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1. imf 우리는 무엇을 경험햇나
지난 imf를 현장에서 몸소 피부로 느껴보신 분들은 제 이야기가 가슴에 와닿을실 겁니다. 은행 지점장을 하다가 하루아침에 닭을 튀기고 꽃배달을 하고.
지난달 까지만해도 중소기업이며 시장통의 가게주인들이 대출해달라고 줄을 서고
건축업자들이 아침 저녁으로 찾아와 뒷돈에 접대에. 물론 그러지 않으신 분들도...?
그러더니 어느날 하루 아침에 그 책상의 명패와함께 정리되시는 자신이 용납이 안되셨을 겁니다. 하지만? 그래도 시간을 흘러갑니다. 당시 사람들이 쓸돈이 없어지자. 전월세가 급력히 하락했습니다. 왜 그렇게 됬냐면
처음 월세가 급락을 했습니다. 적은 돈으로 월세를 사는 사람들은 사실 더 내려갈 곳이 없을거 같은데...
월세가 급락하게된 배경은 이렇습니다.
2. 월세추락 - 부동산 하락의 시발점
월세는 주로 단칸방이 많습니다. 이 단칸방 조차도 유지할 수 없었기때문에
노숙자가 되거나. 날품이라도 팔 수 있으면 쪽방이나 고시원으로 가고
부모집으로 들어가거나 살림을 합치거나 그랫습니다. 학생들과 직장인들은
하우스 메이트며 룸메이트며 그렇게 합치고, 소수이지만 동거율도 올라가고.
당시 유행하던 아이러브스쿨 사이트를 통해서도 한동안 이런 일이 유행처럼 번졌습니다.
그렇게 월세 물량이 그보다 저렴한 , 쪽방, 고시원, 부모님 합가로 줄어들면서
월세를 근근히 받아 대출급 갚고, 생활비하던 사람들은 월세를 낮추게 됩니다.
그러자. 그 낮아진 월세에 그냥 눌러앉기도 하지만. '나가는 경우엔' 그자리를
전세가 매웁니다.
3. 전세는 어떻게 급락했나.
저려한 월세가 늘어나자. 아이둘 각방쓰던 집이 사업자금, 가게운영비가 급히 필요해지고 시중에 유동자금이 꽁꽁얼어붙어서 급기야 전세금을 땡겨쓰게 됩니다.
그리고는 싼보증금에 월세를 살게되죠. 아이들 각방은 한방으로 방둘짜리 전세는 큰 방하나짜리 월세로. 혹은 전세로...
이렇게 텅~빈 월세를 전세입자들이 채웁니다. 그래서 월세가 급락하지만
그렇게 수요를 찾아가고 전세는 하염없이 내려갑니다. 세입자를 못구해서이지요.
지난 08년 송파신도시에 '자이'라는 똥파트 아실겁니다. 그거 준공했는데
세입자를 못구해서 잔금을 못치르는 일이 많고, 또 대출금을 갚지 못하는 일이 많았는데
그때 그쪽 아파트 전세 1억 5천에도 많았습니다. 소위 역전세대란이라고 했죠.
그런데 그것은 '국지적인 공급폭탄'과 '섭프라임 단기 금리인상' 때문에
세입자를 못구하고 이자부담이 올라간 다수의 집주인들이 송파 자이 똥파트 전세를 거저 내다시피한 것입니다. 그때문에.. 송파구 인근의 전세 빌라들까지 덩달아 긴장했지요. 하지만 신축아파트와 빌라사이의 '전세가격'차이가 너무 커서 크게 영향을 주진 않았습니다.
이렇게 국지적인 수요공급 불균형과 이자급등으로도. 만세대 이하의 자이똥파트 전세가 곤두박질 쳤는데요. imf 때는 서울시 전역으로 곤두박질 칠 수밖에 없습니다.
4. 금리상승 그리고 경매
금리가 올라가면. 대출금 이자가 쎕니다. 그래서 전세를 선호하죠. 누가?
집주인들이요. 금리가 올라가면 전세는 내려갑니다. 부동산을 내놓고 그 돈을 은행에 넣는게 더 낫기 때문이죠. 재개발 재건축 보고 들어간 '투자매물'이 아닌 일반 아파트의 경우엔 전세가가 올라갈 여력자체를 상실합니다.
빛을 내서 집을 산사람들은 또 어떻습니까. 이자부담이 가중되다 보니.
집을 내놓거나 아니면 집이 경매로 넘어가 버립니다. 그래서 경매시장에 싼 매물이 수두룩하게 널립니다.
바로 이때입니다.
5. 만에 하나 폭등한다고 하면 어떻게 대비하면 되는가?
현금을 쥐고 있는 겁니다. 폭등하는 내내 현금을 쥐라는 것이 아니고.
그 전에 최대한 현금을 쥐고 잇는 것입니다. 그리고 이후에 금리가 급상승해서 경매물건이 쏟아져나오면 (아. 지금 이미 많이 쏟아져 나왔군요. 더 쏟아질 겁니다)
이제. 현금을 쓸 시기가 가까와 진겁니다.
빚에 시달려 집이 넘어가신 분들에게는 미안한 말씀이지만. 그야말로 현금이 깡패가 되는 시기가 도래합니다. 폭등기 이전에 반드시 경매물량이 쏟아집니다. 경매물량이 쏟아진다고 곧 폭등기가 오는 것은 아닙니다.
하지만 폭등기 이전에는 반드시 경매시장에 매물이 태산같이 쏟아져나오고 이게
어떠한 테마를 이루면서 게눈감추듯 사라지기 시작하면. 이제 무언가를 '구매해도 된다는 시그널'입니다.
무슨 시그널이냐?
6. 경매는 재산을 증식하는 가장 현명하고 빠른 합법적인 길.
대다수 사라들이 경매하면 빚때문에 고생하는 사람 집을 빼앗는다. 채무자들을 두번 죽이는 거다. 남의 불행으로 자신이 행복해지는 것이다... 라고 생각하실 겁니다.
그런 생각하시는 여러분들은 참으로 양같이 순한 대한국인 맞습니다. 하지만. 그렇지 않습니다. 경매는 여러분하고는 무관하게 이미 채권자가 빚을 갚지 못하여 채권자에게 재산을 넘겨준 것입니다.
그것을 법원에서 일괄적으로 공정하게 매각하는 것이지요., 즉 채권자가 이미 채무자의 불행을 통해서 '이윤'을 추구한 사태이고. 그 채권자로서도. 경매가격이 낮으면 큰 손해를 보는 것이니. 하나라도 경매를 더 사주는게? (돈이 썩어남는다면) 채권자며 채무자를 돕는 길이지 결코 경매를 낙찰받았다고 해서 그것이 남의 불행으로 돈을 버는 것이 아닙니다.
모든 거래는 법원에서 갑을병정 싹~ 정리해서 줍니다. 다만 경매를 하는데에 있어서 우서순위를 볼줄 알아야하고, 적정한 가격대를 알아야하는데. 한두푼 더 아끼자고 스스로 하기 보다는. 자신도 공부를 많이하고 경매카페등을 가입해서 돌다리도 두드려보듯이 진행하시는 동시에 일단 관련 사무는 경매전뭄 법률사무소. 법무법인을 통해서 진행하심이 좋습니다.
그럼 어떤걸 사느냐? 무엇이 보배일까? 타이밍은?
7. 부동산 대바겐세일~ 부동산 땡처리~~~ 쇼핑타임!
지난해들어 미국의 주택매매가 늘었습니다. 그런데 모기지는 계속 감소하고 있습니다. 즉, 대출을 꾸준히 줄고,(신규) 주택을 사는 사람은 늘었습니다.
아하.. 주택을 사는데 모기지(대출)을 안썼구나.
아하.. 주택을 사는 사람이 돈이 충분히 있구나
아하... 주택을 사는 사람이 개인이 아니고. (not person) 이게 주로 법인이구나.
아하.... 알보고니 중산층 이상을 타게팅한 급락한 주택을 사들이는 구나.
이렇게 급락한 고급 주택을 똥값에 거저 줍는 사람을 vulture 라고 합니다.
이게 무슨. 스파이더 마닝 3개 박고 프부르 털러 달리는 초고속 오토바이... ?
아닙니다.그건 스타크래프트 이야기구요.
지금 말하는 벌쳐는 땅에 지뢰심어서 드라군 죽이고 그런거 아닙니다.
이 벌쳐는요 말그대로 썩은 고기를 찾아 청소하는 사막의 청소부,,,말똥가리입니다. 독수리죠.
이 벌쳐들은 지금 우리나라를 "예"로 들자면 도심에 평당시세 3천 왔다리 갔다리 하는 주택가에서 경매매물로 평당 2천 아래로 나오는 것들은 이리저리 손봐서
사거나. 하자가 많고 권리관계가 복잡한 것들을 50% 이하 시세로 잡아서
갑을병정 싹~ 정리해서. 유치권 뽀개고, 예고등기 파해치고 담보가등기 돌파해서 대위변제하고 선순위로 싹 들어가서 주인 행세하는 그런 겁니다...
이런 벌쳐들은 소위 시세대비 50%...도 비싸다고 합니다. 그냥 시세댑니 20`30%에 줒어담는거죠 일예를 들겠습니다.
예전에 목욕탕이 많았는데 싸우나가 들어서면서
목욕탕에서 싸우나로 바꾸던가 아니면 그냥 가계접었습니다.
같은 기름 때고 적은 돈 받으니 장사가 될리가 없죠. 그냥 창고로돌려버리지.
세월이 흘러 싸우나 옆에 찜질방이 생겼습니다. 그리고 '유사숙박'을 하는 군요
싸우나...이거 장사가 될리가 없지요. 대세는 찜질방인데... 역시나 싸우나 하다가 망합니다.
찜질방.. 주변에 대형짐찔방, 해수탕, 불가마, 황토방.. 그러다가
찜질 복합휴식공간이 들어서면서... 왠간해서는 장사가 안됩니다.
이렇게 찜질방, 스파, 헬스크럽들의 운명이 다 비슷합니다. 자본에 그냥 싹 밀려버립니다. 이거 신규로 가게열때는 공사도 으리으리하게 하고, 집기도 으리으리하게 들여와서 차입을 왕창끌어다가 시작했는데.. 장사는 안되고ㅡ, 특히나 경기에 찬바람 불면. 근처에 '자본두둑한넘'이 유사한걸 엽니다. 자본으로 씨를 말리는 거죠. 말려죽이기...
장사잘될때 주말매출 기천만원을 올리는 통에 세상물정 모르고 헤롱헤롱 하다가
그냥 한방에 훅가는 거죠. 이거 가게를 세놓고 그냥 들어갔으면 그나마 나은데.
어마어마한 돈으로 가게을 사거나. 경매로 낙찰받아서 시작했는데 어머나 세상에.. 다시 경매 나가게 생겼네.. 이런경우가 비일비재합니다.
이런거 이제 한 2~30억 하는거 2~3층에 걸쳐서 수리싹해서 헬스, 싸우나, 찜질방 하다가 망한거는 대게 반드시. 경매로 나온거 등기부보면 유치권신고 다~ 들어가 잇습니다. 물론 이들중 대다수는 해당사항 없지요.
종기일이나 선순위 채권자의 대출액수등을 따져보면 그냥 답이 나옵니다. 유치권있는데. 배당종기 안할리 없고, 했다면 법원에서 가만둘리 없고. 확인했겠죠
유치권있는데, 알고서도 은행에서 그냥 대출해줄리 없고,,, 대출해줬다면 유치권은 가라 유치권. 그러나 이런건 전문가가 잘 살펴봐야겠죠
여튼 요지는... 이렇게 경기가 급락하고, 부동산이 자빠지기 시작하면 벌쳐들이 나와서 주택을 쓸어담습니다. 이때는 아직 개미들이 나설 때가 아닙니다. 이렇게 벌쳐들이 다~~~ 쓸어가ㅏ고 나면 이제 좋은 물건은 별로 없습니다. 그런데 경매란 것은. 경매물건은 지속적으로 나오기 때문에.. 한동안 쏟아지다가도. 벌쳐들이 쓸어가고 나면 드문드문 나옵니다.
바로 요때가 개미들이 들어갈 때입니다.
8. 아싸 내 부동산! 하나 건졌구만!
업자들이 태반을 쓸어담아서 이제 경매대란도 어느덧 한풀 꺾일때쯤 되면 머지않아 부동산하락이 멈춥니다. 반등할지 안할지는 모르니다만. 일단 멈춥니다.
제가 보기에 지금의 경매시장은 하락 초입이라서. 경매대랍을 목전에 두고 있습니다. 프로들이 설치기에도 아직 이른 시기이고요. 벌쳐들은 그져 골프나 치고, 눈먼거 잇나 살펴보고, 은행 대출계들 만나서 술이나 먹고 그럽니다.
요즘은 '확인'만 하지. '안테나만 돌리지' '컴셋이나 때리지' 어택땅하지 않습니다. 옵저버 뽑아서 마인, 럴커 탐색하는 타이밍이죠. 차근히 게이트 늘리고, 팩토리 늘리고 앞마당 멀티하고 그렇게 저축저축, 현금확보....
곧있을 결전!을 목전지하에 두었기 때문입니다. 괜히 지금 쓰잘데기 없는거 뽑았다가 저글링-무탈 러쉬에 그냥 쓸리면 곤란하죠.
그러나 제가 보기엔 하락이 멈추고. 이후로는 점진적인 하락 즉. 완만한 연착륙이 이어질 것으로 봅니다. 아파트만. ㅎㅎ 땅은 땅데로~가는 길이 있겠지요.
그런데.... 만에 하나 폭등을 한다면 어떻게 하나요? 빵원 윤상원님의 계시가
한참후에나 실현될 일이엇다면 어떻게 하나요?
9. 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라 by 방미(가수, 부동산 투자가)
앞서말했듯이 업자들의 공간, 타이밍이 있습니다. 그때 개미가 설치면 재미가 없습니다. 물론 그때 하나 얻어걸리면 아주 제대로 수익이 나지요. 주택도 10곱 장사가 잇습니다. 땅만 10곱이 나는게 아니란 말씀이지요.
그런데... 10곱은 부동산 경기가 좋아야하는 전제가 필요하다면 ... 곤란합니다. 미래를 알 수 없는데 미래만 보고 투자를 어떻게 합니까? 그러니 업자들이 가는 길은 단기적인 미래와는 무관한 것이죠.
도심의 주차장끼고 저층 상업건물(빌딩)을 사들입니다. 경매하나 걸치고, 그리고 기존의 소유자와 쑈~~부를 보지요. "여기 프로젝트하나 합시다."
바로 이런게 소위말하는 제대로된 재건축이라는 것이죠. 5~6층 짜리 근린급 상업용 빌딩을 두개 업어서, 옆에 비는 주차장땅 하나 없고 그 사이도로를 시로부터 불하받거나. 환지해서 하나의 땅으로 만드노니.... 업자들 보시기에 좋았떠라! 제 칠일에는 쉬고~ ㅋㅋㅋ
그렇게 땅을 하나 만드는데 성공했다면 이제 은행대출계와 건설업자를 만나서
거하게 한판을 '얻어먹습니다.' "우리가 여기다가 도시형 생활주택.. 이른바 쪽방탤,,혹은 고시텔을 지을라고 하는데 지상 6층까지는 상업공간으로 하고. 그 위로는 초소형 캡슐로올리고 지하로는 주차공간... 조례가 개정되어서 지하 3개 층까지만 하고. 나머지는 공조실등등 설비들어가고. 여분남으면 지하 쇼핑공간 넣고.
그럴려는데 너 이자 얼마줄래? 너 도급얼마에 할래?
그러면 이제 '왕'이되어 준공되는 그날까지. 왕대접 받으면서 하루하루 즐거움에 사는 것이죠. 자 이런건 업자들이 하는 것이고....
여러분들은. 이렇게 업자들이 뭔가를 자꾸 사고 해서 전반적인 경매장 분위기가 '업'되고. 아무리 주택값이 하락해도 경매가는 그보다 더 하락하니깐. 업자들의 대대적인 활동의 여파. 부동산 시장이 부분적으로 반등하기 시작하면. 그때 경매를 들어가면. 시장분위기가 투자자의 입장에 섭니다. ㅇ.ㅇ
경매대란 ---> 업자 전성시대 ---> 부동산급락 완화 --> 업자들의 물량풀림 --> 국지적 부동산 반등
이렇게 되면. 사회분위기가 임대나, 매매로 기울어져 갑니다. 그때 맞춰서 그동안 이자에 이자를 받아서 꾸역꾸역 모아놓은 돈으로 경매를 들어가시면 됩니다.
정말 좋은 물건이 있는데 돈이 조금 모자라도 은행에서 경락대출로 돈을 땡길 수 있고. 이미 부동산이 한바퀴 돌았기 때문에 상업용, 임대용 매물을 곧 매각이나 임대가 됩니다. 그러니 금새 1~2년 사이에 대출금을 상환할 수 있는 것이죠. 연체할 위험이 줄어듭니다.
10. 긴말 끝을 맺고.. 저도 이제 일하러 가봐야겠습니다.
한시 반부터 쓴 글이. 벌써 네시가 다되어 가네요. 쓰고나니 쓰잘떼기 없는 글이었네요. 지울까 하다가. 그냥 남겨둡니다. 나중에 인용하기도 좋고. 폭등은 어느날 자고 일어났더니 폭등하더라.... 그런거 없습니다.
다~ 조짐이 있습니다. 개포동 주공아파트 폭등한것도 하루아침에 그리된게 아닙니다. 물론 값이 막 오를 때는 정말 아침저녁으로 오르는 거 같고 그렇습니다.
아파트 7~8천 짜리가. 1억 넘더니 어머머머 2억 어머머머 3억...
안되겠다.. 어머머머머 8억/ 꺄악~~~ 이걸 경험해보신분들....
천 ~이천 하던 똥통 달동네 자취방이 재개발 소식에 일이억 하더만 삼사억 하고
해가 바뀌고 조합인가나니 십억!! (물론 그때는 조합설립해도 전매니 양도니 그런게 가능했지요)
...
그게 기분에는 하루아침 같지만. 그쪽 분야에 관심을 갖고 아침저녁으로 들여다보고 주말로 정리를 하다보면. 하루아침이 아니라 충분히 기-승-전-결이 있다는 것입니다.
기-에서 사라는게 아니라. 승-에서 사라는 것이죠. 폭락이 완화되고(둔화), 경매대란이 한차레 휩쓸고가고 정말 싼 매물이 나오기 시작하고. 업자들이 안들여다 보는 작은 매물들이 나오면 그 작은 매물을 콕 집는 겁니다. 전세기면 융자도 필요없는 그런 매물들.!
그래서 내돈 1억 이 잇어도. 이리저리 1억이 들어갔다가도 곧 전세금으로 도로 나오거나 보증금+월세로 융자금 전환해도 되어서 결국 내돈 1억이 거의 고스란히
다시 내주머니로... 등기부상에 내땅하나 생겼을 뿐이고.
이런 투자, 이런 부동산 하소서. 하지만... 부동산은 아무나 하나요. 관심없이 남의 말만 듣고, 팔랑귀 되시면 도둑맞기 십상이지요. 그러니 폭등한다고 하면. '내가살집'정도 구하는 선에서 그치시고 '가게점포'나 알아보시면 좋습니다.
아니면 1~2층 상가에 3~4층 주택인. 근린상가도 좋습니다~
그냥 은행에 저축하신다고요? 그건 더 좋습니다. 복리의 단맛을 보시기 바랍니다.
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