아파트 누르니 토지가 들썩

아파트 누르니 토지가 들썩

매경이코노미 | 입력 2013.08.05 14:45

 

 

 

진정한 부동산 고수는 토지만 노린다는 말이 있다. 아파트는 기껏해야 투자 대비 10% 수익을 내기도 어렵지만 토지 투자는 몇 년 새 2~3배 아니 10배 이상 대박을 내는 것도 예삿일이기 때문이다. 최근 몇 년 새 아파트 시장 침체가 극심한 가운데서도 토지만은 불황을 타지 않았다.

전국적으로 토지 가격이 오르는 지역은 한두 곳이 아니다. 정부종합청사 이전 호재가 있는 세종시, 국내 최대 규모 신세계 쇼핑몰이 들어서는 경기 하남시가 대표적인 토지 가격 상승 지역이다. 아파트 투자자는 서울에서도 강남권만을 고집하는 경우가 많지만 땅 투자자는 사실상 전국 모든 지역이 투자 대상이라 해도 과언이 아니다.

불황에도 토지 가격이 고공 행진하는 이유는 뭘까. 향후 토지 가격 상승 가능성이 높은 지역은 어디인지, 토지 투자로 돈 버는 요령은 무엇인지 상세한 투자 팁을 소개한다.

 

↑ 부동산 경기 불황에도 땅값은 계속 상승세를 타고 있다.

 

 

하남·부천·세종 '호재만 있으면 오른다'

서울 도심에서 차로 30분가량을 달렸을까. 올림픽대로 미사IC를 벗어나자마자 한강을 낀 왼편에 미사리조정경기장이 보인다. 오른편에서는 하남시 대표 프로젝트인 한국토지주택공사(LH) 미사강변도시 건설이 한창이다. 같은 길을 따라 계속 달리면 팔당대교를 만나기 전 널따란 부지가 눈에 띈다. 신세계 명품 아웃렛 착공을 두 달여 앞둔 하남 신장동의 유니온스퀘어 부지다.

"대규모 주택단지, 명품 아웃렛 매장, 지하철 5호선 연장, 환경기초시설 현대화사업 등등…. 지금 하남은 곳곳에서 개발이 한창입니다. 하남시 전체가 공사 중이라고 해도 과언이 아니지요." 하남 풍산지구 대운공인중개사사무소 A대표 얘기다. 그는 "미사지구를 포함한 대단지가 입주하면 현재 15만명 수준인 하남시 인구가 두 배로 늘어나고, 덩달아 주변 상권도 활성화될 것"이라고 전망했다.

하남시는 올 6월 세종시를 제치고 전국 땅값 상승률 1위를 기록했다. 하남에서는 인근 위례신도시와 미사보금자리지구(미사강변도시) 개발로 몇 해 전부터 부동산 투자 기대감이 부쩍 높았다. 게다가 지난 5월 24일, 하남시 상당 부분을 차지하던 개발제한구역(그린벨트)이 대거 풀리면서 자연스레 땅값 상승세도 탄력을 받았다는 게 지역 주민들 반응이다.

"몇 년 전만 해도 하남 중심부가 그린벨트라 땅값이 3.3㎡당 300만원에 그쳤죠. 하지만 최근 그린벨트가 풀리면서 500만~600만원을 주고도 못 살 정도로 뛰었습니다. 극심한 경기 불황에도 하남 토지 시장만은 예외지요." 미사지구 대로변 등 하남시 부동산 매물은 그야말로 품귀현상이다. 비교적 하남시 외곽에 위치한 부지도 3.3㎡당 1000만~1200만원을 호가하는가 하면 아웃렛 부지 주변에는 2500만원을 넘나드는 땅까지 등장했다. 하남시 일대 부동산 중개업소마다 토지 투자 문의가 끊이지 않는다.

"이참에 한몫 잡으려는 서울 잠실 일대 투자자가 몰려들면서 땅주인이 거래할 매물을 다시 거둬들이고 있어요. 앞으로도 땅값이 계속 오를 텐데 하남에서 대대손손 살아온 토박이 땅주인들은 굳이 급하게 땅을 처분할 이유가 없거든요. 수억원에 이르는 양도세가 아까워 선뜻 땅을 내놓지 못하는 어르신도 더러 있습니다." 인근 아이파크부동산 대표의 귀띔이다.

부동산 시장이 극심한 침체에 빠졌지만 유독 토지 시장만은 예외다. 불황에도 가격이 꾸준히 상승하고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난 6월 전국 땅값은 5월 대비 0.11% 올랐다. 땅값이 오른 만큼 거래량도 많다. 지난 6월 전국 토지 거래량은 24만5525필지(1억5957만6000㎡)로 2008년 4월 이후 62개월 만에 최대치를 기록했다. 남영우 나사렛대 부동산학과 교수는 "토지는 한 번 오르면 잘 떨어지지 않는 하방경직성이 커서 주택 시장이 침체된 시기에도 꾸준히 상승해왔다"고 평가했다.

 

지역별로 보면 경기 하남시가 세종시를 제치고 전국 땅값 상승률 1위 자리에 올라섰다. 지난 6월 경기 하남시 땅값은 0.393% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 이어 경기 부천 원미구(0.326%), 경북 예천군(0.312%), 부산 기장군(0.306%), 경기 안산 단원구(0.297%)순으로 올랐다. 지난해 3월부터 15개월 연속 전국 땅값 상승률 1위였던 세종시는 하남시에 1위 자리를 내줬다. 하지만 지난 6월에만 0.23% 오르면서 여전히 관심 지역임을 보여줬다.

불황에도 땅값이 상승하는 이유는 뭘까.

첫째, 정부가 토지규제를 줄줄이 완화한 게 영향을 줬다. 정부가 지난 5월 분당신도시 면적(19.6㎢)의 39배에 달하는 땅을 토지거래허가구역(잠깐용어 참조)에서 풀면서 토지 투자 수요가 일시에 몰렸다는 분석이다. 이로써 땅 투기 방지를 위해 도입된 토지거래허가구역은 전체 국토 면적의 0.5%만 남게 돼 사실상 유명무실해졌다. 이번에 해제되는 지역은 앞으로 시군구청장 허가 없이 토지거래가 가능해진다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "토지거래허가구역이 대거 풀리면서 개발 호재가 몰린 곳을 중심으로 땅값 상승세에 불을 지필 것"이라고 내다봤다.

단순히 거래규제만 푼 게 아니다. 정부가 투자 활성화 차원에서 계획관리지역의 입지, 건축규제를 대폭 완화하기로 했다. 계획관리지역은 도시 인근 지역으로 앞으로 도시에 편입될 가능성이 높은 곳을 말한다. 국토계획법에는 계획관리지역에 지을 수 있는 건축물을 단독주택, 공장 등으로 제한하고 있다.

하지만 정부는 앞으로 계획관리지역 내에는 아파트 건축만 금지할 계획이다. 이렇게 되면 아파트를 뺀 단독, 연립, 다가구주택은 모두 지을 수 있게 돼 민간 개발 사업이 활력을 띨 것으로 보인다. 한 부동산업계 관계자는 "전 국토의 10%가량을 차지하는 계획관리지역 규제가 풀리면서 지지부진했던 대형 개발 사업도 속도를 낼 수 있다. 계획관리지역으로 지정된 대도시나 택지지구 주변, 인근 중소도시가 수혜를 입을 것"이라고 내다봤다.

둘째, 각종 개발 호재가 넘쳐나는 덕분이다. 전국 땅값 상승률 1위를 기록한 경기도 하남시의 경우 신세계가 짓는 '하남유니온스퀘어'가 10월 착공을 앞두면서 토지 시장이 수혜를 입었다. 11만7990㎡ 부지에 연면적 44만2580㎡의 초대형 쇼핑몰을 건설하는 사업으로 2016년 상반기에 개장할 예정이다. 백화점, 명품관을 비롯해 영화관, 카페거리 등 각종 문화시설이 입주해 하남시가 경기 동부권 대표 상권으로 도약할 것이란 기대가 많다. 이와 함께 미사지구 공공주택 개발이 진행 중인 데다 하반기 감일지구 보상을 앞둔 것도 영향을 줬다.

전국 땅값 상승 2위에 오른 부천 원미구도 지하철 7호선 연장 개통(온수~인천 부평구청역) 호재가 적잖은 영향을 줬다. 경북 예천군(3위)은 경북도청 이전 신도시 조성 사업이 호재로 작용했다. 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 "아파트에 비해 토지는 활용 가치가 높고 지방 핵심 지역 공급이 적은 만큼 당분간 토지 투자 가치는 높아질 것"이라고 내다봤다.

셋째, 그동안 부동산 대장주로 군림했던 주택 시장이 침체되면서 토지 시장이 반사이익을 받은 것도 요인이다. 그동안 풀린 토지보상금이 아파트 대신 토지 시장으로 대거 몰려들면서 토지 시장이 들썩였다는 분석도 나온다. 국토교통부에 따르면 2008년 당시 세종시, 파주 일대를 개발하면서 풀린 토지보상금의 40%가량이 다시 부동산 시장으로 흘러갔다. 권순형 J&K부동산투자연구소장은 "주택 시장 침체가 장기화되면서 부동산 대체 수요가 발생한 영향이 크다. 주식 시장이 불확실한 데다 저금리로 금융상품 투자 가치마저 떨어진 것도 토지 가격 상승세에 빼놓을 수 없는 요인"이라고 평가했다.

↑ 혁신, 기업도시 호재로 지방 땅값도 오르는 분위기다. 사진은 경남 진주혁신도시 모습.

 

 

땅값 상승 유망지역은

삼성전자 입주하는 평택, 중국인 몰리는 제주도 관심

앞으로도 땅값은 상승세를 탈 수 있을까. 전문가들은 당분간 땅값이 계속 오를 것으로 내다본다. 강은현 EH경매연구소장은 "지역별 개발 호재에 따라 국지적으로 상승세를 탈 수 있다. 어느 한 곳이 급등하기보다는 전국적으로 안정적인 상승세를 보일 것"이라고 내다봤다. 남영우 교수도 "토지는 주택에 비해서 급매물이 많지 않아 가격이 하락하는 경우가 적다. 지방의 경우 혁신도시 등 균형발전을 위한 호재들이 많아 가격은 꾸준히 상승할 것"이라고 말했다.

물론 토지 가격이 계속 오르기 어렵다는 우려의 목소리도 만만찮다. 토지를 구입해도 아파트나 상업시설을 지어야 가치가 높아지기 때문에 부동산 시장이 회복세를 보이지 않는 한 토지 가격 상승세에도 한계가 있다. 김광석 리얼투데이 이사는 "토지는 그대로 두면 가치가 높지 않은 만큼 어떤 식으로든 활용해야 하는데 그 위에 지어서 수익을 낼 만한 상품이 많지 않다. 개발 호재가 사라지면 땅값이 다시 하락세로 돌아설 수도 있다"고 강조했다.

땅값 상승 가능성이 높은 지역은 어디일까. 전문가들은 산업시설 수요가 많은 용인, 화성, 평택, 이천 등 수도권 남부지역 도시가 수혜를 입을 것으로 내다본다. 제2경부고속도로 개통 수혜지로 꼽히는 용인시 원삼면과 백암면 일대 도로변 농지, 계획관리지역의 전원주택지와 물류창고, 공장부지가 관심 대상이다. 현재 용인 원삼면 일대 농림지역 땅값은 3.3㎡당 150만~200만원 수준이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "용인 원삼면 일대는 지금까지 호재가 적었지만 제2경부고속도로가 지날 뿐 아니라 나들목(IC) 계획안까지 잡혀 있어서 앞으로 땅값이 많이 오를 것"이라고 예상했다.

삼성전자 등 대기업 투자 수요가 늘어나면서 평택 일대 토지도 관심을 끌 것으로 보인다. 2008년 5월 고덕신도시 조성 사업이 시작된 이후 평택 토지 가격은 이미 많이 올랐다. 현재 삼성전자 반도체 공장 입주 예정지인 고덕면, 지제동 일대 일반주택용지는 3.3㎡당 150만~200만원 수준. 인근 방축리 땅도 120만원을 호가한다.

세종시를 비롯한 충청권도 전망이 밝다. 충남도청 이전 소재지인 내포신도시와 과학비즈니스벨트, 제2서해안고속도로 수혜 지역을 눈여겨볼 만하다. 천안, 아산, 당진처럼 기업이 몰려 있어 인구 유입이 꾸준한 지역도 관심을 끈다. 강원권에서는 2018년 동계올림픽 유치 수혜지인 평창이 지속적인 관심을 끌 전망이다. 원주는 기업, 혁신도시가 들어서는 데다 교통 인프라가 개선되는 점이 매력이다.

멀리 제주도 토지 시장도 관심을 끈다. 정부가 부동산투자이민제를 시행한 이후 중국인 투자 수요가 몰리면서 땅값이 오르는 분위기다. 서귀포시 일대 대지의 경우 몇 년 전만 해도 3.3㎡당 10만원에도 못 미쳤지만 최근 들어 30만~40만원대로 급등했다. 경관 좋은 해안도로 땅은 3.3㎡당 100만원을 넘어설 정도다.

부동산투자이민제는 50만달러 이상의 제주도 부동산을 살 경우 제주도에서 5년간 거주할 수 있는 비자를 주고 이후 영주권을 부여하는 제도다. 투자자는 물론이고 배우자, 자녀들까지 한국 국적 영주권을 주는 덕분에 '큰손' 중국인들은 제주도 땅을 대거 사들이고 있다. 중국인은 지난해 말 공시지가 기준 1241억원어치 제주 땅을 보유한 상황. 제주도 토지 중 중국인이 소유한 면적은 192만9408㎡(지난해 말 기준)로 제주도 전체 면적의 0.1% 수준이다. 이 비율은 앞으로 급증할 것이란 전망이 많다.

 

 

토지 투자 어떻게 할까

공공택지 내 단독주택용지 노려볼 만

아무리 토지 투자가 유망하다고 해도 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 아파트는 실거래가 정보나 중개업소를 통해 가격을 쉽게 알 수 있어 거래가 쉽지만 토지는 성격이 다르다. 같은 지역에 위치한 토지라도 용도에 따라 가격, 투자 가치가 천차만별이기 때문이다.

토지에 투자하려면 첫째, 현장 답사를 통해 공부상 내용과 토지의 실제 현황이 일치하는지 확인해야 한다. 지목은 밭(전)이나 실제로는 대지로 사용하는 경우가 흔하다. 그뿐 아니라 경계나 면적이 공부상 내용과 일치하지 않는 경우도 종종 있다.

기획부동산을 통한 땅 투자도 유의해야 한다. 기획부동산들이 역세권, 산업단지로 포장한 땅을 매수해 낭패를 보는 경우가 흔하다. 이를 방지하려면 현장에 직접 방문하고 개발이 가능한 용도의 토지인지 확인할 필요가 있다. 개발이 용이하지 않은 농지나 '묻지마 투자'의 전형인 맹지(도로와 접하지 않은 토지), 개발 수요와 동떨어진 지역의 토지를 매수하는 건 금물이다. 김일수 KB국민은행 강남파이낸스센터 PB팀장은 "맹지에 투자할 때는 일단 지적도를 펼쳐 들고 도로가 생길 만한 가능성이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 만약 도로 개설 여지가 없다면 건축물을 짓는 게 불가능하다"고 조언한다.

둘째, 공법상 제한 사항을 확인할 필요가 있다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되고 있는지 알아야 한다. 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원수질보전특별대책지역은 법에 따라 각종 규제를 받고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 양재모 교수는 "토지에 투자하려면 토지이용계획확인원을 확인하고 이 토지를 주택 대지, 상가용지, 물류창고용지, 공장용지 등 어떤 용도로 사용할지 따져봐야 한다"고 얘기했다.

셋째, 혐오시설을 미리 파악하는 것도 중요하다. 혐오시설이 해당 토지 주변에 있다면 땅의 가치에 부정적 영향을 미친다. 인근에 화장장이나 장례식장, 축사, 고압선 철탑, 폐기물 소각장 등은 없는지 확인해야 한다.

넷째, 대출을 끼지 않고 여윳돈으로 투자해야 한다. 땅은 환금성이 낮아 팔릴 때까지 돈이 묶인다. 무리한 대출을 받아 투자에 나설 경우 시장 환경이 급변하면 버틸 수 없게 된다. 강공석 투모컨설팅 대표는 "3.3㎡(평)당 가격이 저렴하다고 해서 대형 토지 1필지를 사면 곤란하다. 평당 가격이 비싸더라도 규모가 작은 필지 여러 개를 사야 나중에 거래하기 쉽다는 데 유의해야 한다"고 조언한다.

마지막으로 세금도 철저히 따져보자. 비사업용 토지 양도세가 대표적이다. 비사업용 토지란 나대지, 잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지 등을 말한다. 보유기간 중 사업용지로 사용하지 않은 개인이나 법인이 소유한 토지로 양도차익의 최대 66%를 세금으로 내야 한다. 양도차익의 일반세율(6~35%)을 적용받는 일반 토지와 비교하면 훨씬 세금 부담이 큰 셈이다. 올해 말까지 적용이 유예되고 있는 비사업용 토지 양도세 중과는 한때 폐지도 거론됐지만 아직까지 어떻게 될지 미지수다. 내년에 또다시 중과가 적용될 경우 토지거래는 다시 침체될 수 있다.

토지에 투자한다면 LH가 공급하는 서울, 수도권 공공택지 내 단독주택용지를 노려볼 만하다. 용지를 분양받아 3~4층짜리 다가구주택을 지으면 거주하면서 임대수익까지 올릴 수 있기 때문이다. 단독주택용지는 대개 330㎡ 정도로, 용지 계약자가 직접 다가구주택을 지어 거주, 임대하면 된다. 주거전용은 3층 이하 주택만 지을 수 있고, 점포겸용은 4층 이하로 1층에 상가를 임대할 수 있는 게 장점이다. 분양가는 주변 땅값보다 10% 정도 저렴하다. 수도권의 경우 대략 5억~6억원 선에 용지를 분양받을 수 있다.

지난 2월 인천 청라지구에서 나온 단독주택용지(35필지)는 평균 69 대 1의 경쟁률을 보이며 인기를 끌었다. 4월 충북혁신도시에서 나온 단독주택용지(368필지)의 청약 경쟁률은 최고 3122 대 1에 달했다. 올 하반기에도 전국 26개 공공택지(2718필지)에서 단독주택용지가 공급된다. 단독주택용지는 8월 경기 남양주 별내지구 142필지를 시작으로 9월 성남 판교(5필지), 10월 파주 운정(615필지) 등이 쏟아진다.

 

 

토지보상금 풀리면 땅값 오를까

올해만 10조원, 토지 시장 유입 가능성 높아

토지 시장에 영향을 주는 변수 중 하나가 토지보상금이다. 토지보상금은 대부분 토지 시장으로 다시 흘러가는 경우가 많기 때문이다. 토지 소유주들은 오랫동안 부동산을 보유하다 보상을 받았기 때문에 부동산에 대한 믿음이 남다르다.

서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 "참여정부 시절 부동산 가격이 급등한 건 각종 혁신도시 개발로 토지보상금 일부가 부동산에 다시 유입됐기 때문"이라며 "부동산 시장 침체로 예전 같지 않겠지만 토지보상금은 결국 사업부지 인근에 재투자될 것"이라고 설명했다.

2000년대 중반 이후 토지보상금은 꾸준히 증가해왔다. 땅값이 비싼 수도권 택지 개발 사업이 늘고 지방 혁신도시, 기업도시 지정까지 잇따르면서 국책 사업이 늘었기 때문이다. 여기에 4대강 사업, 보금자리주택 개발이 이어지면서 토지보상금은 부동산 경기 침체에도 꾸준히 규모를 유지해 왔다.

국토교통부에 따르면 정부가 토지보상금으로 지급한 금액은 2005년 17조원 정도였지만 2006년 30조원가량으로 늘었다. 그러다 2009년 이후 감소 추세다. 2010년에는 20조8000억원, 지난해에는 14조5000억원에 그쳤다. 경기 침체로 전국 개발 사업 규모가 줄었기 때문이다.

올해는 전국에 10조원가량 토지보상금이 풀릴 전망이다. 보상 대상 면적은 분당신도시의 6배가 넘는 119.48㎢다. 이 중 주목을 끄는 사업은 부산 에코델타시티다. 부산 강서구 명지, 대저동 일대 13㎢에 2만8000가구 신도시를 만드는 프로젝트로 보상가 총액만 2조원에 달할 것으로 전해진다.

경기도 구리월드디자인시티도 보상비가 1조원 정도로 예상된다. 디자인 관련 기업 2000여곳과 함께 외국인 거주시설, 호텔, 주택 7558가구가 들어선다. 남영우 교수는 "올해 풀리는 10조원가량의 토지보상금이 또다시 토지 시장에 유입될 경우 땅값은 계속 상승세를 탈 것"이라고 내다봤다.

잠깐용어

*토지거래허가구역

땅값이 급등해 투기가 우려되는 곳을 선별해 정부, 지자체가 토지거래를 규제하는 지역이다. 1979년 처음 구역 지정을 했고 해마다 갱신한다. 해당 지역에서 토지거래를 할 때는 시군구청장 허가를 받아야 한다. 토지 취득자는 애초 목적대로 토지를 이용해야 한다. 이를 어길 경우 2년 이하 징역 또는 계약 당시 해당 토지거래 가격의 30% 이하에 해당하는 금액의 벌금이 부과된다.

[취재 : 김경민·정다운 기자, 사진 : 류준희 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1719호(13.08.07~08.13 일자) 기사입니다]