최근 강남 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 반등하는 기미가 보이자 여러 해석들이 분분하다. 대세하락에도 일시적, 국지적 반등은 있다는 분석과 이제 서울 아파트 시장이 바닥을 찍고 반등할 시간이라는 분석이 팽팽히 맞선다. 물론 나는 전자의 입장이다. 각종 거시경제지표를 보나 공급량을 보나 서울 아파트 시장은 2014년부터 이어진 5년간의 대세상승을 마치고 대세하락으로 접어들었다. 9.13대책이후 서울 아파트 가격이 하락했다고는 하지만, 하락의 깊이가 너무 얕고 기간이 너무 짧다.
사정이 이러함에도 불구하고 서울 아파트 바닥론이 줄기차게 나오는 이유는 무엇보다 매도물량의 대규모 출회와 가파른 가격 하락이 발견되지 않는 탓이 크다. 그리고 매도물량의 대규모 출회가 목격되지 않는 이유는 내리누르는 힘이 약하기 때문이다. 여기서 내리누르는 힘이란 보유세를 말한다. 보유세가 약하다 보니 주택 소유자들이 주택을 더 들고 가겠다고 결심할 수 있는 것이다. 3기 신도시 건설로 대표되는 공급확대나 대출 관리는 추격매수심리를 안정시키고 가격 상승 유인을 완화시킬 수는 있지만, 매도압력으로 작용하긴 어렵다.
바로 이 대목에서 문재인 정부의 한계가 여지 없이 폭로된다. 문재인 정부는 출범 직후부터 보유세를 참여정부 수준으로 높이고 대출을 바짝 조여 투기적 가수요를 걷어냈어야 했다. 그렇게 하지 않다 보니 투기적 가수요가 창궐했고 그 덕분으로 서울 아파트 가격이 대폭등을 했다. 문재인 정부의 더욱 큰 문제점은 뒤늦게나마 보유세를 대거 현실화하지도 않았다는 사실이다. 9.13대책에 포함된 보유세 강화라고 해봐야 고가의 다주택자들이 그전보다 조금 부담을 느낄 정도에 불과하다. 보유에 대한 부담이 별로 늘지 않다보니 주택 소유자들이 매물을 출회하지 않고 그러다 보니 가격이 보합을 유지하고, 자그마한 재료에도 시장참여자들이 현혹되는 것이 바로 지금의 서울 아파트 시장이다.
설상가상으로 여당인 더불어민주당 의원들이 장기보유특별공제 혜택 등을 늘려주자는 법안을 앞다투어 발의 중이다. 민주당 김병욱 의원이 대표발의한 종부세법 개정안에 따르면, 1세대 1주택자의 경우 장기보유 공제와 관련해 보유기간 구간을 ‘20년 이상 25년 미만’과 '25년 이상' 구간을 추가해 공제율을 60% 및 70%로 높이고, 고령과 장기보유에 따른 중복공제율 한도도 80%로 상향하겠다고 한다. 현행은 1세대 1주택자에 대해 5년에서 15년 이상 장기보유 시 보유기간에 따라 20%~50%공제혜택을 부여하고, 만 60세 이상인 고령자에 대해 산출세액의 10~30%를 공제해 최대 70% 한도에서 중복해 공제할 수 있도록 설계돼 있다.(관련기사: 김병욱 의원, 1세대 1주택자 세부담 완화 종부세법 발의)
김병욱 의원에 앞서 종부세법 개정안을 대표발의한 민주당 최재성 의원의 경우는 한 술 더 뜬다. 언론 보도에 따르면 최 의원은 지난달 21일 보유기간에 따른 공제율을 각각 20%, 30%, 40%, 60%로 높이고, 실거주 기간에 따른 공제율을 △5년 이상 8년 미만, 30% △8년 이상 11년 미만, 50% △11년 이상 14년 미만, 70% △14년 이상, 100%로 신설하는 내용의 ‘종합부동산세’ 개정안을 대표 발의한 것으로 알려졌다.(관련기사: 장기 1세대 1주택자 종부세 완화 법안 연이어 발의) 최 의원의 종부세법 개정안이 너무나 충격적인 것은 실거주 기간에 따른 공제율을 신설했기 때문인데, 최 의원의 종부세법 개정안 중 백미는 14년 이상 자기주택에서 실제로 살면 종부세 과세대상일지라도 전액 공제를 해 주겠다는 내용이다.
보유세는 1)공동체와 사회로부터 받은 편익에 대한 댓가라는 점, 2)보유세를 납부함에 있어서 투기 목적 여부나 다주택자 여부는 고려의 대상이 아니라는 점, 3)인센티브까지 주면서 장기보유를 유도할 유인이 없다는 점, 4)보유세는 재산에 과세하는 재산세이며, 담세능력이 없으면 주택을 매각하는 것이 합리적 선택이라는 점, 5)백보를 양보해 담세능력이 떨어진다면 매매, 증여 등의 사유로 과세주택을 처분하는 시점에 밀린 보유세를 납부하는 과세이연 혹은 납부유예제를 신설할 일이지 보유세를 감면해주는 건 타당성이 없다. 이런 6가지 사실 등을 고려할 때 민주당 의원들이 앞다투어 발의하는 장기보유특별공제 한도 상향이나 고령자 및 장기보유 합산 한도 상향은 일고의 가치가 없는 행위이며 철회되어야 마땅하다.
이렇듯 문재인 정부는 보유세를 현실화 할 생각이 전혀 없어 보이고, 민주당 의원들은 틈만 나면 가뜩이나 허약한 보유세를 더 약화시킬 궁리를 하고 있으니 큰 걱정이다. 간난신고를 무릅쓰고 보유세를 강화했던 노무현 정신이 문재인 정부와 민주당 의원들에겐 보이지 않나 보다.
사정이 이러함에도 불구하고 서울 아파트 바닥론이 줄기차게 나오는 이유는 무엇보다 매도물량의 대규모 출회와 가파른 가격 하락이 발견되지 않는 탓이 크다. 그리고 매도물량의 대규모 출회가 목격되지 않는 이유는 내리누르는 힘이 약하기 때문이다. 여기서 내리누르는 힘이란 보유세를 말한다. 보유세가 약하다 보니 주택 소유자들이 주택을 더 들고 가겠다고 결심할 수 있는 것이다. 3기 신도시 건설로 대표되는 공급확대나 대출 관리는 추격매수심리를 안정시키고 가격 상승 유인을 완화시킬 수는 있지만, 매도압력으로 작용하긴 어렵다.
바로 이 대목에서 문재인 정부의 한계가 여지 없이 폭로된다. 문재인 정부는 출범 직후부터 보유세를 참여정부 수준으로 높이고 대출을 바짝 조여 투기적 가수요를 걷어냈어야 했다. 그렇게 하지 않다 보니 투기적 가수요가 창궐했고 그 덕분으로 서울 아파트 가격이 대폭등을 했다. 문재인 정부의 더욱 큰 문제점은 뒤늦게나마 보유세를 대거 현실화하지도 않았다는 사실이다. 9.13대책에 포함된 보유세 강화라고 해봐야 고가의 다주택자들이 그전보다 조금 부담을 느낄 정도에 불과하다. 보유에 대한 부담이 별로 늘지 않다보니 주택 소유자들이 매물을 출회하지 않고 그러다 보니 가격이 보합을 유지하고, 자그마한 재료에도 시장참여자들이 현혹되는 것이 바로 지금의 서울 아파트 시장이다.
설상가상으로 여당인 더불어민주당 의원들이 장기보유특별공제 혜택 등을 늘려주자는 법안을 앞다투어 발의 중이다. 민주당 김병욱 의원이 대표발의한 종부세법 개정안에 따르면, 1세대 1주택자의 경우 장기보유 공제와 관련해 보유기간 구간을 ‘20년 이상 25년 미만’과 '25년 이상' 구간을 추가해 공제율을 60% 및 70%로 높이고, 고령과 장기보유에 따른 중복공제율 한도도 80%로 상향하겠다고 한다. 현행은 1세대 1주택자에 대해 5년에서 15년 이상 장기보유 시 보유기간에 따라 20%~50%공제혜택을 부여하고, 만 60세 이상인 고령자에 대해 산출세액의 10~30%를 공제해 최대 70% 한도에서 중복해 공제할 수 있도록 설계돼 있다.(관련기사: 김병욱 의원, 1세대 1주택자 세부담 완화 종부세법 발의)
김병욱 의원에 앞서 종부세법 개정안을 대표발의한 민주당 최재성 의원의 경우는 한 술 더 뜬다. 언론 보도에 따르면 최 의원은 지난달 21일 보유기간에 따른 공제율을 각각 20%, 30%, 40%, 60%로 높이고, 실거주 기간에 따른 공제율을 △5년 이상 8년 미만, 30% △8년 이상 11년 미만, 50% △11년 이상 14년 미만, 70% △14년 이상, 100%로 신설하는 내용의 ‘종합부동산세’ 개정안을 대표 발의한 것으로 알려졌다.(관련기사: 장기 1세대 1주택자 종부세 완화 법안 연이어 발의) 최 의원의 종부세법 개정안이 너무나 충격적인 것은 실거주 기간에 따른 공제율을 신설했기 때문인데, 최 의원의 종부세법 개정안 중 백미는 14년 이상 자기주택에서 실제로 살면 종부세 과세대상일지라도 전액 공제를 해 주겠다는 내용이다.
보유세는 1)공동체와 사회로부터 받은 편익에 대한 댓가라는 점, 2)보유세를 납부함에 있어서 투기 목적 여부나 다주택자 여부는 고려의 대상이 아니라는 점, 3)인센티브까지 주면서 장기보유를 유도할 유인이 없다는 점, 4)보유세는 재산에 과세하는 재산세이며, 담세능력이 없으면 주택을 매각하는 것이 합리적 선택이라는 점, 5)백보를 양보해 담세능력이 떨어진다면 매매, 증여 등의 사유로 과세주택을 처분하는 시점에 밀린 보유세를 납부하는 과세이연 혹은 납부유예제를 신설할 일이지 보유세를 감면해주는 건 타당성이 없다. 이런 6가지 사실 등을 고려할 때 민주당 의원들이 앞다투어 발의하는 장기보유특별공제 한도 상향이나 고령자 및 장기보유 합산 한도 상향은 일고의 가치가 없는 행위이며 철회되어야 마땅하다.
이렇듯 문재인 정부는 보유세를 현실화 할 생각이 전혀 없어 보이고, 민주당 의원들은 틈만 나면 가뜩이나 허약한 보유세를 더 약화시킬 궁리를 하고 있으니 큰 걱정이다. 간난신고를 무릅쓰고 보유세를 강화했던 노무현 정신이 문재인 정부와 민주당 의원들에겐 보이지 않나 보다.
