부동산 시장, 경착륙? 연착륙?

부동산 시장, 경착륙? 연착륙?

공돌이 (ding****)  2011.06.21 10:50

 

 

 

[문-1]
국제 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)가
그리스의 국가신용등급을 3단계나 강등해서
국제 금융시장이 또다시 출렁이고 있습니다.
우리나라 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있다는
우려가 나오고 있는데요.
우리나라 부동산 시장, 어떻게 전망할 수 있습니까?

[답-1]
다양한 분야에서 국제화가 진행되면서
각국의 해외의존도가 높아졌구요.
그 영향으로 주식시장과 부동산 시장의
국제 동조화 정도도 갈수록 높아지고 있습니다.

그리스 재정위기가 지속될 경우
그 악영향은 우선 재정건전성이 취약한
남유럽 전체에 영향을 미치고,

이것은 남유럽 전체의 재정긴축,
나아가 전세계 각국의 선제적인 재정긴축을
부를 것이기 때문에,
또 각국의 재정긴축은
생산위축을 부르고, 무역위축을 부를 것이기 때문에

결과적으로 국제동조화 현상을 보이는
우리나라 주식시장과 부동산 시장에도
좋지 않은 영향을 끼칠 것으로 보여집니다.

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[문-2]
2008년 전세계적인 금융위기가 왔지만
우리나라 부동산 시장은 의외로 건재했다는
분석도 많습니다.

[답-2]
그 원인으로는 몇 가지를 지목할 수 있습니다.
하나는 2008년까지만 하더라도 우리나라에
아파트 불패신화가 여전히 강하게 자리를 잡고 있어
금융위기에도 크게 흔들리지 않은 측면이 있고요

다른 하나는 전세계적인 금융위기에 놀란
각국이 선제적인 경기부양에 나서
위기가 조기에 수습했다는 측면이 있고요.  

또 하나는 역설적인 현상인데요
우리나라 대기업들이 2000년대에 투자를 안하고
천문학적인 현금을 쌓아 둔 덕에
1997년 외환위기 때와 달리
금융부문과 실물부문이 동시에 위기에 빠지며
악순환을 거듭하는 복합적 금융위기로
이어지지 않았다는 점입니다.
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[문-3]
또 한 차례의 전세계적인 위기가 온다면
2008년과 상황이 다를 수도 있겠지요?

[답-3]
2008년의 금융위기는 파생금융상품들이 가져온
불확실성의 위기였지만
최근의 그리스 위기는
불확실성의 위기는 아니기 때문에
전세계 금융시장이 비교적 차분한 반응을 보이는 것 같습니다.

다만 우리나라의 경우
아파트 불패신화가 이미 많이 깨졌고
수도권의 경우 주택가격 하락에 대한
기대가 높게 형성되어 있기 때문에    
이번에도 2008년처럼 별다른 영향을 받지 않을 것이라
말할 수는 없습니다.    
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[문-4]
최근 한국개발연구원(KDI)은 보고서를 통해
집값이 20% 하락할 경우
GDP는 2.3∼2.5% 감소한다고 발표했는데요.
만약 이런 일이 일어난다면
우리 경제에 어떤 영향을 주게 됩니까?

[답-4]
일자리와 관련해서 말씀드리겠습니다.
최근 우리나라 경제성장률과 일자리와의 상관관계를 분석해 보면,
성장률 2% 하에서는 일자리가 생기지 않고요,
성장률 3% 하에서는 일자리가 10만명 정도,
성장률 4% 하에서는 일자리가 20만명 정도,
성장률 5% 하에서는 일자리가 30만명 정도 생기고 있습니다.

KDI 주장처럼 집값이 20% 하락하여  
평년에 비해 GDP 성장률이 2.3% 감소한다면,
일자리는 평년이 비해 23만개 감소할 것입니다.

1990년대 일본의 거품붕괴 과정을 보면
15년간 일자리가 전혀 생기지 않았습니다.
우리나라의 경우 매년 40~50만 명의 대졸자들이 쏟아지는데
이처럼 일자리가 장기간 생기지 않을 경우
그 충격은 상상 이상으로 클 것입니다.

우리나라 집값, 특히 수도권의 집값이
선진국에 비해 높기 때문에
집값을 떨어뜨려야 한다는 것은 당연한 거지만
경착륙을 피하면서 연착륙을 통해
집값을 안정시켜야 할 것입니다.
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[문-5]
과거 우리나라 사례에서
집값이 연착륙된 사례가 있었나요?

[답-5]
우리나라 국민들 중 많은 분들이
지금까지 아파트는 패배한 적이 없다고 믿고 있습니다.
그러나 그것은 사실이 아닙니다.

1990년대 서울시 아파트 PIR
즉 가계 연소득 대비 주택가격 비율이 반토막 난 적이 있습니다.
91년과 97년 사이 가계소득이 97% 상승할 때
서울시 아파트가격은 3% 상승하는데 그쳤습니다.

김종인 전 청와대 경제수석 등을 중용했던 노태우 정부가
이들의 충고를 받아들여 아파트 공급을 확대하되
분양가상한제라는 안전망을 결코 포기하지 않았기 때문입니다.
결과적으로 91년과 97년 사이 가계소득이 2배 오를 때
아파트 가격은 거의 오르지 않았습니다.
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[문-6]
부동산시장을 연착륙시키려면 어떻게 해야 합니까?

[답-6]
부동산시장 연착륙 방안을 세우려면 일차적으로
연착륙되는 지점이 어디인지 그 목표를 세워야 합니다.
대부분의 전문가들은 2000년에는 우리나라에
부동산 거품이 없었던 것으로 평가하고 있습니다.  
따라서 2000년의 PIR, 즉 연소득 대비 주택가격 비율을
일차적인 목표로 세울 필요가 있습니다.

통계청과 국민은행 자료를 토대로 추정해 보면,
향후 8년간 서울아파트 가격을 현 수준에 동결시킬 경우,
PIR이 11.5배에서 8.0배로 낮아져
거품상승 이전인 2000년 수준으로 돌아가는 것으로 나타납니다.
경제가 어렵다 하더라도 가계소득은 지속적으로 늘어나기 때문입니다.

이 연착륙전략은 하우스 푸어와 무주택 서민 양자에게
일정 정도의 양보를 요구합니다.
하우스 푸어들에게는 주택 실질가치 하락을 받아들일 것을 요구하고,
무주택 서민들에게는 몇 년간 기다려 줄 것을 요구합니다.
그러나 그렇다고 하여 이들에게 큰 손해가 나는 것은 아닙니다.
하우스 푸어들은 경착륙을 피하면서
양질의 주거생활을 누리기 때문에 큰 손해라 볼 수 없고,
무주택 서민들은 몇 년간 기다리면 저렴해진 주택을 구입할 수 있으니
큰 손해라 보기 어렵습니다.
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[문-7]
우리나라 하우스푸어는 어느 정도 됩니까?

[답-7]
최근 현대경제연구원이 통계청 통계조사 원시자료를 토대로
분석한 바에 따르면
한 달 대출원리금 상환액이 30만원 이상인 가구가
108만 가구라 합니다
이 연구원은 이들을 하우스푸어라 규정했습니다.

문제는 이들 대부분이 대출이자만 상환하고
원금상환을 미루고 있다는 것인데요.

만에 하나 부동산 가격이 급락하게 되면
금융기관들이 부실채권이 늘어나는 것을 피하기 위해  
원금만기연장을 기피하고
원금상환을 독촉하기 때문에
하우스푸어들이 심각한 위기에 처할 수 있습니다.
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[문-8]
2006년 거품 정점기 이후 집을 산 사람들은
집값이 오르지 않은 상태에서
집값 하락 경고가 많이 나오고 있기 때문에
걱정들이 많을 텐데요.
2006년 거품 정점기 이후 집을 산 사람들,
그 인원 수는 어느 정도됩니까?

[답-8]
국토해양부와 행정안전부 자료를 분석해 보면
거품정점기 직전인 2006년 7월 이후 거래된 수도권 아파트는
전체 아파트 중 59.9%인 것으로 나타납니다.

대구시내 아파트 중 이 기간에 거래된 아파트는
전체의 72.9%이고요,
경북도내 아파트 중 이 기간에 거래된 아파트는
전체의 73.2%입니다.
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[문-9]
현 시기 부동산시장 연착륙 촉진요인과
경착륙 촉진요인을 구분해서 설명해 주시죠.

[답-9]
먼저 부동산시장 연착륙 촉진요인에 대해 설명드리면
세 가지를 지목할 수 있습니다.  

ⓛ 상대적으로 낮은 LTV(주택가격 대비 주택대출액 비율)
② 선진국에 비해 과도하게 높지 않은 ‘전국 주택상승률’  
③ 선진국에 비해 과도하게 높지 않은 ‘서울의 PIR’을
지목할 수 있을텐데요.

이 중 LTV(주택가격 대비 주택대출액 비율)에 대해 말씀드리면
1990년 전후 일본의 주택가격 대비 대출액 비율(LTV)은
100%를 넘었으나 현재 우리나라는 40~50% 수준이기 때문에
부동산 가격이 하락하더라도  
일본과 같은 급격한 경착륙은 일어나지 않을 것이라는 게
전문가들의 대체적인 의견이고요,
    
또 일본은 금융구조조정이 10년 이상 지연되면서
실물부문과 금융부문이 동시에 불황에 빠지는 복합불황이 나타났지만
우리나라는 외환위기 때 구조조정 경험이 있기 때문에
일본처럼 이 문제가 장기화될 것으로 보이지 않습니다.

또 2002년과 2010년 사이
우리나라 전국 주택가격 상승률은 66.1%로 나타나
22개 주요 국가 상승률 75.3%보다 다소 낮은 것으로 나타나.
수도권은 하락요인이 있지만
비수도권의 경우는 하락하더라도 그 폭이 크지 않으리라 전망됩니다.
  
또 21개 국 중 13개 국의 주택가격이
2008, 9년 금융위기 전 고점을 돌파한 것으로 나타나
국제적으로도 경착륙 유발요인은 적은 것으로 나타납니다.

또 현재까지 국내외 연구기관들이 발표한 자료들을 종합해 보면
서울의 PIR은 9.4~9.8로 선진국 주요 도시보다 높은 것으로 나타나지만.
선진국 주요 대도시와의 격차가 엄청나게 큰 게 아니기 때문에
수도권 부동산 가격이 하락하더라도  
1990년대 일본 수도권처럼 경착륙으로 이어질 가능성은 낮습니다.
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[문-10]
그래도 국민들 사이에 경착륙을 우려하는 목소리도 높은데요.
부동산 시장의 위험요인은 어떤 것들이 있습니까?

[답-10]
언론에서 많이 보도된 바와 같이
부동산 시장을 위협하는 요인도 상당히 많지요.

첫째,  가계부채가 꾸준히 늘고 있다는 점    
둘째, 물가상승으로 금리인상 압박요인이 상존한다는 점
셋째, 불안정한 미국의 부동산 시장

최근 회복세를 보이던 미국의 부동산시장이
다시 침체되는 경향을 보이고 있어
이것이 변수가 될 가능성이 높습니다.

앞에서도 말씀드렸다시피
주식시장과 부동산 시장의
국제 동조화 정도가 갈수록 높아지고 있기 때문에
미국을 비롯한 해외 부동산시장 동향을
예의 주시할 필요가 있습니다.  

출처> 시민경제상식