아파트 투자를 고민하는 사람들에게

아파트 투자를 고민하는 사람들에게

카이사르21 (success****)   2011.12.09 16:14

 

 

 얼마전 정부가  부동산 대책을 내 놓았습니다.  다주택자 양도세중과제도 폐지 ,  토지거래허가구역 해제,  분양가 상항제 폐지,  강남3구 투기과열지구 해제  등등.... 여러 가지가  있었습니다...

언듯 보기에 부동산 시장에  호재가 될듯 하지만  사실 그 어떤 악재보다 최대의 악재입니다..  제가 부동산에 대해서 이야기 안 한지가 1년이  넘었습니다..  부동산 전문가가 아니기도 하거니와  말할 가치 조차 느끼지 못해서 였습니다..

그런데   12.7  부동산 대책이 나오자  주변 사람 중에 아직도 아파트를 살까 말까 고민하는 사람들이 있습니다...  정말 안타까웠습니다.. 판단은 각자의 몫이고 생각은 다 틀릴 수 있고 미래 일은 아무도 모른다지만  솔직히 부동산 시장 만큼은  안 봐도  비디오 아닐까요 ??

 이번에 정부가  발표한 정책을 한 마디로 요약하면   "니 맘대로 해도 되니 제발  사라"는 것 입니다...  부동산이 파죽 지세로 오를 때 너무 과열 되는 것을 방지하기 위해 만들어 놓은 장치들을 완전히 무장해제 해버린 것 입니다...

고스톱을 칠 때  상대가   패를 내 놓면  저 놈이 왜 저런 패를 내 놓는지 상대방의 수를 헤어릴 수 있어야 합니다..  상대가 똥피를 내 놓을 때  아무 생각 없이 왠 떡이냐고 좋다고 덮석 물면  똥싸게 됩니다..  내 패만 뚫어져라 쳐다 보면 고스톱 판이 이해가 되질 않습니다...

이번 부동산 대책을 계기로 사실상  부동산 경기 부양을 위해 정부가  쓸수 있는 카드는 모두 나왔다 할 수 있습니다..
그런데 정부는 왜 이런 패를 내 놓았을까요...
부동산 시장이 막장까지 왔기 때문입니다.

가마솥에서  장작이 적당히 탈 때는 가만히 둡니다..
그런데 너무 쎄개 타오르면  무슨 조치를 취하게 됩니다.. 
자칫 큰 불이 나서 초가삼간을  다 태울 수 있기  때문입니다.
화력이 너무 쎄고 과열 될 때는  장작을 더 이상 넣지 않고  물을 뿌리면서 화력을 줄이려 합니다.

그러나 불이 크게 타오를 때는 그 불을 줄이기가 쉽지 않습니다.  
화력을 줄이기 위해  조치를 취해도  당분간은 계속 활활 타오르게 됩니다....
반면  장작 불이 시들해 질 때는 그냥 놯두면 불이 꺼져 버립니다.

그래서 조치를 취하게 됩니다..  처음에는 후후~~  붑니다..
그래도 안 되면  부채를 부칩니다. 그래도 안 되면 선풍기 틉니다. 그래도 안 되면 휘발류를 뿌립니다..
화력을  줄이기 위한 조치를 취할 때가 화력이 쎌까요.. 화력을 늘리려는 조치를 취할 때가 화력이 쎌까요...
화력을 줄이려는 조치를 취할 때가 오히려 가장 화력이 쌜 때 입니다...

지금 정부가 취한 조치는 부동산 시장의  작은 불씨마저 꺼져 가니  휘발류라도 뿌려 보는 심정에서 나온 것 입니다... 투기를 하든 투자를 한든 정부가 규제를 하기 시작 할 때 참여 하고, 부양을 하기 시작할 때 빠져 나와야 합니다.. 정부가 정책을 발표 할 때는 호재가 호재가 아닌 것이고, 악재가 악재가 아닌 것 입니다.. 부동산 경기를 억제하려 할때 오히려 더 튀어 오르고, 경기를 부양 할수록 더 시들해져 갑니다..

이는 주식투자를 할 때도 마찬가지 입니다...
상식적으로 금리를 내리면 주식시장에 유리하고 금리를 올리면 불리한 것으로 인식합니다..

그러나 실제로는 반대 입니다..

금리를 올리기 시작 할 때 주가도 같이 오르고, 정부가 금리를 내릴 때 주가도 같이 내려 버립니다..
금리가 바닥을 다지다 금리가 올라가기 시작하면  시장을 이를 경기회복의 신호로 받아 들입니다..
경기가 활황을 지나 과열 되어 경기 과열을 막기 위해 금리를  계속 올려도 주가는 계속 올라갑니다....
과열을 막기 위한 조치를 취해도 당분간은 올라버립니다..

그러나  경기가 식을 것을 우려해 경기부양을 위해 금리를 내리기 시작하면 오히려 주가는 내려갑니다..
경기부양을 위한 조치를 취하는데 내려갑니다..   금리를 계속 내리면 주가도  계속 내려갑니다.
경기 부양을 계속 하는데 주가는 계속 내려갑니다..
이 역시 위에서 말씀드린 솥에 물을 끓이는  비유와  같은 이치 입니다...

정부가  아파트  경기를 부양하기 위해 발악을 하면 할수록  아파트는 거들떠도 보지 않아야 합니다..
투자를 하든 투기를 하든  크게 3가지를 봐야 합니다..
투자하려는  자산의  펀더맨탈, 유동성 환경, 그리고 투자심리입니다..
아파트는 수명이 있습니다..  30년 쓰면  때려 부수고  새로 지어야 합니다..
수명이 있는 것은 자동차처럼 감가상각을 해야 합니다..

그런데 우리나라 아파트는 아직 감가상각이 되지 않고 있습니다.  마술과도 같은 일입니다...
이런 마술이 가능 했던 것은  헌집 주면 새집 주는 공식이 성립 됐기 때문입니다..
바로 재건축 입니다. 70년대 80년대 저층 아파트가 재건축을 할때는 부동산이 무조건 오를때 였습니다..
대지도 넗고 분양도 잘 되고 사업성이 좋아서   집 주인이 헌집 주면  건설업체가 평수를 넓혀서 새집을 줬습니다..

그런데 더이상 이런  공식이 성립되지 않습니다... 1기 신도시 아파트들의  수명이 다 되어 갑니다..  그런데 썩다리 아파트 주면 공짜로 새 아파트 지어 줄 건설업체가 없습니다. 가뜩이나 미분양 물량을 떠 안고 있어서 망하기 일보직전 입니다..

최근 재건축 사업 진행이 시원찮은 것은 집 주인은 공짜로  헌집 주고 평수를 넓혀서 새집으로 가려는 마음이 굴뚝 같은데 건설업체는  분담금을 몇 억씩 내라고 합니다.. 이제 사람들이 서서히 눈치를 채고 있습니다.. 

헌집 주고 새집 받는 공식이 허구였다는 걸 알기 시작했습니다..  일반 서민들이 재건축은  공짜로 되는 게 아니라 자기 돈주고 하는 것 임을 깨달을 때, 바로 그때가  부동산 모래성이 와르르 무너지는 시점이라 생각합니다...

유동성 측면으로 봐도 최악입니다..  은행에서 유동성을 펌프질 해줘야 하는데  그동안 펌프질을 너무 많이 해서  돈이 가장 없는 서민까지 빚더미로 만들어 놨습니다.. 지금 은행의 고민은 그동안 유동성 펌프질 해서  서민들 피 같은 이자를 잘 빨아 먹었는데 이제는 원금을 어떻게 회수할까  고민하고 있습니다...

가장 돈이 없는 서민들까지  아파트 노예로 다 만들어 버려서 더이상 물량을 받아 줄 선수가 없습니다...
씨가 말랐습니다..

투자심리도 최악입니다....  아파트를 못사서 안 달이 난  사람들이  주변에 널려야 하는데 지금은  그나마 살만한 여력이 있는 사람도 살까 말까 조심하고 간을 보고 있습니다..

부동산 시장은 폭탄 넘기기 마지막 국면이라 봅니다..
지금 정부는 1년만 견디면 부동산 폭탄을 다음 정부로 넘기게 됩니다...
만약 1년을 못 견디면 내년 대선은  볼 것도 없습니다. 

부동산 시장이 무너지면  지금 정권의 지지기반이였던 사람들의 폭풍 저주를  피할 길이 없습니다.... 재건축, 재개발로 부동산 가격을 올려 준다기에  지금 정부를 쌍수를 들어가며 환영 했던 사람들이 부동산 시장이 무너지면 이를 갈며 저주를 퍼부을 것입니다..

다들 아는 내용인데 이렇게 장황하게 떠벌리는 것은 아직도 아파트를 살까 말까 고민하며  그동안 모아둔 돈과  대출이자를 두고  계산기 뚜들기고 있는 사람들이 있기 때문입니다.
다른 것은 몰라도 아파트 만큼은  "영~~~ 아니올시다"  가 아닐까요 ~~

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책 링크 :  개미가 주식시장에서 손해 볼 수 밖에 없는 이유