가계부채 대책 발표 임박..전세대출 'DSR·분할상환' 적용 유력

가계부채 대책 발표 임박..전세대출 'DSR·분할상환' 적용 유력

 뉴스1 국종환 기자 입력 2021. 10. 11. 06:20 

 

 

금융위 "실수요 대출도 상환 능력 범위내" 원칙..카드론도 DSR
은행보다 느슨한 2금융권 DSR 강화·단계적 DSR 일정도 앞당길듯

 

서울시내 은행 대출창구.© News1 안은나 기자

 

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 고승범 금융위원장이 실수요 대출도 차주의 상환 능력 범위 내에서 종합 관리하겠다고 밝힘에 따라 금융당국의 고강도 가계대출 억제 과정에서 실수요자 피해 논란이 컸던 전세대출이 이르면 이번주에 발표될 가계부채 대책에 포함될 것으로 전망된다.

 

금융권에선 전세대출에 그동안 적용하지 않았던 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제를 적용하거나, '부분 분할상환 방식'을 의무화하는 방안 등이 규제에 포함될 것으로 보고 있다. 전세대출 한도를 보증금 증액 범위 내로 줄이는 것을 제도화할 가능성도 크다.

 

전세대출은 그동안 보증기관 보증으로 전셋값(임차보증금)의 80%까지 대출받을 수 있었으나 DSR이 적용되면 소득에 따라 '버는 만큼만' 대출을 받을 수 있게 된다. 분할상환 방식이 적용되면 매월 이자와 함께 원금도 갚아나가야 해 대출금 상환 부담이 커진다.

 

DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율이다. 차주별 DSR 적용은 갚을 수 있는 능력 범위내에서 빚을 지게 하는 관행을 정착하려는 조치다.

 

금융당국은 올해 7월부터 부동산 규제지역에서 6억원이 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 1억원이 넘는 신용대출을 받으면 차주별로 은행에선 40%, 2금융권에선 60%의 DSR 규제를 적용하고 있다.

 

금융당국은 이번 대책 발표에서 차주별 DSR 규제가 은행권에 비해 느슨한 2금융권에 대한 규제를 강화될 가능성이 있다. 또 DSR 규제 일정을 앞당길 것으로 보인다. 당초 내년 7월부터 총대출액 2억원 초과 차주에 대해, 2023년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주에 대해 차주 단위 DSR을 도입하기로 한 상태다.

 

◇ 고승범 "실수요 대출도 상환능력 만큼만"…전세대출 카드론 DSR 적용될듯

 

11일 금융권에 따르면 금융당국은 이르면 이번주에 가계부채 보완대책을 발표할 예정이다. 당국은 1800조원을 넘어선 가계부채를 줄이기 위해 가계대출을 더 억제하는 방안을 내놓을 것으로 알려졌다. 특히 그동안 불가침 영역이던 실수요 전세대출도 규제에 포함할 가능성이 크다.

 

고승범 금융위원장은 지난주 국회 국정감사에서 '가계부채 증가율 목표인 6%대를 달성하려면 전세대출을 조이고 집단대출도 막아야 하느냐'는 더불어민주당 유동수 의원 질의에 "예"라고 답했다. 그러면서 "투기 수요를 막고 실수요자를 보호해야 하지만 가계대출이 늘어나는 것의 대부분은 실수요자 대출"이라며 "실수요자 대출도 상환 (능력) 범위 내에서 가능해야 한다"고 말했다.

 

금융권에선 고 위원장의 답변에 대해 사실상 전세대출에도 DSR 규제를 적용하는 것을 시사한 것으로 해석하고 있다. 금융권 관계자는 "상환 능력이란, 한마디로 '버는 만큼만 대출해주겠다'는 것"이라며 "그동안 규제에서 빠졌던 전세대출에 DSR을 적용하겠단 의미로 받아들여진다"고 설명했다.

 

현재 주요 실수요 대출 중 전세대출과 카드론, 정책적 목적의 대출 등은 차주단위 DSR 규제에서 제외돼 있다. 집단대출의 경우 중도금대출은 향후 잔금대출로 대환되기 때문에 DSR에서 제외되나, 잔금대출 전환 시에는 DSR 규제가 적용된다.

 

금융권에선 정책대출은 서민 지원 성격이 강하기 때문에 DSR 규제에 포함하기 어려울 것으로 본다. 카드론은 가계부채 관리방안 후속 조치에 따라 내년 7월부터 DSR 규제에 포함될 계획인데, 적용 시기가 당겨질 것으로 전망된다.

 

전세대출의 경우 그동안 실수요자 피해를 우려해 DSR 규제에서 제외해왔다. 그러나 부동산 투기를 촉진한 이른바 '갭투자'에 활용돼온 전세대출을 잡지 않고선 가계부채 관리목표를 달성하기 어렵단 위기감이 생기자, 규제하는 방향으로 분위기가 바뀌고 있다.

 

고승범 금융위원장이 지난 6일 국회에서 열린 정무위원회의 금융위원회에 대한 국정감사에서 의원들의 질의에 답하고 있다. 2021.10.6/뉴스1 © News1 이동해 기자

 

◇ 전세대출 원금과 이자 함께 내는 분할상환도 거론…보증비율도 낮아질듯

 

금융권에선 전세대출에 일률적인 만기를 적용하고, DSR 비율은 일부 완화해주는 방식으로 DSR 규제를 적용할 것으로 보고 있다.

 

전세대출은 보통 대출기간이 2년 정도로 짧고 이자만 내다가 만기에 원금을 상환하는 구조라, 실제만기로 원리금을 환산하면 DSR이 과도하게 책정될 수 있다. 신용대출의 경우에도 보통 만기가 1년 정도로 짧아 DSR 산정 시에는 획일적으로 10년(현재는 7년) 만기를 적용해왔다. 주담대의 경우 최장 30년까지 만기가 적용되기 때문에, 전세대출은 신용대출과 주담대 사이인 10~20년 정도의 만기가 적용될 것으로 보인다.

 

또 실수요자의 추가 대출이 막히는 피해를 방지하기 위해 전세대출을 받을 땐 DSR 비율을 일부 완화해주는 방안도 고려될 것으로 보인다. 현재 은행권에선 주담대는 40%, 신용대출(1억원 이하)은 70%의 DSR을 적용하고 있기 때문에, 전세대출의 DSR 적용 비율은 50%대로 적용될 수 있다.

 

예를 들어 전세대출에 만기는 10년만기, DSR 적용비율 50%로 규제가 적용된다면, 다른 대출은 없고 원리금균등분할상환방식에 금리 2.85%로 대출을 받는다고 가정할 때 연소득 5000만원 직장인은 2억1700만원, 연봉 3000만원은 1억3000만원까지 대출을 받을 수 있다. 기존에 신용대출 등 다른 대출이 있다면 대출한도는 더 줄어든다.

 

또 차주의 상환 능력만큼 대출을 취급하기 위해, 이자와 원금을 함께 상환하는 '부분 분할상환 방식'을 의무화하거나 장려하는 방안을 내놓을 수도 있다. 현재 전세대출은 이자만 갚다가 만기 때 원금 전액을 상환하는 구조라 대출 상환 부담이 상대적으로 적었다. 다만 짧은 만기에 원금을 모두 분할상환하게 하면 부담이 커지기 때문에, 일정 비율만 분할상환하는 방식을 쓸 수 있다.

 

예컨대 전세대출을 1억원 받았을 경우 1억원의 20%인 2000만원에 대해선 원금과 이자를 함께 갚도록 하고, 나머지 8000만원에 대해선 이자만 내게 하는 방식이다. 원금을 분할로 갚아나가면 원금과 이자가 줄어드는 효과가 있고, 전세대출 증가세가 골치 아픈 정부로서도 대출잔액을 지속적으로 줄여나갈 수 있다.

 

최근 계약 갱신 시 보증금이 오른 만큼만 대출해주는 조치를 적용한 국민은행의 사례를 전 은행권으로 확대하는 방안도 거론된다. 국민은행에선 이전에 보증금이 4억원에서 6억원으로 오를 경우 다른 대출이 없다면 전셋값의 80%인 4억8000만원까지 전세대출을 받을 수 있었는데, 앞으로는 증액분인 2억원까지만 대출을 받을 수 있다. 과도한 대출을 막으려는 조치다.

 

정책금융기관의 은행 전세대출 보증 비율 조정안도 유력하게 검토되고 있다. 주택금융공사·SGI서울보증·주택도시보증공사 등 보증기관들은 현재 금융사의 전세대출에 대해 80~100%의 비율로 보증을 서주고 있는데 이를 50~80%까지 낮춘다는 것이다. 보증 비율이 줄어들면 은행권은 전세대출 회수에 부담을 느껴 차주를 선별하기 위해 금리를 올릴 수밖에 없다.

 

은행권 관계자는 "가계부채 총량관리 목표 달성에 대한 정부의 의지에 따라 규제 강도는 달라질 것"이라며 "금융당국이 6%대 가계증가율 목표 달성을 고수한다면 규제 강도는 높아질 것이고, 일부 양보한다면 강도가 다소 낮아질 수도 있다"고 말했다.

 

jhkuk@news1.kr