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실전 토지 또는 건축물 구매와 건축과정     

Forus | 조회 469 |추천 12 |2018.01.07. 01:40 http://cafe.daum.net/agoodcapitalism/fv9U/80  

      

작년 연말, 대기업 계열사 사장으로 있다가 본인의 예상과 다르게 자리를 떠나야 했던 친구가 있었습니다.   30년 가까이 매일 나가던 직장이 없어지자 고정적으로 나오는 소득을 만들기 위해, 그 동안 모아 두었던 자금으로 월세 소득을 만들고자 여기저기 부동산을 알아보았고, 최종 결정 전에 자문을 부탁했습니다.   식사자리를 마련한 친구와 그의 아내에게 오늘 여기에 제가 적는 글을 충분히 이해한 다음 일을 추진하라 조언했습니다.   직장을 그만두고 개인사업을 하면서, 창고와 사무실을 얻기 위해 부동산 시장을 공부하면서 얻은 20년 가까운 저의 Knowhow 일 수도 있습니다.   최소한 이 글은 친구의 조급한 마음을 진정 시키는 효과는 있었습니다.  한번은 자세하게 회원분들에게 적고자 했는데, 이는 우리가 주택정책등을  말하고 토론할 때, 사용되는 용어에 대한 이해를 돕기 위해서 였습니다.  이글이 여러분에게도 어떤 방식으로든 조금의 도움이 되었으면 좋겠습니다.   * 토지를 둘러싼 상권과 주택 여건 및 도보와 차량의 접근 등 시장성 파악은 별도로 조사를 해야 하는 것이기에, 여기서는 행정적으로 파악할 수 있는 것을 중심으로 설명합니다. 그리고 소유자 및 부채 상황등을 알 수 있는 등기부등본 파악은 기초적이기에 설명은 생략합니다.     1. 토지의 내용 파악   토지는 얽혀 있는 법률이 많고, 계획도시 밖에 있는 경우 경계도 모호한 부분이 많아, 반드시 서류로서 토지의 내용을 파악하는 것이 중요합니다.     1) 토지이용계획 인터넷 주소 : http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp   여기서 우리가 파악하고자 하는 것은 토지의 종류, 토지의 대략적 경계, 향후 발전 방향, 공시지가등입니다. 하나하나 다 중요하지만, 가장 먼저 파악할 것은 토지의 종류입니다.   부동산에서 소개 받은 용인시 처인구 역북동 590-62를 가지고 이야기해 보겠습니다.   지목 : 대   ‘대지’라고 하는 것인데, 일반적으로 대부분 일반인은 여기서 생각이 멈춥니다.   그런데 건축을 하고자 하는 사람은 어떤 ‘대지’인지 이후 두 단계를 더 들어가야 합니다.   첫 단계는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역.지구등에 기재된 내용입니다.   여기서는 ‘도시지역, 자연녹지지역’ 이라고 표기되어 있습니다.   이것을 보고, 어떤 숫자가 떠올라야 건축하고자 하는 기본이 갖추어 졌다고 할 수 있습니다.   조금 복잡할 수도 있지만, 기본적으로 다음의 내용을 이해해 두어야 합니다.   우리나라는 토지를 크게 4가지 지역으로 나눕니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역.   그리고 도시지역을 4가지로 나누는데, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나눕니다.   그리고 위 지역들을 다시 세분해서 규정하는데 도시지역 -> 주거지역은 제1종전용주거, 제2종전용주거, 제1종일반주거, 제2종일반주거, 제3종일반주거, 준주거로 나눕니다.   제1종전용주거에서 준주거로 올수록 더 넓게, 더 높게 지을 수 있다고 생각하면 되고, 일반적으로는 토지가격도 높아집니다. (늘 그런 것은 아닙니다.)   그리고 도시지역 -> 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 나눕니다,.   도시지역 -> 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 나누고, 도시지역 -> 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나눕니다.   그리고 관리지역을 보전관리, 생산관리, 계획관리로 나눕니다.   이것을 알아야 하는 이유는 해당 지역마다 용적율과 건폐율이 다르기 때문이다.   용적율과 건폐율을 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.   토지가 100평일 때 용적율이 200%이고, 건폐율이 60%라 하면, 건물 바닥 넓이는 60평이 됩니다. 이것이 건폐율입니다.   그리고 용적율 200%란 총 건물평수는 200평을 지을 수 있다는 말입니다. 즉, 바닥 면적을 50평으로 해서 4층까지 지을 수 있고, 아니면 1,2층 60평, 3,4층 40평씩 해서 200평을 지을 수 있다는 것이지요.   결국 용적율과 건폐율이 클수록 토지 활용도가 높아지기에 가격도 비싸집니다.   가장 비싼 토지인 도시지역->상업지역->중심상업지역은 용적율 1,000%에 건폐율이 60%입니다.   그럼, 100평의 토지가 있다고 할 때, 바닥면적 60평으로 해서, 건축연면적 1,000평을 지을 수 있으니 16층을 60평씩 짓고, 17층을 40평으로 해서 지을 수 있다는 것이다.   물론 지역마다 고도제한, 사선제약, 일조권등 다른 제약조건들이 있을 수 있으므로 꼭 이렇게 되는 것은 아니지만, 원리상 그렇다는 것입니다.     그럼 소개 받은 용인시 처인구 역북동 590-62의 ‘대’는 기본 용적율과 건폐율이 얼마일까요?   도시지역 -> 녹지지역 -> 자연녹지 지역임을 알 수 있으니 이를 인터넷에서 검색해 보면, 용적율 50%에 건폐율 20%란 것을 알 수 있습니다.   이것이 기본이긴 하지만, 다가 아닙니다. 일반적인 경우에 그렇다는 것이지, 반드시 해당 부지가 그렇게 된다는 것은 아니라는 의미입니다.     이래서 두 번째 단계로 넘어가야 합니다.   일반적인 경우가 아닌 경우라면, 이 대지에 관련한 어떤 제약 조건이 있는 지를 살펴야 합니다.   그것이 ‘다른 법령 등에 따른 지역,지구등’이라는 말로 기술되어 있습니다.   소개 받은 땅은 다음과 같이 적혀 있습니다.   가축사육제한구역(2013-09-26) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.   허걱...   각 법률에 따른 제약 조건을 우리가 다 살펴볼 수 있을 까요? 그렇게 할 수도 있지만, 그것은 너무 심한 일입니다.   그럼 어떻게?   궁극적 목적이, 건축행위가 가능한지와 용적율과 건폐율을 아는 것이 목적이기에 이런 법률을 종합해서 판단해 주는 해당 지자체를 통해 알아보는 것이 가장 빠르고 정확한 것입니다.   해당 지역 건축과에 전화해서 다음을 물어봐야 합니다.   - 해당 지번의 건축 가능여부 - 가능한 경우, 용적율과 건폐율 - 층고   허가담당자는 관련 법규에 따라 이미 해당 지역에 적용되는 상황을 알고 있기에 가장 정확하게 답을 준다고 할 수 있습니다.   여기까지가 토지이용계획(luris)을 기반으로 주요하게 알아볼 내용입니다.     2) 도시계획정보 인터넷 주소 : http://upis.go.kr/upispweb/   국토부에서 열심히 구축하고 있는 사이트인데, 아직까지 많은 이들이 잘 모르고 있는 사이트입니다.   토지이용계획의 변화는 각 지자체의 도시계획 수립과 변경을 통해 일어납니다. 그럼으로 내가 산 땅이나 건물의 미래의 모습을 유추하기 위해서는 토지이용계획 뿐 아니라 도시계획정보도 살펴보아야 합니다.   단지, 지금까지는 많은 지자체에서 시범적으로 사용하고 있다는 생각으로 자신들이 작성한 도시계획정보를 공표하지 않는 경향이 있습니다. 이 때문에 luris와 upis간에 차이가 발생해서 문제가 되는 경우가 있습니다.   upis의 경우, 도로등의 주요 계획이 먼저 공표될 수 있는 여지가 있기에, 참고로만 살펴보면 됩니다.   그런데, 부동산에서 소개한 토지에 대해 향후 주거지역으로 변경될 가능성이 있다고 했습니다.   이미 보전할 필요가 있는 녹지를 훼손했기에 그럴 가능성은 있습니다. 그런데 설사 그렇게 된다고 해도 토지의 위치상 용적율과 건폐율을 다 찾아 건축할 수 있을지, 다른 토지 역시 변경됨으로써 자칫 교통란이 가중될 수 있을 지를 같이 따져보아야 합니다.   일반적인 경우라면, 자연녹지에서 주거지로 변경되면, 용적율이 최소 100% 증가, 건폐율은 150% 증가하기에 토지가격은 상승합니다.   아직 발표되지 않은 도시계획이 있을 수 있기에 지자체의 주택정책과에 연락해서 계획된 내용을 물어 보는 것이 빠른 길입니다.       2. 건물 파악   눈으로 보이는 것과 서류상에 얼마든지 다를 수 있는 것이 건물입니다. 엄밀히 따지고 들어가 보면, 같은 경우가 거의 없다고 할 수도 있습니다.   구매자의 입장에서는 눈에 보이는 것이 법적으로 문제가 있는 지, 없는 지를 파악하는 것이 중요합니다.   부동산을 통해서 불법여부를 확인해 주라 해야 하는데 이들도 제대로 파악을 하지 못하는 경우가 있습니다. 다시 말해, 내 눈으로 실물과 서류를 대조해 봐야 한다는 것입니다.   그럼 어떤 서류를 보아야 하는 가?   가장 기본이 되는 것은 건축물 대장입니다.   건축물 대장상에는 건축주와 현재 소유주가 표기되어 있고, 바닥면적 및 건축물 총 면적도 적혀 있습니다.   그리고 불법 사항이 있으면, 지적 및 개선 여부 까지 다 표기 되어 있습니다.   소개 받은 땅의 용적율은 50%, 건폐율 20%입니다.   대지가 157평이니, 원리적으로는 바닥면적 31.4평에 건축면적 78.5평입니다.   그런데, 건물면적이 146평에 5개층이라 합니다.   우선 주거지역도 건축물은 4층이하인데, 5층이라니?   소개한 부동산에 물어보니, 1층의 일부가 산지와 접해 있어 이를 지하층으로 신고했다고 합니다.   다음 지도상에 보면, 전혀 지하가 아닌데, 어떻게 이런 일이 있을 수 있을 까?   지하층으로 인정하는 것은 건축물 바닥이 지표면 아래에 있고, 지하층 전체가 평균적으로 지표면보다 1/2 이상이 낮은 경우에 해당됩니다.   이런 기준으로 보았을 때 소개 받은 건축물은 준공이 될 때까지는 두면의 산과 접한 땅을 그대로 두고 허가를 받고, 이후 접한 땅을 파헤쳐 현재의 모습으로 만들었을 가능성이 큽니다.   현재 주거지에 지어져서, 1층을 상가로 사용하는 대부분의 건물이 처음에는 차고지로 준공을 받은 것임을 생각하면 실제 상황과 서류가 왜 그렇게 다른 지 이해가 될 것입니다.   결국 1층을 지하층으로 인정받음으로써, 31.4평이라는 건축면적을 거저 얻을 수 있었습니다.   그렇다고 해도, 146평에서 31.4평을 빼고, 허용 건축면적 78.5평을 생각하면, 여전히 36.1평이라는 추가 평수는 어떻게 설명할 수 있을 까요?   결국 발코니를 최대한 활용했다고 할 수 있습니다.   동 건축물을 보면, 멋을 부린 것처럼 보이지만, 층마다 건물 외벽보다 밖으로 튀어나온 발코니 바닥을 볼 수 있습니다.   1층은 용적률에서 빠지니 분명 넓게 지었을 것이고, 각 층마다 1m 이내의 발코니를 마련하고 여기를 방이든, 거실이든, 수납공간으로 활용했을 것입니다.   결국 이런 과정을 거쳐 67.5평을 더 건축하게 되었고, 원룸기준 거의 7개의 방을 더 만들 수 있었습니다.   이런 행위가 불법일까요? 아닙니다.   이런 행위가 도덕적으로 나쁜가요? 그렇게 볼 수가 없습니다.   관련 법규를 잘 이해하는 설계사나 건축업자가 주도했다고 할 수 있는데, 이 건축물을 비교적 대기업이 시행사라고 하니 안봐도 비디오라 하겠습니다.   일단 건축물 대장을 통해서, 건축물이 법적으로 허용한 건폐율과 용적율 데로 지었는지를 살펴보고 현 상황을 법적 태두리 안에서 이해하는 것이 필요합니다.   다음으로 건축 소재와 시공 방법에 대해 살펴봐야 합니다.   건축물의 소재는 천차 만별이기에 이를 소재별로 따져 평가하기는 매우 어렵습니다.   그래서 크게 나눠 살펴봅니다.   - 철근 또는 철골 콘크리트조인가. - 철근 경량 콘크리트조인가. - 철골 판넬 조인가.   최근에는 철근 판넬에 외벽을 최근에 문제가 되는 드라이피트 공법으로 마감한 것이 있어 이를 신중히 살펴보아야 합니다.   요즘 시공 방법이 워낙 정교해 외관으로는 쉽게 알 수 업는 경우도 있지만, 조금만 주의를 기울이면, 최소한 위의 3가지는 구분할 수 있습니다.   가장 자금이 많이 들어가는 재질이 일반적으로 가장 좋다고 할 수 있는데, 철근 또는 철골 콘트리트조가 가장 비용이 많이 들어갑니다.   원룸의 경우, 다중 주택에 들어가는데 법에서 지정한 공동 취사장이 존재를 살펴야 합니다.   그리고 건축법령상의 주택의 분류를 이해하고, 해당 건물이 어디에 속해 있으며, 그에 따라 문제점이 없는 지를 살펴야 합니다. 이것 또한 매우 중요하고, 소개 받은 건물에 적용할 때 아리송한 점을 발견하게 될 것입니다.   건축법령상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.   단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉘고 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉩니다.   여기서 사람들이 헷갈려 하는 것은 단독주택에 속한 다중주택과 다가구주택, 공동주택에 속한 다세대주택과 연립주택의 특징과 차이점입니다.   핵심적인 내용을 통해 비교하면,   다중주택은 각 호실별로 독립된 주거의 형태를 갖추지 않아야 합니다. 이것이 무슨 말이냐면, 호실에 욕실은 설치할 수 있는데, 주방을 설치하면 않된다는 것입니다. 즉, 공동 취사시설이 있어야 한다는 것이지요.   일부 다중주택은 공동취사시설을 없애고, 그곳을 방으로 만들어 세를 주는데, 불법이고, 매년 두 차례씩 벌금이 나옵니다.   그리고, 한 건물의 바닥면적이 330제곱미터, 즉 100평 이하여야 하고, 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 합니다. 물론 지하층은 층수에서 제외됩니다.   소개받은 용인시 건물은 주택으로 사용하는 건물이 4개층이기에 다중주택이라 할 수 없습니다.   다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 합니다. 그런데 1층의 전부 또는 일부를 주차장으로 사용하고, 나머지 공간을 주택외의 용도로 사용하면, 해당 층을 주택의 층수에서 제외해 줍니다. 한 건물의 바다면적(주차장 면적 제외)이 660제곱미터, 즉 200평 이하여야 하고 19세대 이하가 거주할 수 있습니다.   용인시 건물은 지하층으로 분류된 실제 1층 총 20가구 중에서 몇가구가 빠지기에 다가구 주택이어야 하는데, 지하층을 제외하고 4개층이 주택으로 사용되고 있으니 엄밀히 말해 다가구주택도 아닙니다.   그럼 뭐죠?   4층을 벽채만 지어놓고, 준공을 받은 후 방을 꾸며놓았을 가능성도 있습니다.     다중주택과 다가구 주택의 공통점은 각 호실마다 부분등기가 되지 않는 것입니다. 즉, 주인 한명이 건물 호실 전부를 소유하고 있다는 것이고, 단독주택으로 개념정의 된다는 것이죠.   뒤에 설명하는 공동주택의 다세대와 단독주택의 다가구 주택의 가장 큰 차이가 바로 호실별 주인이 있느냐, 없느냐 이다.     다세대 주택은 4층 이하의 건물로 건물 바닥면적이 660제곱미터, 즉 200평 이하인 주택을 말합니다.   다가주 주택과 다른 점은 각 호실마다 주인이 따로 있다는 것입니다. 보통 건축업자가 건축 후 세대별로 분양을 하면서 빠져나오는 구조인데 초기에는 전세나 월세를 주었다가, 향후 판매하고 나오는 경우도 많습니다.   연립주택은 다세대 주택과 같이 4층 이하의 주택이지만, 건물 바닥면적이 600제곱미터 이상의 주택을 말하는 것으로 우리가 흔히 말하는 빌라등이 연립주택에 속합니다. 아파트는 연립주택인 4층을 초과해서 건축하는 것이라 생각하면 됩니다.   주변에서 흔히 보이는 도시형 생활주택은 도시지역내 300세대 미만의 국민주택(85제곱미터)을 말하는데, 아파트 범주에 속합니다.   하지 말았어야 할 주택 정책인데, MB가 저질러 놓았습니다. 앞으로 이런 주택으로 인해, 주차장, 화재, 삶의 편리성이 취약하게 될 것입니다. 다시 말해 주변에 이런 주택이 있으면 피해야 한다는 것입니다.   이런 분류를 알아야 내가 지을 주택이나, 구매할 주택의 합법, 불법의 요소를 정확히 판단할 수 있습니다.     3. 건물 건축 절차     인구, 시장, 주거, 도로등 여러 조건을 따져 보았더니, 마음에 듭니다. 그럼 어떻게 할 까요?     1) 건축 가능 확인   부동산에서는 판매한 물건에 책임을 지지 않습니다. 보험증서라고 주는데 영양가 없는 증서라고 생각하면 됩니다. 부동산 협회 차원에서 총 보증한 물건에 대해 자신들이 든 보험료를 적용하기에 물건 당 배정되는 금액은 소액일 뿐이기 때문입니다. 그러니 부동산에서 하는 말은 정말 참고로만 여겨야지 어떤 것을 결정하는 데 있어 주요한 근거로 삼으면 않됩니다.   아무리 부동산에서 건축이 가능하다고 해도, 두 가지를 통해서 반드시 본인이 직접 건축가능 여부를 확인해야 합니다.   이 과정이 끝나야 비로서 토지매매에 임할 수 있습니다.   첫째는 해당 지자쳬 건축과에 전화해서 확인하는 것입니다. 두 가지를 알아 볼 수 있는데, 건축가능 여부와 건폐율과 용적율입니다.   우리나라 토지는 계획부지가 아닌 바에는 토지이용계획 확인원으로도 잘 확인되지 않는 토지가 해당 부지 앞에 놓인 경우가 있습니다.   건축과는 이런 것이 있는 지를 확인해서 알려줍니다.   그리고 도시지역 내 거주지역이라 하더라도, 도로나 지자체의 도시계획으로 인해 건폐율과 용적율이 다를 수 있습니다.   이는 건축과에서만 확인이 가능하기에 꼭 물어봐야 합니다.   그리고, 용적률을 다 찾아 건축할 수 있는 지, 건축물의 위치는 어떻게 되어야 하는 지, 목적하는 건물을 지을 수 있는 지를 확인하기 위해 가설계를 해 보는 방법이 있습니다.   향후 건축허가 역시 설계를 바탕으로 설계회사가 신청하기에 설계회사로 하여금 가설계를 해 보도록 해서 보다 자세하게 내가 구상하는 건축물을 지을 수 있는 지를 확인할 수 있습니다.   이때 설계회사가 해당 지자체를 방문하지 않고, 임으로 가설계를 작성할 때는 사고가 발생할 수 있으니, 반드시 지자체를 방문하여 해당 설계대로 허가가 나오는 것을 확인했는지를 물어봐야 합니다.     2) 철거   많은 경우, 해당 부지에 폐가나 지장물 또는 구릉 등이 있으면 쳐다보지도 않는 경우가 있습니다. 대신 반듯하게 정리된 땅을 찾습니다. 그런데, 반듯하게 정리된 땅은 투여된 비용의 두세배를 내가 부담하는 것을 의미합니다.   새로운 건물을 지을 경우에 나의 시선은 그 땅의 위치가 갖는 의미, 그리고 그 땅위에 새롭게 새워질 건물이지, 그 땅에 위치한 지장물이서는 않됩니다.   대부분의 경우, 지장물을 치우는 비용은 건축비에서 차지하는 비중이 매우 낮기 때문입니다.   땅이 마음에 들고, 건축허가가 나온다는 것을 알고, 구매를 했다면 향후 건축허가와 상관없이 미리 해당 부지에 있는 지장물을 치울 수 있습니다.     3) 측량   우리나라의 땅은 계획부지 내에 있는 토지가 아니라면 대부분 경계에서 약간의 편차가 존재합니다.   설계와 건축을 생각하고, 향후 토지 분쟁을 미연에 방지하기 위해 정확한 측량을 신청할 필요가 있습니다.   측량은 지장물이 있는 경우, 그것을 제거하고 하는 것이 좋습니다.   그리고 지자체별로 위성 측량을 바탕으로 한 측량을 실시하는 것이 있습니다. 이런 경우는 내가 따로 비용을 들이지 않기에, 해당 부지가 이미 지자체에서 위성 측량을 한 자료가 있는 지를 확인하는 것이 필요합니다. 그리고 드믈게 해당 지자체에서 몇 개월 뒤에 측량 재조사 계획이 있으면 인허가를 받는데 문제가 발생할 수 있습니다.   토지의 경계가 변화될 가능성이 있기에, 측량 재조사 작업이 완료된 후 건축행위를 하라고 요구받을 수 있습니다.   그래서 보다 확실하게 하기 위해서는 마음에 드는 토지가 있을 경우, 건축과 뿐 아니라 측량담당 부서에 연락해서, 측량 재조사 계획이 있는 지를 확인하는 것도 좋습니다.     4) 설계 : 외관, 재질, 마감, 조경, 인테리어등   설계를 일인이나 한 회사가 하는 것이 아니고, 주제별로 분업을 하고 있어 가능하면 저가에 해 주겠다는 업체를 선정하는 것이 좋습니다.   또한 최종 업체를 마음으로 선정한 후 다시 한번 가격 네고를 하는 것이 좋습니다.   설계사 대부분이 창의적인 작업을 하기보다, 건축주가 원하는 바를 수동적으로 대행해 주는 역할을 하기에 건축주가 원하는 건물을 많이 보고, 대충이라도 자신의 원하는 건물 그림을 그려내야 합니다.   즉, 외관과 내부의 공간의 모양과 동선등에 대한 요구 사항을 대략적으로 생각한 후 이를 설계사가 표현토록 해야 한다는 것입니다.   이와 못지 않게 중요한 것이 건축물의 재질을 무엇을 할 것인지를 결정해야 합니다. 재질에 따라 가격에 큰 차이가 있습니다.   2017년 현재, 철골을 많이 이용합니다. 철근이 아닌 철골. 철골은 모양을 내기에도 좋고, 지진에도 강하므로, 철골을 기둥으로 삼는 공법을 추천합니다.   그리고 이 철골을 기반으로 콘크리트를 마감으로 한다면 매우 안정된 건물이 될 것인데, 경량 콘크리트를 사용하기도 하고, 난연 판넬을 사용키도 합니다.   마감재로 지붕이나 벽체를 어떻게 할 것인지도 생각해 봐야 합니다. 요즘은 Zink Panel로 외부나 지붕에 덧대는 경우도 있는데 미관상 좋고, 내부 소재를 보호해서 그렇게 하는 경우가 많습니다.   조경은 법적으로 정해진 나무의 수가 있는데, 어떤 나무를 할 것인가는 건축주가 정할 수 있습니다.   인테리어는 보통 실내 바닥, 벽체, 지붕의 재질, 조명과 문, 문고리, 주방(싱크대, 선반등), 화장실(세면기 및 좌변기등)과 관련된 것인데 가능하면 이 부분도 건축주가 여러 건물을 보고 나름 방향을 정해 주는 것이 좋습니다.   건축이 시행되는 동안, 뜻하지 않게 작업을 변경해야 할 때가 있습니다. 이때 건축업체가 설계업체와만 협의하고 임으로 작업을 시행해 버리는 경우가 있는데, 꼭 시행 전 건축업체 또는 설계업체가 건축주와 협의토록 요구할 필요가 있습니다.   왜냐면, 변경이 필요할 시 가능하면 저가의 제품으로 하고자 하는 본능이 건축업자에게 있기 때문입니다.     5) 건축업자 선정   어쩌면 가장 어려운 일일 것입니다. 좋은 가격에 좋은 품질을 만들어 내는 건축업자를 잘 만나는 것이 중요한데, 좋은 업체를 선정하는 방법은 딱히 없습니다.   소개를 통해서 만나는 방법도 있고, 직접 시공한 건물의 건축업자가 누군지를 물어 찾는 방법도 있는데, 후자를 추천합니다.   몇 개의 마음에 드는 건물을 고르고 나서, 해당 건물의 건축업자를 소개받아 견적을 받는 방법이 좋습니다.   설계시 재질을 비롯한, 인테리어등 가능한한 건축주가 많은 정보를 가지고 있어야 하는 이유는 설계 변경이 발생하거나 건축이 시행될 때, 건축업자의 농간을 막을 수 있기 때문입니다.   자기 집을 직접 건축 한 후 (대부분 건축업자를 통해서 짓는 것을 말합니다.) 많이 늙는다는 말을 하는데, 이는 건축업자의 농간에 많이 고생했다는 말을 뜻합니다.   비록 감리자가 나와 설계와 동일하게 시공이 되는 지를 살펴 보지만 자세한 부위별 재질이나 색상이나, 바닥 처리등은 건축주가 챙겨야 하므로 공사가 시작되면 최소 2틀에 한 번은 현장을 방문하길 추천합니다. 설계도를 들고 단 십분이라도 현장에 서 있기만 해도, 건축물의 질이 달라 질 수 있습니다..     6) 감리자 자동 선정   설계사가 설계를 한 후 이를 건축과에 제출해 건축허가를 받으면 감리자가 자동으로 선정이 됩니다. 어떤 경우는 감리비가 설계비보다 높은 경우도 있습니다.   말도 않되는 일이지만, 일단 공사가 시작되면, 감리자에게 제대로 볼 것을 요구할 수 밖에 없습니다.   이들은 품질을 보기보다 눈에 나타나는 형식적 내용만 보기에 이들만 믿을 수가 없습니다.   가령 목재바닥이라 하면, 감리자는 목재로만 되 있으면 오케이라고 합니다. 그러나 목재도 강화목재인지, 미송인지, 쏘송인지 다 다릅니다. 그러므로 품질을 체크하는 것은 건축주의 몫이라 하겠습니다.   (2018년 들어 정부에 시정을 요구하는 제안서를 몇 가지 보냈습니다. 그중 하나가 감리비 대폭 삭감입니다.)     7) 공사시작   공사가 시작되면, 다음과 같은 작업이 시행됩니다.. 모든 공정이 중요하지 않은 곳이 없지만, 기초 공사를 할 때는 가능하면 입회를 하는 것이 좋습니다.   - 기초 : 철근의 배치와 콘크리트 타설 두께가 중요합니다. 토지의 재질에 따라 다르기도 하지만, 일반적인 주택의 경우 80cm~100cm 정도의 콘크리트 타설이 좋습니다. 이는 겨울에 물이 얼지 않는 깊이입니다.   - 기둥과 벽체 : 철근, 콘크리트 조 일 때는 기둥에 들어가는 철근의 양에 대해 감리자로 하여금 제대로 봐 줄 것을 요구해야 합니다.   - 문, 창문, 바닥 : 문과 창문은 브랜드 제품을 선택하면 큰 문제가 없습니다. 바닥의 경우, 나무, 화강암등 미리 공급업체와 만나 선정해 두는 것이 좋습니다.   - 수도, 전기, 통신, 하수 : 부지 내에 전주가 있는 경우, 한전에 요구해서 전주 이동을 신청하면 무상으로 옮겨 줍니다. 이는 통신기둥도 마찬가지입니다. 지역이 지중화 시설이 된 곳이면 좋은데, 그렇지 않은 경우는 전선이 건물의 미관을 해 칠 수 있어, 높이 조정을 요구할 수도 있습니다. 전기 부설과 수도 부설에 따른 비용이 드는데, 전기량과 수도용량에 따라 다릅니다. 하수는 주변에 하수관이 있으면 좋은데, 없는 경우, 가장 근접한 하수관까지 도로를 파서 배관을 묻어야 합니다.   - 복도 : 2층 이상인 경우, 복도의 디자인이 매우 중요할 수 있습니다. 계단의 모양, 계단의 재질, 계단의 양벽채와 천장... 이와 관련한 정보를 미리 공부해서 설계사가 반영토록 해야 합니다.   8) 준공   막상 작업이 시작되면, 건축업자는 준공을 서두릅니다. 그래야 잔금을 받기 때문인데 이는 준공 후 잔금을 주기로 한 설계사나 감리자가 요구해서도 그럴 수도 있습니다.   건축업자는 특별한 사정이 없는 한, 완벽한 마감이 된 후 준공을 받도록 요구해야 하고 준공이 된 후라도 미흡한 작업 완공 조건으로 잔금을 줘야 합니다.   선금을 주기 전에 이행보증서와 준공 후 하자보증서를 요구하면 최소한의 법적 장치는 마련합니다. 말 그대로 최소한이기에 가능하면 최소한의 선금, 공정별 자금 집행을 하시는 것을 추천합니다.   이상입니다.