'깡통전세' 위험에서 전세 보증금 지키는 법

'깡통전세' 위험에서 전세 보증금 지키는 법

이데일리 | 양희동 | 입력 2015.09.18. 08:30

 

 

 

[이데일리 양희동 기자]

전세 품귀 현상으로 전셋값이 다락같이 치솟으면서 이른바 ‘깡통전세’에 대한 우려가 날로 커지고 있다. 집값 대비 전세금 비율을 나타내는 ‘전세가율’은 이미 70%를 돌파했고 서울 성북구 등 일부 지역에서는 전셋값이 집값을 넘어서는 기현상까지 벌어지고 있다. 이 때문에 가을 이사철을 맞아 전세 보증금을 떼이는 최악의 상황을 막을 수 있는 방법들이 주목받고 있다.

 

전문가들은 세입자들이 유일한 자산인 보증금을 지키기 위해서는 전·월세 계약 직전 입주할 주택의 등기부등본을 떼서 최종적으로 선순위 여부를 반드시 확인하라고 조언한다.

주택의 담보대출과 근저당 설정 여부 등을 계약 직전에 점검해야 설령 집이 경매에 넘어가더라도 금융기관보다 배당 순위가 밀려 보증금을 못 받는 상황을 막을 수 있기 때문이다.

또 등기부등본상 동·호수와 실제 동·호수가 같은지도 확인해야 한다.

서류상 주소와 실제 주소가 다르면서 향후 법적으로 임대차 계약을 인정받지 못할 수도 있다.

 

이사한 날에는 꼭 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 한다.

지난 14일부터는 전입신고는 물론 확정일자까지 인터넷으로 받을 수 있게 돼 동 주민센터를 찾는 번거로움도 사라졌다.

 

바쁘다는 이유로 하루라도 전입신고와 확정일자 받기를 미루면 그 사이 근저당이 설정돼 세입자가 후순위로 밀릴 수 있다.

 

주택임대차보호법은 △주택 인도 △전입신고 △확정일자 등 3가지 요건을 갖춰야만 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 인정한다.

 

선순위 임차인이라도 자신이 세들어 있는 집의 전세가율이 80~90%선을 육박한다면 무리하게 전세를 고집하기보다 일부 금액을 월세로 돌리는 것이 좋다.

주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물다.

따라서 전세가율이 지나치게 높으면 일부 보증금을 잃을 가능성을 배제할 수 없는 것이다.

 

가장 안전한 방법은 다소 비용이 들더라도 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 취급하는 ‘전세보증금반환보증’이나 ‘전세금보장신용보험’에 가입하는 것이다.

 

전세 재개약을 원하지 않는다면 최소한 한 달 전에는 집주인에게 계약 연장 거절 의사를 전하고 문자 등으로 내용을 남겨놓는 것이 좋다.

만약 계약 만료 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 반환을 요구하는 내용증명을 보낸 후 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.

 

이렇게 하면 보증금을 받지 못하고 이사를 가더라도

기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

 

임차인 스스로도 인근 부동산중개업소와 스마트폰 앱 등에 현재 전셋집을 매물로 등록하는 등 새로운 세입자를 구하기 위해 노력하면 보증금을 좀 더 빨리 돌려받을 수 있다.

 

끝까지 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 최종적으로 법원에

‘지급 명령’ 신청이나 ‘임대차 보증금 반환 소송’ 등을 제기할 수 있다.

 

 

[스크랩]

 

‘깡통전세’라고도 부르고 ‘깡통주택’이라고도 부릅니다.

 

보통 뉴스에 나오는 분들 처럼 계약에 문제가 있거나 사기당해서 깡통전세가 되는

경우도 있으나, 대부분의 깡통전세와 깡통 주택들은 집값상승할걸 예상하고 무리한 대출과 함께 전세를 끼고 산 아파트가 부동산 침체로 인해서 가격이 떨어지는 바람에, 대출금 문제와 전세금 하락 문제가 겹쳐서 한마디로 깡통차게 되는 경우를 말합니다.

 

깡통전세를 좀 더 쉽게 예로 들면, 5억짜리 아파트가 있는데, 자기돈 1억5천과 대출 2억, 전세금 받은거 1억5천을 끼고 아파트를 구매 했는데. 집값이 유지가 된다 하더라도 이자는 꼬박꼬박 나가게 되는 상황, 거기다가 집값까지 떨어져버리고 대출금 상환 압박에 전세들어온 사람이 나가야 하는 상황까지 다가오면 망하게 되는거죠. 그럼 뭐 경매로 넘어가게 됩니다..

 

보통 깡통전세를 이야기 할때는, 대출금+전세급 합이 집값의 70퍼센트를 넘으면 깡통전세라고 부릅니다. 자세히 배워 볼까요

 

 

 

 

깡통전세 보증금 돌려받기 방법이 있을까? ‘깡통전세 대책, 전세보증금 반환보증’

 

 

우리나라에 깡통전세가 속출하게 되면서, 각종 피해사례들이 나오게 되고, 깡통전세 대책이 없는지 고민하시는 분들이 많습니다.

 

물론 이미 피해를 보신분들에게는 소잃고 외양간 고치는 격이 될 수 있으나, 그래도 아직 집살 생각이나 전세로 들어갈 생각이 없는 분들이라도 이런 정보를 알아두시면 좋을 것 입니다.

 

지금 깡통전세 피해자들 역시, 본인들이 이렇게 될거라고 생각하지 못한 사람들이니까요.

 

 

집은 가족의 행복이 달려있는 문제, 깡통전세는 무모함과 무지가 부른다.

 

 

 

깡통전세 보증금 대책 중 하나가 될 수 있는 전세보증금 반환보증, 전세금보험을 알아봅시다.!

 

 

‘전세보증금 반환보증’을 활용 하신다면, 전세로 살고 있던 집이 어느날 갑자기 '깡통전세'가 되더라도 세입자는 본인의 전세보증금을 지킬 수 있게 됩니다. 물론 비용이 들긴 하지요.

 

대한주택보증과 국토교통부에서 깡통전세 등의 피해를 방지하기 위해서 2013년부터 시행하고 있는것인데요. 보증금 1억 기준으로 한달에 16000원의 보증료를 지불하면, 대한주택보증에서 전세금의 90퍼센트까지 보증금을 돌려받을 수 있게 해준다고 합니다.

 

깡통전세 집주인이 대출금을 갚지 못해서, 그 집이 경매로 넘어가버리면 보통 은행이 1순위가 되고, 후순위인 세입자는 전세보증금을 온전하게 돌려받기가 힘든게 현실 입니다.

 

거기다가 경매로 넘어가더라도, 잘되야 시세의 70~80 퍼센트 밖에 받지 못하니, 은행 대출금 먼저 주고나면 전세 세입자에게 떨어지는 돈은 터무니 없기 때문 입니다.

 

 

깡통전세 보험으로 조금이라도 마음의 짐을 덜 수 있다면... '전세금보험 조건은?'

 

 

 

 

 

전세보증금 반환보증이라는 ‘보증상품’을 이용하면, 경매로 넘어간다 하더라도, 보증금을 상당수 돌려받을 수 있습니다.

- 아파트 : 90%

- 아파트 이외(주거용 오피스텔 포함) : 70~80%

전세금보험으로 받을 수 있는 전세금 입니다.

 

 

 

 

 

‘깡통전세 보증금 돌려받기’ 깡통전세 대책 전세보증금 반환보증 가입 조건은?

1. 2년 전세계약을 맺은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 경우

2. 전세보증금 수도권 3억이하, 기타지역 2억이하.

3. 선순위 대출이 50% 이상 껴 있는 전셋집은 가입 불가능

4. 대출금 +보증금의 합이, 집값의 90%를 넘으면 가입 불가.

아래 전세금보험에 대해 좀 더 자세히 나와있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

깡통전세 주의할점 1. 들어갈 집에 대출이 없다면 참 좋겠지만 그런집은 찾기 힘듭니다. 대출금액이 집값의 몇퍼센트 인지 체크해야 합니다. 특히나 수도권의 주택일 경우, 근저당권 금액이 시세의 70퍼센트를 넘는다면, 전세보증금을 하나도 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

깡통전세 피하는법 2. 조건이 꽤 좋아보이는데, 들어오는 사람이 그간 없었다면 무조건 의심해야 합니다. 깡통전세는 집을 구할때 준비를 제대로 하지않고 기본 지식이 없는 사람들이 대부분 당합니다.

- 토지, 건물 등기부등본 열람

- 금융기관 혹은 다른 사람이 집 담보로 설정해놓은 근저당권, 가압류, 전세권 확인

- 만약 시세의 20% 이상이 설정 되어있다면 피하는게 좋음

 

 

 

 

 

 

깡통전세 피하기 3. 계약 채결할때 전입신고, 확정일자는 ‘주택임대차보호법’에서는 임차인의 경우 경매할때 근저당을 포함해서 다른 물권과 동등하게 설정시간 순으로 변제를 우선적으로 받을 수있도록 하고 있습니다. 그러려면 ‘대항력’을 갖춰야 하는데, 들어갈 집의 관할 주민센터에 가서 전입신고를 한 뒤에, 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자를 받는것은, 전세보증금액과 상관없이 60원의 인지세만 내면 되기 때문에 비용면에서도 매우 좋습니다.

 

 

 

 

 

4. 전세권 설정

만약 전입신고를 할 수 없는 상황이라면, 전세금 보호를 받기가 힘듭니다. 전세권 설정을 하는 방법이라도 있긴 하지만, 비용이 더 들어가는 단점이 있고, 집주인의 동의가 필요합니다.

 

전세권 설정 비용은, 만약 전세보증금이 2억이면 50만원 정도 합니다. (보증금 0.2%에 등록세, 수수료 등이 들어감) 확정일자는 전입신고 후 거주를 시작하면ㄴ 다음날부터 바로 효력이 발생되고, 전세권설정은 등기 즉시 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

 

5. 그래도 불안한 분들을 위해서 나온것이 위에 설명드린 ‘전세보증금 반환보증’ 입니다.

깡통전세 대책인 전세보증금 반환보증엔 한가지 단점이 있는데요. 2년치 보증보험료를 ‘일시불’로 내야 한다는 것 입니다. 만약에 전세보증금 반환보증 최대금액인 3억을 가입한다고 치면 118만원 정도의 금액을 한번에 내야 하는 단점이 있습니다.

 

그 리고 아파트와 다른 주거형태는 보험가입금액이 좀 다릅니다. 다가구주택의 경우에는 만약 1억짜리 전세라고 친다면, 보험가입금액은 전세금의 80%인 8000만원을 보증받을 수 있게 되는데요. 이중 0.3%를 보험료로 책정을 하게 되니, 2년치 48만원을 내시면 됩니다.

 

'다세대주택'의 경우에는 똑같이 0.3%지만 보험가입금액은 70%만 적용 됩니다. 그래서 2년치 42만원이 되지요.

* 한가지 팁을 드리면 아파트의 경우에는 전세금 중 일부만 보험에 들수도 있습니다.(다른 주거형태는 제가 잘 모르겠네요)

마음 편할 수 있다면.. 나쁘지만은 않은것 같습니다.

전세보증보험이 두가지가 있더군요.

 

 

 

 

 

대한주택보증에서 하는것이 가장 유명하고, 서울보증보험에서 하는것이 하나 더 있습니다.

전세금보험 조건은 위와 같습니다.

 

깡통전세란 무엇인지, 깡통전세의 피해를 어떻게 예방할 수 있을지

초보자의 입장에서 알아봤습니다.

집을 구하는데 있어서 절대 무리하지 마시길 바랍니다.

전세든 매매든 무리하면 분명히 그 부담은 피해로 다가올 가능성이 큽니다.

 

 

 

가져온 곳 :

카페 >우리미래연구소

|

글쓴이 : 꿈을 파는 상인| 원글보기