▶매매 시장 거래절벽에 가격 떨어진 급매만= 주택 매매 시장의 거래 절벽은 기록적인 수준이다. 매매 활성도를 나타내는 거래회전율은 9년 내 최저 수준으로 떨어졌다. 거래가 끊기면서 매물이 쌓였고 이는 가격을 촉박시키고 있다. 통상 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표로, 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 집값이 하락하는 신호로 여겨진다.
정부는 주택시장이 하향 안정세를 찾아가고 있다고 공언하지만 거래절벽 상황에선 안정화 단계에 진입했다고 보기 어렵다고 전문가들은 입을 모았다. 적정 거래량을 확보하면서 가격 안정화를 유도할 수 있는 조치가 필요하다는 지적이다.
법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국의 집합건물 거래회전율은 0.45%로 집계됐다. 지난해 12월 0.59%로 연간 최저치를 기록한 데 이어 한 달 새 0.14%포인트 하락했다. 이는 2013년 1월(0.32%) 이후 9년 만에 가장 낮은 수치다. 부동산 하락장 막바지였던 2013년 10월(0.7%) 회복세를 보인 거래회전율은 줄곧 0.5% 아래로 떨어지지 않았고 역대급 상승세를 보인 2020년 이후에는 최고 0.95%까지 오른 바 있다.
집합건물 거래회전율은 아파트, 다세대·연립주택 등 유효한 집합건물 가운데 소유권이전 매매 등기가 완료된 물건 수를 말한다. 지난달의 경우 집합건물 1만개 중 45개꼴로 매매가 이뤄졌다는 의미다.
시도별로 살펴보면 서울이 0.34%로 가장 낮았다. 2020년 8월 0.76%까지 올랐던 서울의 집합건물 거래회전율은 거래절벽이 본격화된 지난해 6월 이후 0.4~0.5% 수준으로 떨어졌으며 올해 들어선 0.3%대까지 급락했다.
지방도 지난해 하반기부터 감소하는 추세다. 1월 강원(1.04%)과 세종(0.64%), 제주(0.64%), 전북(0.53%)을 제외하고는 모두 0.5% 미만으로 집계됐다. 0.7~0.8% 선을 기록했던 지난해 초와 비교하면 뚜렷한 감소세다.
장기간 이어진 가격 상승과 집값 고점에 대한 불안감, 정부의 대출규제 강화와 기준금리 인상 등이 맞물리면서 거래가 급격히 줄어든 것으로 업계는 분석한다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “DSR(총부채원리금상환비율) 규제 2단계 조기 도입, 기준금리 추가 인상 등으로 수요자의 운신 폭이 더 좁아졌고 3월 대선을 앞두고 불확실성이 커지면서 매도자와 매수자 간 눈치보기 양상이 깊어지고 있다”고 말했다.
▶세입자 구하기에 분주한 전세시장=지난해까지만 해도 역대급 전세난을 보이던 전세 시장 흐름 또한 부진하다. 전세 가격 변동률이 마이너스로 돌아서자 역으로 세입자들의 몸값이 높아지고 있다. 계약갱신청구권을 쓴 세입자들의 이동 수요가 적은데다, 전세 대출 규제 강화 등이 원인으로 지목된다.
전셋값 상승 부담과 대출금리 인상 등으로 신규 전세수요가 급감하며 신규 계약에서도 실거래 가격이 이전 거래에 비해 하락한 사례가 늘어나고 있다.
실제 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 보면 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용면적 84.05㎡는 지난해 8월 최고 11억4000만원에 전세계약서를 썼지만 이달 들어 최고 거래가가 10억6000만원으로 떨어졌다. 지난해 말부터 신규 계약을 9억원대에 체결한 사례도 여럿이다.
하루가 다르게 전셋값이 치솟던 지난해와는 분명 다른 양상이다. 남가좌동 인근 A중개사무소 관계자는 “세입자를 급히 찾아야 하는 집주인이 호가를 낮추다 보니 같은 평형도 최고가와 최저가가 2억원 가까이 차이가 날 정도로 벌어졌다”고 말했다.
▶뜨겁던 청약마저 차갑게 식었다= ‘선당후곰’(일단 당첨되고 난 후에 고민)이 유행이던 아파트 청약시장마저도 새해들어 분위기가 반전됐다.
올해 서울에서 처음으로 분양하는 아파트로 관심을 모은 강북구 ‘북서울자이 폴라리스’는 당첨 커트라인이 50점대에 머물렀다. 4인가족 청약 만점인 69점도 서울 아파트 당첨권이 아니라고 여겨졌던 지난해 분위기와는 사뭇 달라진 것이다.
향후 진행될 청약에서도 비슷한 결과가 되풀이 될 가능성이 높다. 올해부터는 중도금뿐 아니라 잔금 대출에도 DSR(차주별 총부채원리금상환비율·총대출액 2억원 초과시) 규제가 적용된다. 여기에 급격하게 상승한 주택담보대출금리까지 실수요자를 막아서고 있기 때문이다.
이와 함께 로또로 불렸던 ‘줍줍(무순위 청약)’ 물량이 쏟아지고 있지만 계약까지 이어지는데 난항을 겪고 있다. 전국 무순위청약 물량은 대출 규제가 본격 시행된 지난해 11월(131가구)부터 12월(1160가구), 1월(1332가구) 3개월 연속 증가하고 있다.
실제로 민간 아파트의 초기분양률도 작년 말부터 하락하기 시작했다. 초기분양률은 분양 개시일 이후 경과 기간이 3개월 초과∼6개월 이하인 사업장의 총 분양 가구 수 대비 계약 체결 가구 수 비율을 말한다. HUG에 따르면 작년 4분기(10∼12월) 전국 민간아파트 초기분양률은 93.8%로, 같은 해 2분기(98.3%)와 3분기(97.9%)에 이어 두 분기 연속으로 떨어졌다.
전문가들은 앞으로 입지여건이나 분양가 등에 따른 분양시장의 양극화가 심해질 것으로 내다봤다. 무분별하게 청약했다가는 향후 재당첨 제한 등의 제약을 받을 수 있는 만큼 수요자들도 청약에 보다 신중하게 접근할 수 밖에 없기 때문이다.
