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47. 수년 내 부동산에 파국이 올 것 같다

Econ - Pilgrim (bkkkc85****)  2014.03.09 01:03 

 

 

세계경제와 한국경제의 흐름이나 현재 정부와 한국은행의 정책을 보면 그 어떤 느낌을 지울 수가 없습니다. 수년 내에 부동산시장이 파국을 맞을 것 같다는... 주식이나 금의 미래도 밝다고 보이지는 않습니다만...

 

그렇게 느껴지는 이유는 정부와 한국은행이 '조선비즈의 충정어린 충고'를 완전히 무시하고 있기 때문입니다. 이 기사에는 정부와 한국은행이 지금 정말로 해야 할 일이 무엇인지 잘 나타나 있습니다.

 

[가계부채 1000조] '선진국과 역방향' 한국, 디레버리징 준비해야

정재형 기자  입력 : 2014.02.25 15:36 | 수정 : 2014.02.25 15:46

 

◆ 개별 가계도 금리상승에 대비해야…"한은, 저금리 지속될 수 없다고 알려야"

경기 회복으로 올해 하반기나 내년에 기준금리 인상이 예상되는 만큼 개별 가계 입장에서도 이자 부담을 감당하기 어렵다면 부채 축소가 필요하다는 주장도 나온다. 이창선 LG경제연구원 연구위원은 "개별 가계 입장에서 소득으로 이자부담을 감당할 수 없다면 금융자산 축소, 실물자산 매각 등을 해야 할 경우가 생길 수도 있다"며 "특히 부채로 자산을 매입한 경우 자산에서 수익이 나오면 좋지만 자산 수익이 이자 비용에 미치지 못하는 경우에는 어려움이 클 것"이라고 말했다.

김현욱 SK경제경영연구소 경제연구실장은 "지금 우리나라 가계는 자기 능력을 넘어서는 부채 상환 부담을 지고 있는 상황이어서 대출을 과잉소비하고 있는 셈"이라며 "한국은행 총재는 지금과 같은 저금리 기조가 지속되지 않을 것이라는 점을 강조할 필요가 있다"고 말했다. 김 실장은 이어 "정부는 그동안 가계부채를 줄이면 부동산이나 경제 전반에 부정적 영향을 미칠 것을 우려해 단기적인 처방만 내놨다"며 "가계부채와 관련된 미래 불확실성을 해소한다는 차원에서 정부도 경제 상황이 변할 수 있다는 점을 국민들에게 제대로 알려야 한다"고 강조했다.

 

 

2014 한국경제에 다가오는 퍼펙트 스톰

 

한국을 비롯한 이머징마켓 국가들은 2014년에 시간이 지날 수록 이전에 경험하지 못한 고통을 겪게될 것입니다. 2008년 리먼브라더스 사태 이후 이머징마켓이 성장할 수 있었던 것은 미FED가 찍어낸 '값싼 달러'의 이머징마켓 투자와 사상최대의 돈과 신용을 퍼부어 만들어진 '중국특수' 덕분이었습니다.

 

2014년에 그 모든 것은 대격변을 맞고 있습니다. 미FED의 Tapering(양적완화 축소)이 그 시작이라면 중국의 버블붕괴가 불러올 중국특수의 소멸로 인한 '세계경제 수요의 공동화'는 그 하이라이트가 될 것입니다. 예상되는 세계경제의 흐름은 다음과 같은데 여기에 대해서는 따로 정리해 볼 생각입니다.

 

1. 중국정부의 긴축정책과 버블붕괴는 세계경제에서 중국특수가 사라짐을 의미한다

2. 유럽의 디플레이션은 더욱 깊어질 것이다

3. 미국은 소비에 힘입어 디플레이션은 피하겠지만 경제성장은 매우 약하고 느려질 것이다

4. 이머징마켓은 양적완화 종료와 중국특수의 소멸로 매우 어렵게 될 것이다

2014년 하반기에 미FED가 양적완화를 끝내는 때가 다가올 수록 이런 흐름은 더욱 빨라져 세계경제는 다시 한번 퍼펙트 스톰에 휘말리게 될 것인데 선진국보다는 특히 이머징마켓 국가들이 더욱 고통을 받게될 것입니다.   

2014 한국경제 기댈 언덕이 없다

 

한국경제에서 내수는 이미 헤어날 수 없는 수렁에 깊이 빠졌습니다. 아시아국가들 중에서도 한국의 내수는 

가장 밑바닥을 달리고 있는데 그 이유는 뭐니뭐니해도 실질소득의 악화와 가계부채입니다. 한국의 가계는 

높은 생활물가와 부채 상환 때문에 쓸 돈마저 말라버렸는데 실질소득의 악화로 사태는 더욱 나빠지고만 있습니다.

 

 

 

이 챠트는 2012년의 1~5분위 자금부족가구를 보여주는데 40조가 넘는 부채상환이 돌아오는 2014년에는 훨씬 더 악화될 것입니다. 고소득층이라고 해서 형편이 그다지 낫지 않다는 것을 잘 알 수 있습니다. 저속득층은... 정말 무어라고 할 말이 없습니다. 월급이 오르든가 장사가 잘되든가 해서 소득이 늘어야 빚을 갚을텐데... 희망없는... 꿈 같은 얘기일 뿐이죠. 

 

한국경제가 속으로는 곪아 터지고 있지만 겉으로나마 멀쩡하게 보일 수 있었던 것은 중국특수에 힘 입은 수출이었습니다. 첫째 한국의 대중수출은 부품소재(특히 IT소재) 중심이라 다른 수입원을 찾기 어렵다 둘째 위안화 대비 원화 가치를 떨어뜨려 가격경쟁력을 유지할 수 있었다는 두 가지 이유로 한국은 대중국수출에서 큰 이익(수출로 얻는 흑자의 전부)을 누려 왔습니다.  

 

그러나 앞에서 썼다시피 중국의 버블붕괴로 중국의 내수가 무너지면 대중국수출은 이익과 규모 양면에서 

심대한 타격을 받게될 것입니다. 더구나 위안이 계속 약세를 보이면 가격경쟁력도 약해질 수 밖에 없습니다.

내수가 완전히 무너진 지금의 한국경제에 있어 대중국수출은 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 한국이 자랑하는 경상수지 흑자도 중국수출로 벌어들이는 이익을 빼고 보면 오히려 대규모 적자입니다. 중국특수가 사라지면 한국경제도 해외수요를 상실해 한국의 많은 수출기업들이 어려움을 겪게 될 것이고 경제에 미치는 고통도 무척 커지게 될 것입니다.   

 

정부의 부동산 정책과 예상되는 결과

 

최근 발표된 박근혜정부의 부동산 대책(? 이것을 대책이라고 부를 수 있다면)을 보면 핵심은 지난 해말 15.9%인 고정금리 대출 비율을 2017년까지 40%로 늘리겠다는 것입니다. 2014년에 만기가 돌아오는 주택담보대출이 40조7천억원으로 급증하는데 은행들이 회수에 들어가면 많은 주택이 압류되고 경매에 부쳐져 주택가격이 떨어질 것을 우려했기 때문으로 보입니다.  

당장 급하니까 시간을 벌겠다는 뜻인데... 이 정책이 원금과 이자를 수십 년 동안 분할상환하도록 하는 것이기 때문에 가계 전체의 자금 부족을 장기화시켜 경기회복에는 전혀 도움이 될 수 없음은 물론이고... 

정말 큰 문제는 2018년에 바젤III의 유동성 규제가 실행된다는 겁니다. 바젤III의 유동성 규제가 실행되면 은행들은 자금조달은 1년 이상 장기로 하고 자금운용은 1년 이하 단기로 하여 유동성 규제 비율을 맞추어야 하는데 자금운용을 수십 년이나 장기화하도록 강요하면 은행들은 유동성 규제 비율을 맞출 길이 없게 됩니다. 이것은 결국 향후 은행들의 대규모 구조조정을 예고하는 겁니다. 특히 제2금융권이 그 대상이 되겠죠... 그때 가서 보면 살아남기 위한 제2금융권과 은행들의 몸부림으로 부동산시장이 아주 볼만해질 겁니다. 2017년이면 박근혜정부는 임기 말이라 레임덕에 빠져있을 거고요.

 

 

또한 정부는 세금 감면과 초저리 대출로 주택거래를 늘리려고 몸부림치고 있는데... 아마도 부동산시장을 살리면 '부의 효과'에 따라 내수도 살아날 거라는 소박한 꿈을 꾸고 있는 것 같습니다만...

미국의 주택시장이 그나마 곤두박질을 면한 것은 현금을 보유한 거액자산가와 기관들이 현금으로 주택을 매입했기 때문입니다. 그런데 우리 나라에서도 거액의 현금을 보유한 자산가와 기관들이 주택을 매입하고 있을까요? 천만에요, 그들의 관심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 

당국 제동에 위안화예금 '일단 멈춤'..모니터링 지속, 관련 기관 협의 예정 - RTRS 

2014/02/07 13:51  

서울, 2월7일 (로이터) 이창호ㆍ박예나 기자 - 금융 당국의 창구지도 여파에 위안화예금 증가폭이 크게 줄어들었다.

한국은행의 7일 '1월말 거주자외화예금 현황'에 따르면 위안화예금은 전월대비 증가했지만 그 증가폭은 대폭 축소됐다. 작년 10월부터 본격적으로 증가해 11월과 12월 두달동안 약 50억달러 급증했던 위안화예금은 1월중 7.2억달러 늘어나는데 그쳤다.

실제 1월 중순 이후부터는 중국계 외은지점들이 위안화예금을 취급하지 않고 있는 것으로 알려지고 있다.

원화예금 금리보다 높아 기관투자자들의 저금리 대체 상품으로 급부상했던 위안화예금은 시장 가격 결정 구조상 여전히 높은 금리를 제시할 수 있는 유인이 존재함에도 불구하고 금융당국이 추가 증가에 있어 실질적인 제동을 건 셈이다.

위안화예금 급증, 누구의 작품인가

중국은행 서울지점이 제시했던 예금금리는 3% 내외에서 지난해 하반기 3.2~3.4%까지 치솟았다. 우리투자증권 관계자는 "위안화 강세에 대한 기대가 있는 가운데 중국은행이 높은 금리를 제시하자 그 매력이 커지면서 지난해 하반기 이후 급증하게 됐다"고 설명했다.

수익률을 끌어올릴 수 있었던 또 다른 배경이 있다. 환헤지를 통해 추가 수익을 얻을 수 있는 외환시장 여건이다. 미래에 정해진 선물환율과 현재 환율의 차이(스왑포인트, 금리로 환산시 스왑레이트)가 크게 벌어지면서 환헤지로만 앉아서 1% 이상의 수익을 얻을 수 있었다. 위안화 예금 신탁상품이 달러/원 환율 헤지를 필수적으로 하고 있어 가능하다.           

 

지난 해 11월, 12월 두달동안 약 50억달러가 3.2~3.4%의 높은 이자와 환차익까지 기대할 수 있는 위안화 예금에 몰렸습니다. 현재 환율로 무려 5조3000억원이 단시간에 몰린 겁니다. 너무 갑자기 많은 돈이 위안화예금에 몰리자 부작용을 염려한 정부가 급하게 막을 정도였습니다. 

미국과 달리 거액의 현금을 보유한 우리 나라의 자산가와 기관들은 부동산... 쳐다도 안봅니다. 그들은 현금을 보유하면서 좀더 높은 이익을 바랄 뿐입니다. 

 

2014년의 변화를 받아들이고 준비하라

 

이 그림은 미FED가 제시한 통화정책 일정으로 모든 사람이 이 그림을 절대로 잊어서는 안됩니다. 기준금리가 0.25%인 미국에서 현재 시장금리의 기준인 10년물국채의 금리는 2.78%이며 30년 만기 모기지금리는 4.37%입니다. 2014년 후반기로 갈 수록 미FED가 찍어내는 달러는 줄어들 것이며 기준금리의 인상을 앞두고 국채금리와 시장금리부터 오르게 될 것입니다. 모든 이머징마켓 국가들은 자국 통화의 안전을 지키기 위해 미국에 앞서 기준금리를 인상하게 될 것이며 한국도 예외가 될 수는 없습니다.

경제의 흐름을 착각하여 개인과 기업들이 잘못된 투자를 하는 것을 Malinvestment(과오투자)라고 합니다. 정부와 한국은행은 지폐를 찍어 돈을 뿌려대는 재정지출과 초저금리대출이라는 마약으로 기업과 개인들의 판단력을 마비시켜 과오투자에 나서게 하려고 끊임없이 시도하고 있습니다.     

미FED의 통화정책 일정이 투명하게 제시되어 있으며 지속적인 금리인상과 전세계적인 경기위축이 예상되는 지금 정부와 한국은행을 따라가는 기업과 개인들은 큰 대가를 치르게 될 것입니다. 늦기는 했지만 지금이라도 "공짜 돈의 시대는 끝났으며 다가올 시련을 이겨내기 위해 준비해야 한다"는 강력한 신호를 보내야 하며 정부와 한은 스스로도 준비에 나서야 합니다. 주택매매 활성화를 통한 부의 효과... 이런 철 지난 프래임에 매여있을 시간 따위는 없습니다.        

정부와 한국은행이 보내는 잘못된 시그널... 이로 인해 개인들이 경제에 대한 착각에 빠진다면 수년 내 한국의 부동산시장은 정말 파국을 맞게 될 것이며 우리는 2014년이 다 가기 전에 그 서막이 열리는 것을 보게 될 것입니다. 

양적완화 축소와 종료, 기준금리 인상, 중국과 이머징마켓의 쇠퇴... 그 대격변이 몰고 올 퍼펙트 스톰은 우리들의 눈앞에 아주 가까이 다가와 있습니다. 일단 이 흐름을 놓치고 미련이 남아 '공짜 돈'의 흐름에서 빠져나오지 못했다면 앞으로 벗어나기는 거의 불가능할 것입니다.