집 가진 자의 4가지 부담
집값이 하도 떨어지다 보니, 기어코 수도권 전세 값 비중이 90% 육박한다는 기사가 인터넷에 떴습니다. 이런 현상은 그동안 전세 값 비중이 집값에 60% 넘어가면 사람들은 차라리 대출 땅겨 집을 산다는 관행이 얼마나 허황된 것이었던 가를 여실히 보여주고 있습니다.
1) 전세 값이 집값의 100% 넘어 갈 듯한 기세
아무리 그래도 그렇지, 빌리는 값이 원가의 90% 넘어간다는 게 비정상 아닐까? 하는 생각이 들지만, 곰곰이 생각해 보면 너무 너무 당연한 것입니다.
왜냐면,
원가에 비해 거품이 너무 커 터질락 말락 하고 있는 상황에서
집을 사는 순간, 떨어질 것이라는 정신적 물질적 부담이
2년간 목돈을 맡기고 집을 빌려 쓰는 경우보다 훨씬 더 크기 때문이죠.
굳이 돈을 써가며 부담이 큰 행위를 할 사람은 없다는 것이죠.
요즘 같은 상황에서 집을 사게 되면
* 미국 금리 인상으로 바로 터질 것이 뻔히 보이고
* 깡통 트라우마가 횡행하는 하우스푸어의 절규가 수 없이 목격되어,
사는 순간부터 집값이 빠지는 걸 염려해야 되고.
* 취등록세, 재산세, 보험료 등 각종 세 부담이 가중되고
* 감가상각으로 인한 집의 가치가 줄어드는 걸 걱정해야 합니다.
그러나 전세로 살면
역시 목돈은 들지만 2년 후 고스란히 그 돈을 돌려받을 수 있으니
2년간의 금리만 포기하면 됩니다.
이 둘 중 어느 쪽 데미지(damage)가 더 클 까는 굳이 주판알을 튕겨 보지 않아도
단박에 알 수 있답니다. 따라서 요즘 같은 경우라면
전세 비중이 100% 넘어가도 하나도 이상할 게 없답니다.
2) 낡은 집 감가상각의 굴레
지난 날 집을 사면 무조건 오른다는 확신이 있었기에,
상기한 부담은 경미 했지만,
저성장 저출산 고령화 과잉공급 인구감소, 라는 5재로 부동산 필패 시대가 개막 되고 있는 지금은 사정이 다릅니다.
감가상각만 따져봐도 그렇습니다.
5억짜리 아파트 년 감가상각비용만 1700만원씩이나 됩니다. (까짓 쥐 손톱 떼만큼 지분은 철거비에도 한 참 모자라)
모든 고정자산은 시간이 흐를수록 그 가치가 떨어집니다. 그러다 일정 시점이 지나면 그 가치가 완전 제로(0)가 되어 버리는 기간을 service life (내용 연수)라 합니다.
감가상각 예외는 딱 하나. 토지뿐입니다. 당연히 건물은 감가상각 굴레에서 벗어날 수 없답니다.
집이라 하면 토지 + 건물을 뜻하는 것이지, 땅없는 송곳 누드 공굴 박스는 집(house)이라 하지 않습니다. 치명적 소모품 닭장 아파트라 하지. 참고로
건물의 감가상각 내용연수는 각종 법에서 짧게는 20년 길게는 40년입니다.
하지만 부동산 불패신화에 젖어있던 우리는 너무나 당연한 감가상각 개념에 눈을 감아 왔습니다. 70년 대 강남 개발 붐으로 지어진 아파트 단지. 90년 대 부동산 붐을 일으켰던 1기 헌 도시에 빽빽이 들어찬 아파트 단지.
다 낡아빠진 이들 썩파트 모두가 시간이 지나면서 감가상각 되어 건물의 가치가 제로 수준을 넘어갔어도 우리는 그동안 다른 합당한(?) 가격 상승 요인들로 인해 이를 무시해 왔습니다.
이제 그러한 합당한 이유들이 없어진 지금
낡은 집을 꼭 제값 주고 사야하나? 하는 생각을 하게 되는 겁니다.
부동산 불패라는 안개가 걷히자,
낡은 집의 균열이 보이기 시작하면서
비로서, 그동안 간과했던 “감가상각” 이라는 이성적 개념이 보이기 시작 하는 게죠.
깡통 트라우마가 뭐야?
* 죽도록 이자만 갚다가 아파트 날렸다.
* 헐벗고 굶주리며 무사히 원금 다 갚고 나니
감가상각 슬럼화 빵원 되어 전 가족 거지 되었다.
The Fact
* "자산거품에 속지마라 (이자가 끝없이 치솟는) 슈퍼 금융위기 다가온다."
화폐경제, 노벨경제 수상자, 쑹훙빙의 경고
* 국가 신용등급 위태 (뷰스앤뉴스)
