우리나라 아파트 가격의 향후 추세 예측

우리나라 아파트 가격의 향후 추세 예측

세일러 (idca****)   2013.01.19 00:13

 

 

 

1. 한·미·일 부동산 비교와 향후 추세 예측 

2. 최근 일본의 부동산 가격지수 동향

3. 우리나라 아파트 가격의 향후 추세 예측

 

 

 

(이 글은 위 글제목에서 보시다시피 지난 글들로부터 이어지는 글이니, 지난 글을 읽지 않으신 분들께서는 지난 글부터 읽어주시기 바랍니다.)

  

지난 글에서는, 최근 일본의 부동산 가격이 2005년 무렵에 기록했던 전저점을 깨고 더욱 하락하고 있다는 사실,  저는 이 전저점 붕괴가 매우 중차대한 문제라고 생각한다는 관점, 또한 일본의 부동산 가격이 아직도 진바닥을 확인하지 못한 것으로 생각한다는 저의 관점을 밝혔습니다.

 

이번 글에서는 다음 순서로 미국의 주택 가격 지표 최근 동향을 확대해서 살펴보려고 합니다.

 

 

 

                                                                                     (출처: 착각의 경제학)

 

 

 

위 그래프를 보시면 미국의 주택가격이 2012년에 조금 반등했다는 사실을 알 수 있습니다.  이를 두고 최근 미국의 언론들은 주택시장이 바닥을 쳤다면서, 이를 향후 미국 경제가 살아날 것이라는 유력한 근거로 들먹이고 있습니다.

 

하지만 위 그래프에서 보듯이 미국 주택가격은 지난 2009년에도 반등했던 적이 있습니다. 당시에도 미국 언론은 주택시장이 바닥을 쳤다면서 향후 미국경제가 살아날 것이라는 유력한 근거라고 주장했습니다.

 

하지만 당시 미국 주택가격은 2010년부터 재차 하락으로 돌아섰습니다.

 

그리고 이번에도 역시 다시 하락으로 돌아설 것이라고 생각합니다.

 

장기간 하락이 이어지는 과정에서 일시적 반등은 언제고 나타날 수 있는 것이고, 이번 미국 주택가격의 반등 역시 대세하락 과정 중에 나타나는 일시적 반등에 불과하다고 보는 것입니다.

 

그리고 이번의 반등이 재차 하락으로 돌아서게 되면, 이번의 하락은 위 그래프에서 제가 표시해 둔 하단의 점선 추세선을 깨는 하락이 나올 가능성이 상당히 있다고 생각됩니다.

 

왜냐 하면, 현재까지 형성된 하단 추세선은 미국 정부가 재정지출을 통해 경제를 떠받치면서 형성된 것인데, 3월 이후로는 재정지출이 대폭 축소될 것이기 때문입니다.

 

제가 미국의 주택시장에 대해 비관적으로 판단하는 여러 가지 이유들에 대해서는 그동안의 여러 편의 글에서 자주 밝혔고, 이번에 새로 나온 책 ‘착각의 경제학’에서도 자세하게 밝혔습니다.

 

또한 다음 주부터 써나가려는 글에서도 다시 한 번 정리해서 밝히려고 합니다.

다음 주에는 두어편 정도의 글을 통해, 최근의 경제상황에 대한 저의 판단을 밝히는 글을 쓰려고 합니다.

 

최근 미국 경제가 살아난다는 언론기사가 많이 보이고, 우리나라 경제도 별 탈이 없이 지나가는 듯이 보이면서(이 부분은 보는 사람마다 관점이 다를 수 있겠습니다만),

 

저에게 그동안 제시해온 비관적(?) 관점을 수정할 생각은 없는 것인지 물어오시는 댓글이 꽤 있었습니다.

이와 같은 질문에 대해서는 이번 새 책을 통해서 저의 관점을 다시 한번 분명히 밝힌 셈이지만, 책과 별도로 글을 통해서도 최근의 상황을 짚어보려고 합니다.

 

그런데 사실 저의 글은 어디까지나 경제지표를 근거로 판단하는 글입니다.

그러므로 사실은 저에게 관점을 수정할 것인지 여부를 물어볼 필요는 없는 것입니다.

경제지표가 저의 예측이 맞은 것인지 틀린 것인지 답을 해주기 때문입니다.

 

마침 위 주택지표가 좋은 시금석이 되어줄 것입니다.  미국 주택지표가 왜 중요한 것인지에 대해서는 이번 신작이 아니라 전작인 ‘불편한 경제학’에서 충분히 설명드렸습니다.(이곳 게시판 글을 통해서도 여러 번 설명드렸습니다.)

 

그러므로 위 그래프가 보여주는 미국의 주택지표가 저의 예측과 달리 추세적인 상승으로 돌아선다면 저의 분석은 당연히 틀린 것이 될 것입니다.

 

물론 저는 미국의 주택지표가 추세적으로 돌아서는 일은 생기지 않을 것이며, 재차 하락할 것이라고 판단하기에 저의 관점을 고수하는 것입니다.

 

이와 같은 저의 분석이 맞는 것인지 틀린 것인지는 이제 곧 위 그래프를 통해 판별이 나겠지요.

 

저는 지금까지 판단을 유보하거나 회피하는 식으로 글을 써오지는 않았습니다.

앞으로도 그럴 것입니다.

 

이제 길어봐야 몇 달 정도면 위 그래프를 통해 뚜렷한 결론이 나올 것이니 차분하게 지켜보시면 되겠습니다.

 

 

지금까지 살펴본 일본과 미국 부동산 가격의 최근 추세에 대한 지식을 바탕으로 해서,

다시 처음 글에서 제시해드렸던 그래프로 돌아가서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

                                                                                          (출처: 착각의 경제학)

 

 

 

저는 위 그래프에 파란색 점으로 표시한 바와 같이 ‘변곡점’이 존재한다고 생각합니다. (이 얘기는 ‘착각의 경제학’ 책에는 쓰지 않은 내용입니다. 집어 넣을까 하다가 책의 분량도 너무 많고 해서 뺐던 내용입니다.)

 

일본이나 미국 부동산 그래프 모두 초기의 급락을 거친 후 변곡점이 나타나면서 이후 하락추세가 조금 완만해지는 2차 시기로 넘어가고 있다고 판단됩니다.

 

일본과 미국의 그래프를 비교해보면 일본 쪽이 변곡점 하락폭이 더 크고, 변곡점 이후 2차 시기의 그래프 하락추세 역시 더 가파릅니다. 이와 같은 차이가 나타나는 이유는 일본 쪽의 부동산 버블이 더 컸기 때문에 자연스러운 결과라고 생각됩니다.

 

위 그래프 왼쪽에 써놓은 ①, ②, ③ 순서는 그대로 부동산 버블의 크기를 나타내는 것입니다. 그래프의 고점을 셋 모두 100으로 조정해서 맞춘 것이기 때문에 시작점이 낮을수록 부동산 버블이 큰 것입니다.

 

이를 보면 부동산 버블은 일본이 가장 심하고, 그 다음 우리나라, 그 다음 미국입니다. (나중에 시간이 날 때 출판사 디자이너의 도움을 받아 시작점을 똑같이 맞춘 비교 그래프를 만들어서 다시 한 번 보여드리도록 하겠습니다.)

 

우리나라 그래프를 보면, 부동산이 한참 상승할 때의 상승추세는, 우리나라가 일본보다도 더 가파르다는 사실을 알 수 있습니다. 그러므로 이와 같은 기울기로 계속 상승했다면 우리나라의 부동산 버블이 일본보다 더 심할 뻔 했습니다.

 

그런데 위 그래프에 빨간색 동그라미로 표시한 바와 같이, 1991년, 1998년, 2004년 세 번에 걸쳐 상승추세가 주저앉는 과정을 거쳤습니다.

 

이 세 시기는 ‘착각의 경제학’ 책에서 밝혀놓았듯이 우리나라 국제수지가 적자로 돌아선 시점이었습니다.

2004년의 경우는 카드사태의 버블을 경기부양책 없이 원칙대로 처리하면서 아파트 버블을 다소 주저앉히기도 했습니다.

 

이 세 시기를 거친 덕에 우리나라 부동산 버블은 일본보다는 작은 것이 되었고,

덕택에 향후 부동산 버블 붕괴에 따른 경제위기를 수습할 때도 일본보다는 상황이 조금 나을 것이라고 생각됩니다.

 

 

지금까지 살펴본 내용을 정리해보면 이렇습니다.

 

일본의 부동산 가격조차도 아직 더 하락해야 하며, 진바닥을 확인하지 못했습니다.

 

미국의 경우 하락추세가 완만해지긴 했지만 이는 바닥을 확인하는 과정이 아니라,

하락추세가 변곡점을 거친 후 2차 시기에 접어들었기 때문에 하락추세가 1차시기보다 완만해졌을 뿐입니다.

 

부동산 버블이 세 나라 중 가장 작았기 때문에 위 그래프에 추세선을 그려본 것처럼 하락추세가 세 나라 중 가장 완만하게 나타나는 것 뿐입니다. (위에서 설명했듯이 하단 추세선을 깨는 하락이 나올 가능성은 상당히 있다고 생각합니다)

 

우리나라의 경우는 아직 1차 시기의 급락이 본격적으로 나타나지 않았습니다. 그 이유는 첫번째 글에서 설명드린 대로 이전 부동산 가격 급등기에 LTV 대출 규제를 걸어둔 때문입니다.

 

앞으로 우리나라 부동산 가격은 1차 시기의 급락을 거친 후 변곡점이 나타나고 그 이후 2차 시기에 접어들텐데, 이 때 하락추세는 일본과 미국의 중간 정도가 될 것으로 보입니다.

 

위 그래프에서 도달점 하락폭으로 55.6%를 제시한 이유는 첫번째 글에서 밝힌 바 있습니다. 이 경우는 대단지 아파트가 슬럼화됨에 따라 아파트 전체의 가치가 도매금으로 하락하는 경우는 고려하지 않은 수치임을 다시 한 번 밝혀둡니다.

 

 

 

새로나온 책 링크: 착각의 경제학

 

 

 

<질문과 답변>

 

* 앞으로는 이전 글에 질문 주신 내용에 대한 답변을 짧게나마 달아보고자 합니다.

충분히 긴 답변을 드리지 못하더라도 이해해주시기 바랍니다.

 

 

ㅇㅇㅇㅇ

 

좋은 글 감사합니다.
일본의 경우가 참 걱정됩니다. 하필이면 저런 이웃을 두다니... 

반면 우리나라 역시 아베정권에 못지 않는 박근혜 정권이 들어서는데요. 2009년 5만원권 발행에서 볼수 있듯이 물가안정에 실패를 하고 말았습니다. 이번 정권 역시 만약 물가관리에 실패하거나 각종 정책에서 실책 등 외부 내부 위험요소에서 하이퍼인플레이션의 가능성은 없는지 궁금합니다. 13.01.16

 

 

답변:

 

ㅇㅇㅇㅇ님께서 질문주신 내용에 대해서는, 지난 번에 인플레 논쟁을 하면서 다음 글과 같이 답변을 드린 적이 있습니다.

 

지난 글 링크: 하이퍼 인플레는 인플레가 아니다 

 

위 글에서 볼 수 있는 바와 같이 하이퍼인플레는 정책의 실패나 실수를 통해 빚어지는 것이 아니라 ‘고의’(범죄행위)에 의해서 만들어지는 것입니다.

 

그와 같은 행위가 어떤 나라에서 벌어질 가능성이 있는가 여부는, 그 나라의 사회경제 구조에서 인플레를 원하는 세력이 더 강한가, 인플레에 반대하는 세력이 더 강한가에 의해서 결정됩니다. 이 점에 대해서는 이번 책 ‘착각의 경제학’에서 설명해놓았습니다.

 

여기서 아주 간략하게만 설명드리면, 우리나라의 시중은행들은 사실상 외국자본들이 소유하고 있습니다(우리은행만 예외). 이들은 인플레에 반대하는 세력입니다. 또한 우리나라의 대표 재벌인 삼성전자와 현대차 역시 인플레에 반대하는 세력입니다.

 

그러므로 이들의 ‘탐욕’에 의해서 우리나라의 하이퍼인플레는 저지될 것이라는 것이 저의 생각입니다.

이 점에 대해 더 자세한 내용은 책을 참조해주시기 바랍니다.

 

 

ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ

 

경제에 관한 좋은 글과 그에 대한 지혜의 글을 써준 것에 대해 감사의 말씀을 올리며, 개인적으로 세일러님이 최근까지 발간한 3권의 책을 모두 읽었으며, 경제에 대해 세상에 대해 우리 인간의 역사에 대해 많은 것을 알게 되었습니다. 물론 풀뿌리 달러 매입으로 저도 일정 투자를 했지만, 결과적으로 큰 재미는 못봤네요. ^^.

 

단기간의 미래를 예측한다는 것은 그리도 힘든 모양입니다. 다만 님이 말씀하시고자 하는 그 핵심이 뭔지를 알기에 불평은 없습니다. 한가지 말씀드리고 싶은 것은 이번 착각의 경제학 책을 읽으며 나름 디플레이션 후의 한국 경제에 대해 매우 낙관적으로 보시는 것 같은데.. 13.01.16 

 

ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ

 

과연 현재 돌아가는 대한민국 정치경제학적 상황으로 그렇게 될 수 있을까 하는 염려나 기우를 금할 수 없네요. 이는 저와 같은 40, 혹은 그 이상의 연령들 그리고 부동산에 몰빵하지 않은 깨어있는 가구주들에게는 어쩌면 다시금 상식과 정상이 비상식과 비정상을 누르고 길이 열릴 수도 있으리라 생각도 들지만,

 

현재 망가진 그리고 투기에 동참하지도 않은 젊은 세대들에게 디플레이션 10년과 그 후에 대한민국에서 희망을 찾을 수 있겠느냐는 것에 대해서는 님의 그 낙관이 그들이 맞이할 현실과는 너무나 이격된 게 아닌가 하는 심정이 들더라구요. 모두를 다 만족시킬 순 없을 것이지만 성심껏 살아왔던 젊은 세대들이 희망이란 있을까요 13.01.16 

 

ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ

 

오히려 역으로 디플레 혹은 공황을 대비해 현금을 쌓아 두고 있는 재벌들과 국채에 투자할 강남 부자들이 디플레이션 후 다시금 일어설 경제 상승기에 최후의 승자가 될 것이라는 우울한 전망이 앞섭니다. 한국 경제가 IMF 이후의 자본주의의 성숙도 혹은 외국 자본들의 견제 등으로 하이퍼가 아닌 디플레를 받아드려 선진국형 경제로 간들..

 

현재와 같이 친일파나 탐욕스런 기득권의 득세가 뻔해 보이고, 어리석음과 그들의 작은 떡고물에도 탐욕을 부리는 어리석은 특정세대와 지역민들이 깨어나지 않는 한 대한민국이 가야 할 길은 너무도 멀어 보이네요. 13.01.16

 

 

답변:

 

일단 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ님께서 주신 질문은 너무 큰 질문이라서 짧게 대답드리기 어렵다고 생각됩니다.

앞으로 제가 계속 써나가고자 하는 글들에서 중간 중간 님께서 주신 질문에 대한 대답들이 더 나오리라고 생각됩니다.

 

여기서는 일단 님께서 이와 같은 질문을 주셨다는 것을 소개해두는 것으로 그치고자 하니 양해부탁드립니다.