는 노·도·강(노원·도봉·강북구)으로 불리는 중저가 지역의 약세가 비교적 빨리 시작했다.
이후 비교적 중심부인 광진구와 동대문구 등에서도 하락세가 나타났고, 송파구도 2020년 11월 이후 약 1년 3개월 만에 첫 보합을 기록했다. 강남구와 서초구도 보합권인 상승률 0.01%에 그쳤고, 인근 동작구와 강동구는 하락 전환했다. 하락세가 강남3구 코 앞까지 온 것이다.
강남3구 하락 전환 임박은 최근 실거래가에서도 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 11일 강남구 대치동 '은마' 전용 76㎡는 24억9000만원(9층)에 거래됐다. 이전 최고가(26억3500만원)보다 1억4500만원 하락했다.
지난 26일에는 강남구 일원동 '디에이치자이개포' 전용 84㎡는 직전 신고가보다 10억원 이상 하락한 20억8000여만원(29층)에 손바뀜했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "개인 간 직거래로 일반적인 (거래로) 보기는 어렵다"면서도 "매수세는 거의 없다고 보면 된다"고 분위기를 전했다.
서울 아파트값 하락 전환을 두고 부동산업계는 대세 하락 시작과 일시적 조정 의견으로 나뉜다.
대세 하락을 주장하는 이들은 매수 심리는 물론 집값 선행 지표로 꼽히는 일부 수치가 집값 하락을 시사하고 있어서다.
서울 아파트 매매수급은 최근 89.3을 기록, 2019년 7월 수준으로 회귀했다. 현재와 같은 '매수자 우위'가 10주째 이어지고 있다. 또 경매 낙찰가율도 석 달째 하락했으며, 대장주 아파트 지표인 'KB선도아파트 50지수' 변동률도 1월 0.4%로 지난해 10월(1.42%) 대비 1%포인트(p) 이상 축소했다.
시장 전문가들은 주간 단위 통계의 하락 전환에 큰 의미를 부여하지 않았다. 주간 단위보다는 월간 단위로 지표를 해석하는 게 바람직하며, 특히 거래 절벽인 상황에서 약세는 대세 하락으로 보기는 어렵다고 강조했다.
서울부동산정보광장에 따르면 28일 기준 서울 아파트 거래량은 497건이다. 하루 평균 17.7건에 불과한 수준이다. 집계 기한이 거의 다 된 12월 역시 1109건(일평균 35.7건)에 그쳐 현재 매매시장은 역대급 거래 절벽 상황이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정상적인 거래량 속에서 (집값이) 떨어져야 하락 추세라고 할 수 있다"며 "수요가 감소하거나 공급이 증가해야 하락하는데 지금은 그렇지 않다"고 말했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원도 "지금 적극적인 매도도 매수도 없는 상황"이라며 "거래가 안 되기 때문에 하락 전환할 수밖에 없는 환경"이라고 설명했다.
전문가들은 오히려 3월 대선 이후 시장 상황이 중요하다고 했다. 대선 결과에 따른 정책 변화 가능성으로 시장 심리가 크게 요동칠 수 있고, 대선 직후 지방선거에서 지역 개발 공약이 시장의 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다고 전망했다.
윤지해 연구원은 "대선이 끝나면 지방선거도 남아 있고, 개발 공약도 나올 것"이라며 "8월 이후 전·월세 시장 상황과 물가 상승 이슈에 수급 불안 등으로 3분기 이후 시장은 쉽지는 않을 것"이라고 내다봤다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "대선 이후 부동산 관련 세제 변화나 지선 과정에서의 재정비 사업 관련 공약 등이 주택 시장에 민감한 영향을 줄 가능성이 높기 때문에 2분기가 집값의 분수령이 될 것"이라고 말했다.
