[김기자의 톡戰] 79대 1→1.7대 1..'5대 악재' 터질까?

[김기자의 톡戰] 79대 1→1.7대 1..'5대 악재' 터질까?

김현주 입력 2016.12.18 13:01 

 

주택시장 5대 영향 변수, 대출규제·금리·가계부채·공급량·입주량 / 가장 큰 변수는 주택금융정책 / 정책 강도·속도 따라 주택시장 방향 달라질 듯

"건국 이래 우리나라 부동산 시세가 떨어진 적이 없고, 특히 서울은 수요가 많아 하락하지 않는다고 하던 투기꾼들 다 어디로 갔나? 서울에서도 강남이 가장 많이 떨어지기 시작했다. 이제 경매 물건 쏟아져 나올 것이다." (40대 직장인 A씨)

"지난 정권에서 15억원 하던 강남권 아파트가 이번 정부 들어 26억원으로 올랐는데, 최근 1억원 내려 25억원 수준이다. 이것도 내린 것이냐?" (50대 자영업자 B씨)

매서운 겨울 추위가 찾아온 가운데, 국내 주택시장도 싸늘하게 얼어붙고 있다.

서울 아파트값은 2년 만에 하락세로 전환했고, 과열 양상을 보이던 청약시장은 경쟁률이 떨어지며 이제 미분양을 걱정해야 할 판이다.

11.3 부동산 대책의 강도가 시장의 관측보다 세게 나오면서 놀란 주택시장이 △트럼프 후보의 미국 대통령 당선 △'최순실 게이트' 등 국내 정국혼란 △미국금리 인상 △금융위원회의 대출 규제 강화 등 한 달 만에 줄줄이 터진 악재로 급랭하는 모습이다.

여기에 내년 이후 급증할 입주 물량까지 주택시장의 여러 악재로 인해 시장 경착륙을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

특히 이번 약세는 정부의 11.3대책의 '집중 타깃'이 된 강남권 재건축 단지들이 주도하고 있다. 지난 한 달간 송파구의 아파트값은 -0.48%로 서울에서 가장 많이 떨어졌고 △강동구 -0.35% △서초구 -0.25% △강남구 -0.18%가 각각 하락하는 등 강남 4구 아파트값이 일제히 '마이너스(ㅡ)'로 돌아섰다.

투자수요가 많이 몰리다 보니 가격 변화도 진폭이 큰 것으로 보인다.

◆투자수요 많은 강남 4구, 가격 변화 폭도 커

이와 함께 강북 등 비강남권도 관망세가 뚜렷하다. 최근 강남권이 휘청거리니 강북도 일정 부분 영향을 받는 것으로 보인다.

게다가 금리 인상 등 변수가 많아 일단 시장 추이를 지켜본 뒤 움직일 것이라는 게 인근 중개업소의 전언이다.

이런 가운데 청약시장은 실수요자 위주로 시장이 재편되는 분위기이다. 서울•신도시 등 수도권 청약조정대상 지역에선 2주택 이상 보유자들의 1순위 청약을 막으면서 청약률이 크게 떨어졌다.

한 중견건설사가 지난 1일 동탄2신도시에 분양한 아파트 단지는 435가구 모집에 1순위서 759명만 청약하는 데 그쳐 1.74대 1의 경쟁률로 겨우 미달을 면했다. 분양권 전매가 금지되면서 투자수요가 대거 이탈한 결과로 풀이된다.

앞서 지난달 3일 한 건설업체가 분양한 동탄2신도시의 모 아파트는 전매 강화 전 마지막 분양이라는 점에서 6만5943명이 접수, 평균 79.07대 1의 경쟁률로 마감한 것과 대조적이다.

이는 수도권뿐만 아니라 서울도 마찬가지다. 지난달 30일, 1순위 청약 접수를 진행한 서울 서대문구의 한 분양 단지는 도심권에서 공급된 아파트임에도 전용면적 112.8㎡가 1순위서 미달해 2순위까지 넘어갔다.

◆청약률 하락, 집값 약세…미분양·역전세난 공포 ↑

전문가들은 청약조정대상 지역의 1순위 요건이 까다로워지고 재당첨 제한이 부활하면서, 청약통장을 아끼려는 사람들이 많아진 것으로 보고 있다. 이로 인해 동일 지역 내에서도 상품에 따라 청약 양극화가 심화될 것으로 보인다.

이처럼 청약률이 떨어지고 집값이 약세를 보이면서, 미분양과 역전세난에 대한 공포도 커지고 있다.

불과 한 두 달 전까지 시장 과열을 우려했던 전문가들 사이에 이제는 시장 경착륙을 걱정하는 목소리가 더 높다.

한 부동산 전문가는 "내년부터 공급량이 늘어나는 상황에서 주택시장 침체가 지속하면 집값과 전셋값이 하락하고, 역전세난이 나타날 수 있다"며 "정부는 대출 건전성을 높이기 위해 대출규제를 강화한다지만 주택시장이 무너지면 기존 대출이 부실화되고, 이로 인해 경제 전반이 흔들릴 수 있는 만큼 면밀한 모니터링과 대비가 필요하다"고 강조했다.

◆내년 주택시장 최대 변수는 '주택금융정책'

내년 전국 주택 매매가격이 약보합세를 기록할 것이라는 전망이 나왔다. 내년 주택시장의 방향은 정부의 '주택금융정책'이 최대 변수로 꼽힌다.

주택산업연구원이 최근 발표한 '2017년 주택시장 전망'을 보면 매매가격은 수도권 0.5% 상승, 지방 0.7% 하락으로 보합(0%)을 유지할 것으로 전망됐다.

전셋값은 전국적으로 0.4% 상승하는 안정된 시장이 유지될 것으로 관측됐다. 다만 입주물량 증가 영향으로 국지적인 역전세 가능성이 제기됐다.

주택 공급은 10~20%가 감소하면서 △인허가 58만1000호 △착공 55만9000호 △분양 38만6000호 수준이 될 것으로 보인다.

준공(입주예정)물량은 지난해부터 급증한 인허가 영향으로 올 해 대비 11% 정도 증가한 60만6000호 수준으로 예상됐다. 이는 전세가격 상승압력을 둔화시키면서 임차시장 가격안정화에 기여할 수 있지만, 일부 지역은 역전세난 가능성도 배제할 수 없다.

◆대내외적인 불확실성 '高高', 정책 집행 어려운 한 해 될 듯

주택시장의 5대 영향 변수는 △대출규제 △금리 △가계부채 △공급량 △입주량이다. 가장 큰 변수는 대출규제, 금리, 가계부채를 포괄하는 '주택금융정책'으로 올해에 이어 당분간 주택금융정책 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 것이라는 분석이다.

특히 내년은 금리 영향 확대가 예상되는 만큼 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상폭과 속도조절이 중요하다는 관측이 나온다.

또한 최근 대내외적인 불확실성이 극도로 확대되고 있어 정책집행이 어려운 한 해가 될 것이며, 2분기가 최대의 변곡점이 될 것으로 전망됐다.

주산연은 "2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급관리를 주도하고, 금리·대출규제·가계부채 등 주택금융정책의 규제 강도 조절을 합리적인 수준에서 결정하는 것이 매우 중요하다"며 "만약 이에 실패할 경우 주택시장은 물론 국내 전반적인 경제상황까지 더 어려워질 수 있다"고 지적했다.

김현주 기자 hjk@segye.com