강원 원주시 10월 주택건설 미분양 현황 발표, 금리 상승 등 시장 상황 악화·투자심리 냉각 원인
[원주투데이 최다니엘]
"올 것이 오고야 말았다."
올해 처음, 미분양 아파트가 발생하자 한 공인중개사가 내놓은 탄식이다. 지난해 6월 가까스로 미분양관리지역에서 벗어났는데 시장이 다시 악화됐다는 것. 중개인들 사이에선 '원주가 또 다시 미분양관리지역에 포함되는 것이 아니냐'라는 우려가 팽배하다.
미분양 아파트는 8월에 청약을 받기 시작한 A아파트와 9월 분양한 B아파트에서 발생했다. 당시 A아파트는 952세대를, B아파트는 975세대를 분양했다. 원주시는 이달 초 미분양 아파트 현황을 발표하면서 두 곳에서 1079세대의 미분양 물건이 발생했다고 전했다.
사실 부동산시장에서는 미분양에 대한 우려가 꾸준히 제기돼 왔다. 경기는 침체하고 주택담보대출금리는 계속 상승하면서 투자심리를 압박했기 때문. 전국 부동산시장은 급격히 식어가는데 원주엔 2만 세대 넘게 공급된다는 점도 우려를 자아냈다.
곤두박질치는 주택매매심리도 아파트 미분양에 한몫했다. 지난해 9월 157.2까지 치솟던 강원지역 주택매매시장 소비심리지수는 올해 8월(95.4) 100 이하로 내려가더니 지금(9월·91.7)은 90선까지 위협하고 있다.
단구동 A부동산 대표는 "지금은 매매나 분양이나 모두 거래 절벽 상황"이라며 "앞으로 분양할 아파트도 많아 전국 최대 미분양 지역이 될 가능성도 있다"라고 말했다.
미분양관리지역 공표는 HUG주택도시보증공사에서 한다. 미분양 주택이 500세대 이상인 시·군·구 중 ▲미분양 증가 ▲미분양 해소 저조 ▲미분양 우려 ▲모니터링 요건 중 1개 이상 충족되면 관리지역에 포함시킨다. 미분양관리지역 내에선 아파트 분양보증을 발급받기 위해 예비심사나 사전심사를 별도로 받아야 한다.
무엇보다 원주 부동산을 바라보는 시각이 부정적으로 변한다. 미분양관리지역 자체가 부동산경기가 좋지 않다는 것을 의미하기 때문. 개인 투자는 물론 건설사의 아파트 공급도 늦춰질 가능성이 크다. 최근 2~3년, 시세차익을 보기 위해 원주 아파트 시장에 투자했다면 지금부터라도 손해를 보지 않도록 주의해야 한다.
"부동산 규제 풍선효과 사라질 것"
최근 1~2년간 원주 아파트 시장이 활기를 띠었던 것은 정부의 부동산 규제가 한몫했다. 서울과 수도권 전역이 규제지역으로 묶여 투자수요가 원주로 몰렸던 것. 비규제지역이어서 대출이 까다롭지 않고 집값도 저렴해 원주는 전국 투자자들의 먹잇감이 됐다.
그러나 지금은 다 옛말이 됐다. 지난 10일 기재부·국토부·금융위원회 등이 수원, 안양 등 경기도 9곳을 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제했기 때문. 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 수도권 전역이 규제지역에서 풀려났다.
이에 따라 지난 14일부터 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등의 금융 규제는 완화됐다. 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주' 의무, 분양권 전매 제한 등의 청약 규제도 풀린 상태다.
지난달 27일 대통령 주제 비상경제 민생회의에서 제시됐던 LTV 규제 완화 조치도 연내 시행될 것으로 보인다. 현재 9억 원 전후, 15억 원 초과 아파트 등을 대상으로 차등 적용되는 LTV는 투기과열지구, 조정대상지역에서 50%로 일괄 조정된다. 은행업 감독규정 개정을 거쳐 다음 달 1일부터 시행될 예정이다.
원주 부동산시장은 정부의 잇따른 규제 완화 조처에 '우려스럽다'는 반응을 보이고 있다. 안 그래도 손님이 없는 데 그나마 있던 주택 수요마저 수도권에 뺏길 것으로 판단되기 때문. 수도권 부동산시장이 당장 회복될 것이란 전망은 많지 않지만, 원주가 누려왔던 비규제지역 메리트는 사라질 것이 자명해 보인다.
A부동산 관계자는 "내년에도 금리 상승 가능성이 커 전국 부동산시장은 당분간 회복이 힘들 것"이라며 "원주에서도 섣불리 주택이나 토지에 투자하기보단 시간을 갖고 투자 타이밍을 노리는 것이 현명해 보인다"고 말했다.
일부 재개발 재건축 사업은 순항, 금리 상승 기조는 악재
원동남산재개발정비사업은 전 국민을 대상으로 일반분양 절차를 밟고 있다. 이는 재개발 추진위원회가 설립된 지 20여 년 만의 일이다. 2026년까지 1167세대의 아파트를 건립할 계획이다. 인근 다박골재개발정비사업도 보상과 이주를 마치고 현장 철거 작업이 한창이다. 2018년 공공지원 민간임대 연계형 정비사업에 선정됐다가 최근 일반임대로 사업 방향을 선회했다. 내년 9~10월경 일반분양이 예상된다.
단계주공아파트 재건축 사업은 한국토지신탁이 들어온 후 사업 추진에 속도를 내고 있다. 지난 2020년 조합 측이 신탁방식 정비사업으로 사업 방식을 변경한 것. 올해 상반기 최초 조합설립에 준하는 조합설립(변경)인가와 사업시행계획(변경) 인가를 받았고 지난 2일에는 재건축 사업 시공사로 DL이앤씨를 선정했다.
한국토지신탁 관계자는 "조합과의 업무 시너지로 장기간 지연됐던 사업이 탄력을 받게 됐다"며 "향후 사업 일정에 차질이 생기지 않도록 최선을 다할 것"이라고 말했다.
이처럼 원주 곳곳에서 재개발·재건축 사업이 순항하고 있지만, 최근의 금리 인상 기조는 골칫거리다. 이주를 앞둔 단지에선 조합원들이 대출받지 못해 사업 진행에 차질이 예상되기 때문.
이미 대출을 받은 조합도 금리 상승에 따른 금융비용 증가를 견디기 어려워 보인다. 일부 조합은 천억 원에 달하는 채무 때문에 월 이자 비용만 수억 원에 달하는 것으로 알려졌다. A재개발사업 조합장은 "금리 인상으로 매월 7억 정도 이자가 나간다"며 "최대한 분양 일정을 당기려고 노력하고 있다"고 말했다.
관리처분을 앞둔 재개발 사업장도 금리가 더 오르면 대출 기관 찾기가 어려울 것으로 전망된다. 한 건설사 관계자는 "통상 재개발, 재건축 사업에서 이주비 부분은 시공사가 일정 책임지는데 지금같이 금리가 오르면 대출기관 찾기가 힘들다"며 "대출기관이 선정되더라도 금리가 너무 높으면 대출을 이용할 수 있는 조합원이 많지 않을 것"이라고 말했다.
최근에는 일부 상호금융기관에서 부동산 집단대출을 중단하면서 정비사업 현장의 위기감이 고조되고 있다. 한편, 윤석열 정부는 출범 직후 민간 정비사업을 활성화겠다고 발표했다. 하지만 전국 재개발·재건축 현장에서는 고금리에 돈줄이 막혀 어려움을 겪는 사례가 생겨나고 있다.
