다시 내리막길을 걷는 수도권 주택 시장

 

다시 내리막길을 걷는 수도권 주택 시장

케네디언 (batt****)   2011.03.30 08:54

 

 

 

정부의 ‘3.22 부동산 대책’을 보면 국내 부동산 거품을 키워온 주범이 실은 정부임을 다시 한 번 깨닫게 된다. 이번 대책 내용은 크게 당초 예정됐던 총부채상환비율(DTI) 규제 부활과 주택 취득세 절반 감면, 분양가 상한제 폐지 등으로 압축할 수 있다.

 

우선, DTI 규제 부활은 잘 뜯어보면 규제 부활이라고 보기 어렵다. 고정금리-비거치식 대출자에 대해서는 총부채상환비율을 예전보다 15% 포인트 이상 늘려주기로 했다. 대출 상환 방식만 바꾸면 대출한도를 오히려 총소득 대비 40~60%에서 55~75% 가량 늘려주는 효과가 발생한다. 이를 두고 DTI규제를 부활시킨 것이라고 해야 할지 의문이다.

 

DTI규제는 금융소비자들을 금융기관의 ‘약탈적 대출’로부터 보호하는 기본적인 보호장치라고 할 수 있다. 그런데도 정부는 지난해 8.29대책에서 올해 3월까지 DTI규제를 풀어 오히려 가계부채 급증을 유도했다. 가계부채 다이어트를 유도하고 금융소비자를 보호하기보다는 가계부채를 동원해 건설업계와 부동산시장을 부양하려 한 것이다.

 

그렇게 해 가계부채가 다시 급증하자 현 정부는 예정대로 DTI규제를 다시 묶는다고 하면서 한편으로는 고정금리-비거치식 대출자에 대해서는 DTI 한도를 늘려준 것이다. 소득의 40~60%를 빚으로 내는 가계가 정상적 가계생활을 할 것으로 보기도 어려운데, 조건이 붙기는 하지만 그 비율을 55~75%까지 늘려도 된다는 정부를 어떻게 봐야 하는가.

 

취득세 감면 조치도 어처구니 없다. 이미 87조원 규모의 ‘부자감세’와 4대강사업 등 무리한 토건부양책 때문에 정부와 공공기관의 공적 채무가 2009년 이후 410조원 이상 늘어난 상태다. 더구나 지금도 지자체 재정난이 심각한 상태에서 지방세수의 약 30% 가량을 차지하는 부동산 취득세를 절반으로 줄여주겠다고 한 것이다.

 

그러니 수도권 지자체들이 반발할 수밖에 없다. 더구나 기획재정부 주장대로 부동산 거래를 활성화하기 위해 거래세에 해당하는 취득세를 낮추는 게 기본원칙이라면 부동산 보유세를 함께 올리는 것이 기본원칙이다. 하지만 현 정부 들어 종합부동산세는 거의 무용지물이 됐고, 재산세도 미국에 비하면 10분의 1 수준으로 빈약하기 짝이 없다. 집없는 서민들의 주머니를 털어 다주택 투기자와 건설업계를 지원해주는 대책일 뿐이다.

 

분양가 상한제도 어이 없기는 마찬가지다. 지금도 주택 분양가가 높아 수도권의 경우 미분양이 속출하고 있고, 건설업계를 대변하는 건설산업연구원 조사에서도 지난해 수도권 입주 아파트의 28%가 빈집으로 추산됐다.

 

그런데도 정부는 주택 공급을 늘리기 위해 분양가 상한제를 폐지해야 한다는 논리를 디밀었다. 지금도 집값이 너무 높은 상태에서 빚을 내서 살 사람도 거의 다 사버려 수요가 고갈돼 있는데 얼마나 분양가를 더 올려받아야 주택 공급이 늘어난다는 말인가.

 

그렇다고 이 같은 대책들로 집값 거품을 떠받치는 것도 어렵다. 왜 그런지 부동산 시장 흐름 측면에서 살펴보자. 먼저, 지난해 8.29대책 이후 약 4개월 가량의 부동산 약반등 랠리는 이미 마무리되고 있다. 필자가 여러 차례 지적했지만, 현재 부동산정보업체들이 발표하는  가격지수는 사실상 매도호가 위주의 조작에 가까워 신뢰하기는 어렵다.

 

다만, 이들 주택 가격지수가 하락할 경우 그 방향만은 대체로 맞다고 할 수 있는데 부동산 114 등 모든 부동산정보업체의 서울지역 가격 지수가 이미 하락으로 반전한 상태다.

 

따라서 길게 보면, 수도권 아파트 실거래가 기준으로 2008년 중반 (버블세븐은 2006년말) 고점을 찍고 대세하락중이라고 할 수 있다. 실거래가 기준으로 서울의 경우 2008년말 20% 가량 1차 하락후 1차 반등기 (2009.1~9월)에 15% 반등한 뒤 2차하락기(2009.10~2010.8)에 11% 가량 하락했다. 이어 지난해 8.29대책 이후 1개월 후인 2010년 10월부터 이어진 2차 반등 폭은 올해 2월까지 2.5% 정도에 불과해 반등폭이 매우 미미했다.

 

이미 정부의 온갖 부동산 부양책에도 불구하고 주택시장의 반등 에너지가 고갈돼 있었음을 의미한다. 이는 DTI규제 부활 시점이 다가오기 전부터 이미 DTI규제 해제 효과가 거의 소진되고 있었음을 나타낸다. 수도권 아파트 거래량도 지난해 12월 이미 단기 고점을 찍고 다시 재하락중이다.

 

결국 정부가 DTI규제를 해제해 막대한 가계부채를 기반으로 한 투기를 유도했으나 그 상승세가 4개월 가량 지속됐고 반등폭도 2.5% 정도로 미미한 상태에서 일단락되고 있는 것이다. 그 결과 우리에게 남은 것은 무엇인가. 8.29대책 이후 가계부채만 폭증시키고 금리 인상으로 버블을 더욱 키운 셈이 됐다.

 

그런데 또 다시 현 정부는 이미 가계부채 폭증으로 더 이상 빚을 더 늘리기 힘든 상황에 이르고서도 꺼져가는 부동산 투기 심리를 불러일으키겠다며 취득세 감면과 분양가 상한제 폐지라는 무리수를 두고 있다. 이 같은 현 정부의 부동산 투기 부양책은 긴 역사에서 뚜렷한 오점으로 기록될 것이다.

 

이처럼 대책이라고 할 수 없는 대책이 버젓이 나오는 것은 한마디로 정부가 제 정신이 아니기 때문이다. 현 정부는 말로는 서민을 들먹이지만 실제로는 늘 건설업계나 부동산업계, 다주택 투기자 등 기득권 업계와 계층을 위한 부동산 정책을 내놓고 있을 뿐이다.

 

그러다 보니 부동산 거품을 빼야 할 시기에 오히려 부동산 거품을 더욱 키우는 위험한 일을 저지르고 있다. 이런 정부에게 서민을 위한 주거정책을 내놓기를 바라는 것은 우물가에서 숭늉 찾는 격이다.

 

국내 부동산 시장은 브레이크가 고장난 상태에서 질주하는 버스라고 할 수밖에 없다. 안타깝지만 이런 상태에서는 정부에 기대기보다 가계들은 자구책을 찾을 수밖에 없다. 그 자구책이란 정부와 언론이 부채를 늘리라고 권하더라도 그 권유에 응하지 말아야 하며 과도한 부채를 진 가구는 금리가 더 오르기 전에 열심히 가계부채 다이어트에 들어가야 한다는 것이다.

 

그리고 때가 오면 난폭 운전을 한 버스 운전사에게는 반드시 엄중한 책임을 물어야 한다. 또한 이미 가뜩이나 위험 수위에 이른 가계부채를 더 늘리라고 부추기고 정부와 정치권을 압박해온 건설업계와 이른바 ‘부동산 찌라시’들도 반드시 대중의 심판을 받아야 한다.

 

 

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김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)