미국 주택지표 상황 정리

미국 주택지표 상황 정리

2010.07.28  세일러님   http://cafe.daum.net/iomine/XJEA/324 

 

 

1. 미국 주택지표 상황 정리 2. 미국 주택가격 하락과 그림자 재고의 증가 3. 경제지표와 시장의 거짓말 4. 엇박자 환율, 달러인덱스, 미국채     다음은 지난 주 금요일(7월 23일)에 발표된 미국의 6월 기존주택매매 지표까지 업데이트된 차트입니다.       (출처: bloomberg.com에서 재인용)     미국의 6월 기존주택 거래량은 연환산 537만건으로 전월대비 5.1% 감소했습니다.   위 차트에서 점선 화살표는 제가 그어놓은 것인데, 이를 보면 미국의 기존주택 매매 추세가 어떤 것인지 알 수 있습니다.   미 정부는 경기부양책의 일환으로 08년 12월 1일부터 1년간 생애 첫 주택구입자에 대해 8천달러 규모의 세금 공제 혜택을 지원했습니다. 이 지원혜택은 09년 11월 말로 시한이 종료되었는데, 위 그래프에서 보다시피 거래가 급감하며 시장이 재차 무너져내릴 조짐을 보이자, 미 정부는 서둘러 세금 공제 지원시한을 연장합니다. 마감시점은 10년 4월말까지 계약을 체결하고 6월말까지 잔금납부를 완료해서 계약을 완결지어야 합니다.   미국의 기존주택매매 지표는 해당월까지 잔금납부를 완료해서 계약을 완결지은 거래를 집계하는 것입니다. 위 그래프는 6월까지 업데이트된 것인데, 4, 5, 6월 3개월간은 세금 공제 혜택이 주어지는 기간임에도 불구하고 거래량이 줄어들고 있다는 사실이 눈에 띕니다.   그리고 7월의 기존주택매매 실적은 더욱 눈에 띄게 급감할 것이라고 추측할 수 있습니다. 세제지원 마감시점이 지났으니까요.   실제로 지난 5월의 잠정(pending)주택매매 실적(지난 7월 1일에 발표되었음)을 보면 전월대비 30%가 급감하였습니다. 잠정주택매매 실적은 해당월에 새로 거래계약이 체결된 실적, 즉 아직 잔금납부를 하지 않은 상태의 계약을 집계한 것입니다. 기존주택매매 지표가 잔금납부까지 완결지은 거래를 집계하다 보니, 변화하는 시장상황을 너무 늦게 반영하는 단점이 있어서 이를 보완하는 차원에서 별도로 기존주택 매매계약 중 아직 잠정적인 상태(pending)에 머물러 있는 계약을 집계하여 발표하는 것입니다.   통상 잔금납부를 완결짓기까지 2개월이 소요되므로 이 실적은 7월의 기존주택매매 실적으로 나타나게 될 것입니다. 결국 위 그래프에 더해서 7월의 기존주택매매실적은 더욱 급락으로 나타나게 될 것이라는 점을 미리 알 수 있는 것입니다.   이처럼 이번에도 세제지원이 끝남과 동시에 시장이 재차 붕괴조짐을 보이자, 미국 의회는 세금감면혜택을 9월말까지로 연장하기로 서둘러 의결했습니다. 결국 다시 세제지원이 주어지게 되었습니다만, 향후 추세가 어떻게 될 지는 위 그래프의 두번째 화살표가 잘 보여주고 있습니다.    다음은 지난 월요일(7월 26일)에 발표된 미국의 6월 신규주택판매를 업데이트한 차트입니다.       (출처: bloomberg.com에서 재인용)     미국의 6월 신규주택 판매량은 전월 대비 23.6% 증가한 연환산 33만건을 기록했습니다. 지난 5월의 기록은 원래 연환산 30만건으로 발표되었는데, 이후 수정치가 나오면서 연환산 26만7000건으로 바뀌었습니다. 5월과 6월의 기록은 통계가 집계되기 시작한 1963년 이후 최저기록 1, 2위입니다.   미국의 신규주택판매 지표와 관련하여 유의할 점은, 집계 기준이 기존주택매매와는 달리 계약체결시점이라는 점입니다. 맨 처음 제시한 기존주택매매 차트와 비교해보면 신규주택판매의 경우 5월 실적부터 급감하고 있는데, 집계기준이 계약체결시점이므로 5월 거래분부터 세제지원 대상에서 제외되기 때문입니다. (지원대상은 4월말까지 계약을 체결하고 6월말까지 잔금납부임.)   이 점과 관련하여 저도 착각을 해서 지난 번 글에서 잘못 설명드리기도 했습니다. 당시 몇몇 분들이 지적해주셔서 깨달을 수 있었습니다. 감사드립니다.   이처럼 서로 집계기준이 다른 이유는 집계기관이 서로 다르기 때문입니다. (기존주택매매 지표는 전미 부동산중개업협회, 신규주택판매는 미 상무부 통계국.)   지난 월요일 6월 신규주택판매 지표 발표가 나오자 미국 주식시장은 ‘호재’라고 주장하면서 상승했습니다. ‘호재’인 이유는 시장의 예상치를 큰 폭으로 상회했기 때문이라고 합니다. 블룸버그가 실시한 조사에서 이코노미스트들은 전월대비 3.3% 증가한 연율 31만건을 점쳤다고 하는군요.   위 차트를 가만히 한 번 살펴보시기 바랍니다.   위와 같은 거래량 차트가 과연 호재일까요?   08년 12월부터 주택구입에 대한 세제지원이 계속 이루어지고 있음에도 불구하고 신규주택판매의 경우 대세하락이 이어지고 있는 중입니다. 07년 6월의 거래량과 한 번 비교해보시기 바랍니다. 다시 한번 말씀드리지만, 5월과 6월의 기록은 통계가 집계되기 시작한 1963년 이후 최저기록 1, 2위입니다.   이 차트는 맨처음에 제시했던 기존주택매매 실적 차트와도 비교가 됩니다. 경기활성화에 도움을 주는 것은 건설회사가 새로 건축하여 판매하는 신규주택판매 실적입니다. 주택건설을 촉진하고, 그에 따라 고용이 활성화되고, 신규 입주자들은 가구, 가전제품 구매 등이 촉진됩니다. 이에 비해 기존주택매매는 소유주의 손바뀜만 존재하지요.   참고로 기존주택매매가 신규주택판매에 비해 눈에 띄게 늘어난 이유는 압류주택 처분 때문입니다. 압류주택 처분으로 인해 신규주택에 비해 가격이 더욱 하락했기 때문이지요.   시장이 주장하는 대로 6월의 신규주택판매실적이 호재가 되려면, 7월 이후의 신규주택판매 실적도 계속 증가해서 그것이 추세임을 입증해야 할 것입니다.   하지만 저는 7월 이후의 신규주택판매실적은 위 차트가 보여주는 큰 흐름, 그리고 맨 처음 소개한 기존주택매매 차트가 보여주고 있는 추세와 마찬가지로 하락하게 될 것으로 판단합니다.   이러한 판단을 더욱 굳히게 만드는 것은, 미국에서 주택가격이 뚜렷하게 재차 하락하기 시작했기 때문입니다.     (글이 길어져서 일단 여기서 끊고, 이어지는 글은 저녁 때 올리도록 하겠습니다.)