주가가 무섭게 폭락했다. 주식투자자들은 경제위기라도 올 것 같은 공포감을 느꼈을 것이다. 그런데 서울 집값은 폭락은커녕 상승세도 안 꺾였다.
혹자는 주가폭락을 야기한 대외요인들이 집값과 직접적인 상관관계가 없다고 말할지도 모르겠다. 그러나 이는 틀린 생각이다. 주가폭락의 원인이 대외여건 악화인 것은 맞지만, 그로 인해 향후 국내경기가 심각한 침체를 맞게 될 거라고 예상했기에 주가가 폭락한 것이다.
경기침체가 오면 집값도 큰 영향을 받는다. 경기침체는 소득감소를 초래하고, 소득이 감소하면 주택의 실수요가 감소한다.
지난 5년간 경기가 좋은 적이 없었고, 향후 경기침체가 더 악화될 거라고 예상되는데도 서울 집값이 상승하는 것은 실수요 외에 다른 수요가 있기 때문이다. 투기수요다. 투기수요가 서울 주택 시장으로 몰려들어 서울 집값을 폭등시킨 것이다.
주식시장은 투기수요가 몰려들기는커녕 기존 투자자들마저 빠져나가기 바쁘다. 주가와 서울집값이 다른 방향으로 움직이는 이유는 투기수요 유무인 것이다.
"공장 짓지 말고 그 돈으로 강남아파트 샀더라면..."
주가는 폭락하고 서울 집값은 상승하는 현상이 우리 경제에 어떤 효과를 낳을까? 주가상승은 기업의 자금조달을 원활하게 해준다. 기업투자가 증가함은 물론 신사업이나 벤처투자도 활발해지므로 경제가 활력을 얻는다. 그래서 증시활황은 대체로 경제에 청신호다.
이에 반해 집값상승은 다주택자와 강남주택 소유자에게는 엄청난 불로소득을, 집없는 서민과 청년들에게는 주거비용 상승을 안긴다. 우리 사회의 가장 심각한 문제인 '부의 양극화'를 더 악화시킨다. 노동자는 일할 의욕을 상실하고 기업인은 사업의욕이 사라진다. "공장 짓지 말고 그 돈으로 강남아파트나 사둘 걸.." 하고 후회하는 기업인이 한둘이 아닌 현실에서 경제가 잘 돌아간다면 이상할 것이다. 그보다 더 나쁜 점도 있다. 압도적 다수 국민이 폭등한 집값 때문에 잠도 못 이룰 정도의 고통을 당하고 있다.
이런 현실을 표현하는 데 "망국의 길"이라는 말보다 더 적합한 말도 드물 것이다. 이 망국의 길에서 벗어나기 위해서는 돈의 흐름을 바로잡아야 한다.
"수익 낼 곳은 서울 주택밖에 없다"
어떻게 해야 돈의 흐름을 바로잡을 수 있나? 지난 7월 18일 한국은행이 전격적으로 금리인하를 한 직후 어느 유튜버가 이런 말을 하는 것을 들었다. "이번 금리인하는 부동산 부양이 목적이 아니라 실물경제 회복이 목적이다. 그래서 금리인하를 '그렇게' 설계했다." 금리인하를 설계한다는 말도 처음 듣거니와 도대체 돈이란 것이 정부가 지시하는 대로 갈 거라는 발상 자체가 어처구니없다. 금융에 대해 무지하지 않고는 이런 말을 하지 않을 것이다.
돈은 수익을 좇아서 움직이다. 그것이 돈의 속성이다. 그리고 지금 한국의 현실에서 돈을 가진 사람들은 "수익 낼 곳은 서울주택밖에 없다"고 믿고 있다.
이 믿음을 깨지 못하면 금리를 추가로 인하해서 돈을 한없이 더 풀어도 실물경제와 주식시장으로 돈이 흘러가지 않을 것이다. 금리인하로 증가한 시중자금은 오직 서울주택으로만 몰려가서 '망국의 길'을 더 가속화시킬 것이다.
서울 주택으로 가는 돈 흐름 막으면 주식시장으로 갈 것
투기란 불붙기도 어렵지만 한번 불이 붙으면 쉽게 꺼지지 않는다. 이명박 정부 5년 내내 온갖 부양책을 써가며 집값 올리기에 사력을 다했지만 서울 집값은 하락을 지속했다. 박근혜 정부에서 최경환이 등장하여 "빚내서 잡사라"는 상식을 벗어난 정책을 동원해서야 서울 집값은 상승추세로 접어들었다.
그러므로 투기 불씨를 끄려면 과감한 정책을 써야 한다. 문재인 정부 초기 금리인상을 단행하여 "빚내서 집사라" 정책을 중단시켰더라면 투기는 쉽게 꺼졌을 것이다. 투기를 종료시킬 적기를 놓치자 투기 불씨는 더 무섭게 타올랐다.
투기를 끝내는 길은 투기 비용을 높이는 것이다. 투기란 남의 돈에 의지하여 투자하는 것이므로 주택 보유 비용을 높이면 보유주택을 매물로 내놓는 사람이 나올 것이다.
투기비용 중 가장 큰 것은 금융비용이다. 그러므로 금리인상이 서울집값 투기를 잡는 가장 확실한 방법이다. 혹시 금리인상이 주식시장에 타격을 줄 거라고 반대하는 사람이 있을지 모르겠다. 그러나 주가가 하락하는 이유는 시중자금이 부족해서가 아니라 돈의 흐름 때문이다. 서울 주택으로 흘러가는 돈의 흐름을 차단하면 주식시장으로 돈이 흐를 가능성이 훨씬 커질 것이다.
다주택자 소유 177만 채 주택에 종부세와 양도세 전액 면제
투기비용을 높이는 또 다른 방법은 주택 투기자들에게 베푸는 세금혜택을 폐지하는 것이다. 금리인상과 달리 반대할 명분도 논리도 없다. 작년 말 현재 41만 명이 소유한 177만 채 주택에 대해 재산세, 종부세는 물론 양도소득세도 전액 면제해주고 있다.
문재인 정부가 다주택자의 이익을 보호하겠다는 생각만 바꾸면 당장이라도 그 혜택을 폐지할 수 있다. 그러면 다주택자 매물이 나와서 서울 집값은 장기하락추세로 돌아설 것이다. 서울 집값이 분명한 하락세에 접어들면 더 이상 돈이 그쪽으로 가지 않을 것이다.
금리인상과 다주택자에 대한 세금혜택을 폐지하는 것이 '망국의 길'을 멈추고 한국경제와 압도적 다수 국민의 살림이 좋아지는 길이다.
* 송기균 송기균경제연구소장은 <내일신문>, <뷰스앤뉴스> 등 다수 매체에 경제 칼럼을 기고했으며, 현재 유튜브 채널 '집값 하락해야 산다'(☞ 바로 가기)를 운영 중입니다. 편집자
