전세가격 상승의 결과는?

 

전세가격 상승의 결과는?

선녀의 생각 | | 조회 73 |추천 1 | 2015.03.01. 15:58 http://cafe.daum.net/urifuture/XoBf/87 

 

 

● 주택거래량이 급증하는 이유는 전세란때문... 최근 아파트 거래량의 증가와 함께, 아파트 가격이 조금씩 상승하고 있습니다. 공인중계사를 대상으로 한 설문조사에서 10명 중 7명이 최근 주택거래량이 급증한 이유로 '전세난'을 꼽았습니다. 전셋값이 치솟으면서 세입자들이 매매로 갈아탄 결과라는 것입니다. 아래의 기사는, 오늘자 연합뉴스에 실린 기사("가계 빚 올들어 폭증세... 위험수위 늘었나")입니다.   서울 노원구에 사는 직장인 이모(41)씨는 전세 만료를 앞두고 요즘 인근 아파트 매매 시세를 알아보고 있다. 재계약을 앞두고 집주인이 계약을 반전세로 전환해 월세 40만원을 추가로 달라고 요구하고 있기 때문이다. 주변 시세를 보니 현재 전세 보증금에 1억원 남짓한 돈을 얹으면 인근의 비슷한 면적의 아파트로 집을 사서 옮길 수 있을 것 같았다. 이씨는 "집을 사기 위해 1억2천만원의 은행 빚을 얻더라도 3% 언저리 대출금리를 적용하면 월 이자 부담이 30만원이라는 계산이 나온다"며 "어차피 사라지는 월세금 40만원을 추가로 내느니 집을 사는 게 낫겠다는 생각을 하고 있다"고 말했다.       ● 전세란이 일어나는 이유는 향후 집값이 오르지 않는다는 생각때문... 전세난이 일어나는 이유는 향후 집값이 오르지 않으리라는 생각이 지배적이기 때문입니다. "미친 전셋값"…서울도 전세가율 90%넘는 아파트 속출"이라는 제목의, 연합뉴스 기사를 보면, 서울에서 1천만원만 있으면 살 수 있는 아파트들도 있습니다. 만약 향후 아파트 가격이 오른다면, 1천만원만 있으면, 전세를 끼고 구입해두는 것이 돈을 버는 지름길입니다. 하지만, 돈있는 사람들은 이런 아파트를 사지 않습니다. 향후 아파트 가격이 오르지 않음을 알기 때문입니다.   반대로, 이런 아파트를 구입하는 사람은 전세를 사는 사람들입니다. 전세금에 천만원만 보태면 아파트를 구입할 수 있기 때문입니다. 그래서 지긋지긋한 전세값 상승의 지옥에서 빠져나오고 싶은 것입니다. 아이러니하게도, "차라지 돈 조금 더 보태 아파트를 사고 말자"는 전세입자들 때문에 아파트 거래량이 늘어나고, 이로 인해 아파트 가격이 조금씩 상승하고 있습니다. 거래량이 늘어나면 가격이 오르고, 거래량이 줄어들면 가격이 내리는 것은 시장 경제의 핵심입니다.(주식시장에서도 "주가는 거래량의 그림자이다"는 격언이 있습니다. 즉 거래량이 늘어나면 주가가 오르니까 주식을 사라는 이야기입니다.)     ● 주택거래량이 영원히 늘어날까? 하지만 거래량이 영원히 늘어날 수는 없는 노릇입니다. 그동안 우리나라는 가구수가 몇십년간 늘어왔고, 이로 인해 거래량이 계속해서 늘어왔던 것은 사실입니다.   하지만, 2006~2007년을 기점으로 수도권은 거래량이 줄어들기 시작했고, 따라서 아파트 가격도 하향 안전세를 지속해왔습니다.   그런데 최근 전세값 상승으로 인해 전세입자들이 매매시장에 뛰어 들면서 거래량이 다시 늘었습니다. 하지만, 이런 수요도 어느 정도에서는 분명 멈추게 됩니다. 저는 그 시점이 대세하락의 시작이 될 것이라고 굳게 믿습니다.     ● 가계부채는 계속 늘어날 수 밖에 없다. 전세수요가 매매수요로 바뀌면서, 우리나라의 가계부채는 최고치를 기록하고 있습니다. 한국은행 집계에 따르면 작년 4분기 은행권 전체 가계대출이 20조4천억원 늘었고 증가분의 대부분(88.7%)은 주택담보대출이 차지했습니다. 한 분기 만에 은행 주택담보대출이 이렇게 큰 폭으로 증가한 것은 관련 통계가 집계되기 시작한 2005년 4분기 이후 처음 있는 일이라고 합니다. 현재 우리나라의 가계부채는 약 1100조원인데, 전세금은 총 400~500조원으로 추산되고 있습니다. 전세금은 넓게 보면, 가계부채의 일종입니다. 국가가 집계하는 가계부채가 공적부채(은행과 같은 기업에서 빌린 돈)라면, 전세금은 개인과 개인사이에 이루어지는 사적부채입니다. 현재 우리나라는 전세수요가 매매나 월세로 전환하면서, 전세는 점차 사라지고 있습니다. 이 이야기를 조금 다르게 표현하면, 사적부채가 공적부채로 전환하고 있다고 할 수 있습니다. 집주인 입장에서도 가급적 전세사는 사람을 내보내고 월세로 전환하려고 합니다. 그러면 전세금을 내주어야 하는데, 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리게 됩니다. 이런 이유로 최근 우리나라의 가계부채는 계속 기록적으로 늘어나고 있습니다. 또 향후, 전세가 사라질때까지 공적부채는 계속 늘어나게 됩니다. 향후 가계부채 규모를 이론적으로 계산하면, 전세금은 모두 공적부채로 옮아가 1500~1600조까지 될 공산이 큽니다.     ● 가계부채의 결말은 비극입니다. 개인이든 기업이든 부채가 늘어나면 그 결과는 항상 비극으로 끝납니다. 우리나라 역사상 가장 큰 비극적인 경제 사건인 IMF도 기업들의 부채때문이었습니다. 미국이 일어킨 국제금융위기의 원인도 모기지라는 가계부채 때문입니다. 멀리 볼 필요도 없습니다. 주변에 부도난 기업이나 파산신청을 하는 개인들을 보면 그 원인은 모두 부채때문입니다. 물론 경제가 잘돌간다면 이런 부채는 선순환으로 더 많은 이득을 얻을 수 있습니다. 문제는 경제가 나빠질 때 생깁니다. 우리나라는, 인구 구조와 고령화로 인해, 경제가 점차 나빠지고 있다는 것은 누구나 아는 사실입니다. 더우기, 외부의 충격(예를 들면, 미국의 급작스러운 금리인상 등)이 갑자기 생긴다면, 우리나라의 경제도 갑자기 나빠질 수 있습니다. 정말 이런 충격이 생긴다면, 가계부채는 독약이 될 것입니다. 늘어나는 부채의 끝은 항상 비극적입니다. 이런 점 헤아려, 절약과 저축으로 각자 도생하시길... 횡설수설하는 글 읽어 주셔서 감사합니다. PS) 위의 박스 글을 보면, "사라지는 월세 40만원을 내느니, 아파트를 사고 월 이자 30만원을 내는 것이 좋다"는 내용이 나오는데...  만약 아파트 가격이 내리면, 월세내는 것보다 아파트를 사는 것이 더 많은 손해를 볼 수 있다는 사실도 아셔야 합니다. 마지막으로 제 아래에 역무원님이 올린 글의 일부를 인용해봅니다. "<삼시세끼>가 2년 전에만 했어도 이렇게 인기를 끌었을까. 올리브TV가 유명 주방장들을 동원해 음식 마케팅을 극한까지 밀어붙인 프로그램들을 많이 했는데, 사실 1년 전부터 시청률이 높지 않았다. 사람들이 돈이 없으니까 그런 걸 보면 기분이 나쁜 것이다. 그런데 차승원씨가 흔한 재료로 밥을 하는 걸 보면 마음이 편하다. 돈이 없어 식당 가기 어려우니까 아빠가 해주는 음식이 문화적으로 붐을 타는 것이다. 불황이 불안하고 두렵다고 어렵게 모은 돈으로 증권투자하지 말고, <삼시세끼>처럼 집에서 밥 해먹고 돈 아껴서 저축하는 게 최고다." 불황을 극복하는 성장은 '소비'로 촉진되는 것 아닌가. "폐쇄경제 구조 같으면 생각해볼 수 있다. 한국은 이미 수출 위주다. 개인의 소비는 별로 효과가 없다. 게다가 노동자들이 소비를 해도 그 혜택으로 고용안정, 임금인상이 돌아와야 하는데 안 돌아온다. 조세정의의 기본도 안 갖춰져 있어 일하는 사람들만 세금을 많이 내고, 돌아오는 복지혜택도 없다. 노동자라면 안 쓰는 게 최고다. 돈만 쓰면 바보다."