경제학자들은 정부 정책 효과가 3~5년 후에 나타난다고 합니다. 이러한 주장이 맞다면 아파트 가격과 전세가격 상승을 유도한 박근혜 정부의 양적완화정책(기준금리 인하 및 대출을 통한 아파트 매매 및 전세가격 상승 유도) 정책효과는 2019년 이후에 본격적으로 나타날 것입니다.
지난 5년 동안 양적완화 정책 때문에 집 주인과 전세 세입자 모두 가계부채가 크게 증가했고, 거주 가능한 아파트와
빌라, 오피스텔이 사상 최고수준을 기록하고 있습니다. 2019년과 2020년 2년 동안 입주 예정인 아파트 물량은 과거보다 훨씬 많은 것으로 알려져 있습니다.
그러나 박근혜 정부의 양적완화정책은 글로벌 경쟁시대, 한국산 제품과 신흥 개도국간 거의 모든 산업에 걸쳐 기술의 평준화가 빠른 속도로 진행되는 생산원가 경쟁 시대, 자본의 국제간 이동이 자유로운시대 경제환경에 배치되는 정책이기 때문에 시간의 문제일 뿐 결국 아파트 시장 거품붕괴로 이어질 수밖에 없습니다.
마치 설탕 맛 때문에 설탕을 장기간에 걸쳐 과다하게 먹으면 당뇨병과 합병증 때문에 병원에 입원하더라도 사망하는 원리와 동일합니다. 2019년 부터 아파트 거품이 붕괴될 수밖에 없는 구체적인 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 아파트 매매가격 상승 유도 및 전세가격 상승 유도정책은 소비를 둔화시키는 중요한 요인.
아파트 매매 및 전세가격이 상승하면 가계는 동일한 주택을 높은 가격에 매수해야 하고 집 주인은 전세가격을 인상할 수 있는 명분이 발생. 문제는 집 주인도 전세 세입자도 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입하고 인상된 전세자금을 조달하면 국민경제 전체적으로 소비여력이 약화되므로 경제성장률이 둔화될 수밖에 없음. 이는 근로자와 자영업자 등 도시 가구 전체의 80~90%를 차지하는 중산층 소득 기반인 기업의 매출액 감소를 초래하므로 부동산 가격 상승을 유도한 후 3~5년 정도 지나면 중산층 근로자들과 자영업자들이 소득 감소를 초래.
실제로 2014년 양적완화 정책(사실상 주택가격 상승유도정책) 추진 이후 자영업자들의 몰락이 가속화되었고, 가계부채가 급증하여 소비 둔화로 경제성장률이 둔화되고 대학 졸업자들까지 세계적인 경제 성장 국면에서조차 일자리를 구하기 어려워졌음.
5년 이상 정치권과 건설회사 및 중개업자들이 힘을 합해 동일한 지역의 아파트 분양가격 인상 및 동일 아파트 전세가격 인상을 유도한 결과 가계부채가 급증, 경기불황 국면에서 근로자들과 자영업자들의 부채상환 능력은 더욱 악화될수밖에 없음. 2019년과 시작과 함께 서울지역까지 아파트 가격 하락이 본격될 수밖에 없는 이유임.
둘째, 아파트 매매가격이 상승하고 전세가격이 상승하면 기업의 생산원가 상승.
아파트 분양가격 인상 및 전세가격이 상승하면 도시 근로자들 입장에서는 주거비용이 상승하므로 노동쟁의를 통해서 임금인상을 요구할 수밖에 없음. 이 경우, 기업은 임대료 상승에 이어 인건비까지 상승하므로 생산원가가 상승함. 문제는 중진국과 신흥국 기술의 평준화 속도가 빠른 오늘날은 생산원가 상승은 내수시장과 수출시장에서 경쟁력 약화를 초래할 수박에 없음.
2016년 이후 자동차 산업 불황이 대표적임.생산원가 상승 때문에 내수시장에서는 독일과 일본산 자동차 때문에 판매량이 감소하고 수출시장에서는 중국 등 아시아 지역 국가들이 독일산 자동차 부품을 수입하여 현지에서 조립 생산한 자국산 자동차 때문에 수출량이 크게 감소하고 있음.
현대차 경영진이 한전 부지를 10조원에 매입 역시 생산원가 상승요인이지만, 자동차관련 산업근로자의 높은 인건비 역시 2016년 이후 전체 중산층 근로자 40% 이상이 근무하는 자동차관련 산업이 경영난에 직면한 이유이기도 함.
뿐만 아니라, 중산층 근로자 소득이 감소하면 자영업 몰락은 더욱 심화되고 중소기업 대부분이 위기에 직면할 수밖에 없음. 나아가 중산층 소득이 감소하고 중소기업이 경영난에 직면하면 우리나라 고소득 중산층을 대표하는 변호사, 의사, 공인회계사 등의 소득도 감소함. 경기불황 국면에서는 부채가 많은 중산층 가계 30% 정도가 어쩔 수 없이 보유하고 있는 주택을 매매해야 하는 상황에 직면할 것으로 예상.
현재 진행중인 자동차관련 산업 위축속도 및 중소기업과 자영업 몰락속도 및 시장금리(사실상 리스크 금리) 상승 추이를 감안하면 2019년 중 서울지역도 아파트 가격 하락이 본격화될 것으로 예상.
셋째, 장기에 걸친 양적완화 정책으로 아파트 공급량이 크게 증가한 것도 중요한 아파트 가격 하락 요인
장기에 걸친 아파트 가격 및 전세가격 상승 덕택에 최근 5년 동안 아파트 공급 물량이 크게 증가. 이에 따라 2018년에 이어 2019년과 2020년 신규 입주 예정인 아파트 물량은 과거보다 크게 증가. 이는 거주 가능하고 매매가 가능한 아파트 공급량이 사상최고라는 의미임. 그러나 결혼인구 감소, 1자녀 시대, 고령화 시대 및 청년실업과 임시직 증가 등을 감안하면 경기불황 국면에서 아파트에 대한 수요는 오히려 감소할 수밖에 없음.
최소한 향후 2년 이상 아파트 수요는 감소하고 공급이 증가하기 때문에 수급원리상 아파트 가격이 2020년 경 2018년 10월 대비 최소한 15% 이상 하락할 확률이 매우 높음. 이유는 매매가격이 15% 정도 하락하면 은행 부채는 그대로이지만, 본인들의 재산이 30% 감소하기 때문에 집 주인은 대출 금융회사들이 담보부족을 이유로 아파트를 압류하기 이전에 경쟁적으로 매각할 수밖에 없음. 최근 급매물이 서울지역을 중심으로 나오고 있는 것을 감안할 때, 경기불황이 심화될 것으로 예상되는 2019년 시작과 함께 급매물이 크게 증가할 수박에 없음.
넷째, 아파트 가격 하락은 대출금융회사 부실채권 증가를 초래.
조선업과 자동차관련 산업 등 지난 10년 이상 한국경제 성장의 견인차 역할을 햇던 중요산업 경영난으로 대출금융회사 부실채권은 크게 증가한 상태임. 지난 10월 다보스 포럼 '국가간 경쟁력 평가 보고서' 평가항목 중 우리나라 금융회사 재무 건전성이 세계 76위라고 평가한 것이 증거.
설상가상으로 아파트 가격까지 하락하면 대출 금융회사(은행, 저축은행, 보험회사 등)는 재무건전성이 더욱 악화될 수박에 없음. 더구나 조선업 구조조정 사례에서 알 수 있듯이 근로자 다수가 일자리까지 잃으면 자영업 부채상환 능력은 더욱 악화되므로 대출금융회사의 재무구조는 빠른 속도로 악화되기 마련.
이경우, 대출금융회사는 생존을 위해 대출금을 회수할 수밖에 없음. 결국 대출 금융회사들이 2019년 중반 부터 아파트 가격 하락을 부채질 하는 역할을 할 수밖에 없음.
세계적인 경기호황 국면에서 조차 영업이익으로 대출이자 상환이 불가능한 상장기업 중 30%에 육박하는 한계기업과 부채가 많은 도시 가계는 경기 불황 국면에서는 사실상 부채 상환능력을 상실하므로 경기불황이 본격화되는 2019년 중반부터 우리나라 대출금융회사 재무건전성이 세계 100위 권으로 추락할 수 있음.
이는 한국은행이 기준금리를 동결하더라도 2019년 중 금융회사의 자금조달 금리가 상승을 예고하고 있음. 이는 중요한 시장금리와 대출금리 상승요인이라는 점에서 아파트 가격 큰 폭 하락 요인으로 작용.
다섯째, 은행의 건전성이 악화되면 외국인 투자자들도 본격 이탈
외국인 투자자들 입장에서 기업과 가계의 부채상환 능력이 2018년 보다 악화되면 은행의 부실채권이 증가하므로 한국을 떠날 수밖에 없음, 이는 중요한 주가하락요인이므로 기업이 증시를 통해 자금 조달을 할 수 없기 때문에 시장금리 상승요인인 동시에 대출금 상환 능력을 더욱 악화시키므로 중요한 아파트 가격 하락요인으로 작용.
만약, 환율까지 상승할 것으로 예상되면 외국인 투자자들게 2019년은 최악의 시나리오임. 당연히 외국인 투자자들은 2019년 시작과 함께 지속적으로 보유주식과 채권을 매도하여 한국을 떠날 수밖에 없음. 이 또한 시장금리 상승요인이면서 중요한 아파트 가격 하락요인으로 작용 불가피.
여섯째, 일본식 장기 불황에 대한 공포 심리 확산.
최근 주가지수가 고점대비 15% 정도하락하자, 언론이 경쟁적으로 공포분위기를 조성하고 있는 현실을 감안할 때,핵심 중산층 근로자가 많은 자동차산업이 2018년보다 더 어여워지면서 서울지역까지 공포심리가 확산될 것으로 예상됨. 지금은 부동산 시장이해관계자들이 일본식 장기 불황을 부인하지만, 2019년 중반에는 부동산 시장 이해관계자들까지 일본식 장기 불황 논리를 전개할 것으로 예상됨. 이 또한 2019년 중반부터 큰 폭의 아파트 가격 하락요인으로 작용 불가피.
일곱째, 부동산 가격 상승유도정책은 양극화를 초래.
아파트 가격 상승으로 부자가 된 사람들도 하나의 아파트에 구주하고 하루 3끼 식사, 자가용 한대를 이용. 하지만, 양극화의 희생양이 된 저소득 층은 자가용 이용을 줄여야 하고, 부채 때문에 외식도 불가능하고, 자녀 학원도 보내기 어려워질 수밖에 없음. 경기 불황 국면에서는 대부분 도시 중산층들의 자산소득과 근로소득이 모두 감소할 수밖에 없는데 시장금리(대출금리 상승 이유)까지 상.
다수의 중산층 가계는 경기까지 나빠지면 생존을 위해 금융회사 부채를 통해 마련한 아파트를 어쩔 수 없이 매각할 수밖에 없음. 한국은행 통계 등을 종합하면 금융회사 대출을 통해 마련한 아파트 한 채 정도와 할부로 자가용을 구입한 저소득 층 도시 중산층의 약 30%가 위기에 직면할 수 있음.
여덟째, 마땅한 정책 수단이 없음.
경제위기 국면에서는 정부가 해결책을 제시할 수 있어야 하는데, 기준금리가 미국보다 낮고, 중산층 가계와 자영업자 및 중소기업 부채상환능력이 IMF와 국제결제은행에서 경고할 정도로 악화된 상황에서는 정책수단을 찾을 수 없음. 이 경우, 아파트 가격이 큰 폭으로 하락하더라도 금리정책도 불가능하고 상환능력을 상실한 가계부채와 금융회사 부실채권 때문에 추가적인 양적완화정책도 불가능함.
정리하면 경기불황을 극복하기 위한 박근혜 정부의 아파트가격과 전세가격 상승을 유도하는 양적완화정책이 약 5년 정도 시차를 두고 부메랑이 되어 결국 부동산 투자자까지 대출금 상환능력을 상실하는 것도 모자라 주식, 채권시장 충격은 물론, 금융회사 부도사태로 발전할 가능성마저 배제할 수 없습니다.
박근혜 정부의 양적완화정책 때문에 최근 3년 정도 상승한 아파트 가격에 취한 중산층들이 경기불황이 시작되는 2019년 부터 근로소득과 자산소득 감소와 함께 금융회사의 대출금 상환압력 때문에 빚을 내 취득한 아파트를 경쟁적으로 헐값으로 매각해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
KMERI가 2016년 말 부터 지난 1년 동안 경고한 '과거에 경험하지 못한 한국경제 위기 시나리오'가 2019년 부터 5~10년 이상 현실화될 확률이 매우 높아졌습니다.
