올해 현실로 닥친 베이비부머의 은퇴와 집값의 향방

 

올해 현실로 닥친 베이비부머의 은퇴와 집값의 향방

 

2010.11.03 작성자 : 시크릿가든

 

 

지난 9월 29일 삼성경제연구소는 ‘부동산 시장, 대세하락 가능성 점검’이라는 보고서에서 여러 논거를 들면서 집값하락가능성이 낮다는 주장을 했었고 이에 대한 반론을 김광수경제연구소의 케네디언님이 펼쳤었죠.

 

저는 그 보고서의 여러 논거중 집값의 향배에 추세적, 기조적으로 가장 큰 영향을 미치는 인구감소와 베이비부머의 은퇴중 당장 올해부터 현실화된 베이비부머의 은퇴가 집값에 어떤 영향을 미치는가에 대해 삼성경제연구소와 조금 다른 시각에서 한번 살펴보고자합니다.(서울등 수도권에 한정해서)

 

삼성경제연구소의 주장은 우리나라에서는 주택보유심리가 강한 국민정서상 베이비부머등 노후세대 또한 주택보유심리가 여전하기 때문에 은퇴를 하더라도 노후자금마련을 위해 주택을 처분하는 경향이 크지 않다는 대략 그런 주장입니다. 그러니까 베이비부머의 은퇴가 집값하락에 끼치는 영향은 그리 크지 않거나 제한적이라는 것입니다.

 

일면상 맞는애기입니다마는 결정적으로 한가지 간과한 것이 있습니다. 삼성경제연구소는 은퇴자들이 노후자금을 위해 집을 완전히 처분하고 임대로 들어가 살것이냐에 촛점을 두고 주장을 펼쳤습니다.

 

그런데 실상은 상당수의 은퇴자들이 30평대 이상의 중대형아파트를 처분한후 같은 지역인 서울과 수도권의 더 작은 평수의 중소형집으로 전환하거나 집값이 수도권의 절반에도 못미치는 지방의 아파트나 시골의 전원주택으로 갈아타고 남은 차액으로 담보대출금을 갚거나 노후자금을 마련할 가능성이 크다는 것을 간과한 것같습니다 .

 

다시말해서 삼성경제연구소의 주장처럼 베이비부머들의 은퇴후 노후자금 마련의 방식이 집을 완전처분하고 무주택자로 돌아가는것이 아니라는것입니다. 노후자금마련의 방식이 완전 무주택자로 돌아가는것외에는 다른 여지가 없다면 삼성경제연구소의 주장처럼 우리나라사람들의 주택소유정서상 집을 처분하는사람들이 얼마 안될테고 베이비 부머의 은퇴로 인한 집값하락은 제한적이란 말이 맞겠죠.

 

그런데 은퇴할 때쯤은 어차피 자식들은 이미 출가했거나 곧 독립해서 나갈 것인데 30평대~ 40평대이상의 중대형에 달랑 두부부 만이 살면서, 더구나 은퇴로 수입이 없거나 줄어든 마당에 방 두세곳을 놀리면서 과다한 관리비와 냉난방비 세금등을 헛되이 낭비하느니,

 

어차피 무거운 짐이었던 대출금도 갚고 차액으로 노후자금도 마련할 겸해서 중소형의 작은 아파트로 또는 고향등 연고지가 있는 지방도시의 값싼 아파트로 갈아타는것은 은퇴한 베이비부머들에게 도랑치고 가재잡는 일석이조의 매력적인 최적의 해법인 것입니다.

 

서울과 수도권의 베이비부머들은 과반수가까운 이들이 젊은시절 성공을위해 서울로 전입해온 지방출신들입니다. 그래서 지금도 여전히 명절때면 서울은 텅 비다시피하고 지방으로 내려가는 고속도로는 주차장이 되다시피 밀리지요.

 

이들 지방출신의 베이비부머들 중 과중한 주택담보대출의 짐에 시달리다 은퇴하게된 사람들은 더이상은 직장이나 생계 때문에 굳이 공해가 심하고 의식주 비용이 비싼 서울에서 살 필요가 적어지기 때문에 지방아파트로의 주택전환의 차액으로 빚에서도 해방되고 겸해서 노후자금도 마련하고자하는 욕구를 누구보다도 더 강하게 느낄 것입니다.

 

20~30년 살아온 서울을 떠난다는 것이 쉽지 않을것임에도 불구하고 자신의 고향 근처의 대도시등 친척이나 친구들이 살고 있는 지방의 아파트로 차액활용 목적의 주택전환을 위하여 내려가는 은퇴자들이 꽤 많을거라는거죠.

 

 

며칠전 뉴스기사에 보니 우리나라에서는 노후자금으로 집은 별도로 하고 최소한 2억이상은 있어야 된다고 하더군요. 우리나라의 국민평균소득대비 집값이 세계에서 가장 높다는것은 모두가 다 아는 사실일겁니다.

 

오죽하면 부동산종부세 폐지에 앞장섰던 강만수 전 기재부장관도 올해 언론과의 인터뷰에서..

 

“소득대비 부동산 가격이 선진국에 비해 높은 건 분명하다.선진국은 3배인데 우리는 6배정도다.서서히 가격을 낮추는 방향으로 가야 한다. 새정부 부동산 정책의 기조는 공급중심이다" 라고 말했겠습니까.

 

이렇듯이 우리나라의 집값은 국민소득에 비해 터무니없는 거품이 낀 관계로 우리나라의 베이비부머세대들은 집을 장만하기위해 과중한 대출과함께 자산의 80%이상을 집에 올인할수밖에 없었고 그로인해 노후자금이 될 금융자산은 극히 비정상적으로 빈약해졌죠 .

 

선진외국은 전자산에서 부동산이 차지하는 비율이 우리나라의 절반도 안되고 대신에 금융자산이 많다고하죠. 그만큼 우리나라의 집값이 국민소득대비 거품이 과대하여 전재산을 부동산에 올인하다시피 해야만 부동산을 간신히 소유할수있었다는거죠.

 

그 때문에 담보대출자의 79%가 주택담보대출금에 대해 원금은 커녕 이자만 내면서 비정상적으로 원금상환을 미루고 있는 형편이고 심지어 그 초저금리의 이자마저도 감당못해서 경매로 압류당하는 자들이 부지기수인 상황입니다.

 

워낙에 집값이 거품에 고가였던 관계로 베이비부머들 중에는 퇴직금을 중간정산해서 집에 전부 쏟아 부은 경우도 상당수인걸로 알고있습니다.

 

우리나라사람들이 자산중 80%가 부동산에 편중되어 있다는 것도 돈많은 부자들까지 합한 평균이 그렇다는거지 상당수는 거의 전 자산이 집에 올인되어있는 것은 물론이고 그것으로도 부족해 막대한 대출금을 안고 있어 매월 은행월세에 허덕이는 한계 유주택자들이라는겁니다.

 

이렇듯 막대한 부채를 해결못하고 이자만 내는채로, 또는 모든 자산을 집에 묶인 채로 베이비부머들이 은퇴하게 되면 당장에 노후생활자금의 궁핍에 직면하게 되고 거기에 더해 향후 20~30년이상을 충분한 벌이가 없이 살아갈 것까지 생각하면 암담하게되죠.

 

또한 고등학교만 졸업시키고 의무완수를 외치며 바로 독립시키는 외국의 부모들과 달리 우리나라는 과도한 자식사랑으로 엄청난 사교육비에 4년간 대학학자금에 또 사회에 진출한후에는 전세금에 결혼자금에 주택구입자금에.. 등등 자식들에게 껍질만 남기고 탈탈 털리다시피한 상태에서 은퇴를 맞는 경우가 아주 많습니다.

 

한마디로 노후생활대비에 있어서는 대책꽝인 국민들이죠.

 

그리고 퇴직연금도 이들 베이비부머들은 여건이 매우 안좋습니다. 이것은 삼성경제연구소의 보고서에도 아래처럼 언급이 되있죠.

 

"노후생활 자금에 절대적인 역할을 담당하는 퇴직연금도 도입 단계에 있기 때문에 은퇴 이후의 소득을 대체하기에는 역부족. 연금소득대체율은 42.1%로 OECD 평균인 68.4%에 비해 턱없이 낮고 퇴직연금도 아직 도입 단계. 은퇴 이후 공적 연금을 수급하기까지 약 5～10년의 소득 공백이 발생..."

 

이렇듯 우리나라의 베이비부머들은 선진외국에서는 사례를 찾아 보기 힘들 정도로 열악한 재정상황하에서 은퇴하게 되는 경우가 다수이고, 거기에 더해 은퇴이후의 사회보장마저 열악하기때문에 수많은 상당수의 베이비부머들은 은퇴후 집을 팔수밖에 없을겁니다.

 

앞으로 일본이나 미국이 인구감소와 베이비부머의 은퇴시점과 함께 집값의 추세가 대세하락으로 꺽였던것과 같이 우리나라도 필연적, 기조적으로 그와 같은 전철을 밟을것입니다

 

위에서 서술했듯이 은퇴가 가까운 베이비부머들중에는 열악한 재정상황과 하우스푸어인 사람들이 많은데다가 특히나 선진국과 달리 은퇴이후의 퇴직연금이 충분치못하고 사회보장이 열악한 상황하에서는 담보대출에서의 해방과 노후자금을 위한 차액활용 목적의 주택전환으로 인해,

 

베이비부머들이 주로 소유하고있는 30평대~40평대이상의 중대형 아파트에서 더욱 심한 가격하락의 압력이 향후 베이비부머들의 은퇴가 몰려있는 10년여동안 계속 이어질것입니다.