●●부동산 시장... 그 전망 3(결론)

부동산 시장... 그 전망 3(결론)

Forus 추천 3 조회 61 21.01.03 22:33

 

 

지난 수십년의 과거를 돌아보면, 시기마다 차이는 있지만,

부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 크게 두 가지가 있었습니다.

 

첫째, 외환보유고.

이는 시장의 유동성을 공급하는 근원이 되기 때문입니다.

 

둘째, 정부 정책.

정책 중 부동산 공급정책과 세제는 부동산 가격에

큰 영향을 미칩니다.

 

 

문재인 정부에서 부동산 가격을 올리는 요소는

 

1. 쌓여가는 외환보유고입니다. (이는 충분히 설명을 했기에 패스.)

 

2. 공급정책과 함께 필연적으로 따라오는 보상가격입니다.

 

부동산 관련 직업을 가진 사람들은 어느 지역이 개발된다는

소식과 함께 관심을 기울이는 것이 보상 시점입니다.

 

아주 대략적으로 계산해 보겠습니다.

 

3기 신도시 면적은 약 1천1백만평입니다.

시가 기준, 복수 감정가의 평균으로 계산하는데,

대략 50만원/1평이라 한다면,

총 금액은 5,500,000,000,000원이 됩니다.

약 5조5천억이 시장에 나오게 됩니다.

 

이 금액 중 얼마만큼이 부동산 시장으로 들어 올 지 모르지만

부동산 가격 상승 요인으로 작용하는 것은 부정하기 힘듭니다.

 

다음은 부동산 가격을 억제하는 요소입니다.

 

1. 정부의 부동산 관련 세제 정책이 주 요소입니다.

 

부동산을 아무리 공급해도 보유세와 거래세 그리고

주택 구매에 대한 억제책이 따르지 않으면 백약이

무효합니다.

 

특히 대부분의 공급분을 다주택자가 가져갈 수 있기에,

다주택자에 대한 세제 및 금융관리가 매우 중요합니다.

이는 단기적으로 효과가 나타날 수 있는 정책입니다.

 

문재인 정부들어 발표되고 시행되거나 시행될

부동산 구매 및 세제 관련 정책을 정리하면 다음과 같습니다.

 

1) 2017년 6.19대책 - 주택담보대출 규제 강화.

LTV : 70에서 60프로 하향 (박근혜 정부 때 50->70%)

DTI 60에서 50프로로 하향.

 

2) 다주택자 장특공제 없앰.

다주택자 장기보유공제는 2017년 8.2대책 때 사라짐.

다주택자가 조정지역에서 주택을 매각한다면 장특공제 0%.

(1주택은 1년에 8%, 다주택은 1년에 3% 였던 것을)

예를 들어, 매각이익이 10억원일 경우 1주택자는 1,500만원,

8.2 대책 전 다주택자는 2억 9천만원이던 것이

8.2 대책 후 다주택자는 6억 4천만원의 세금이 부가됨.

 

3) 재건축, 재개발 시, 관리처분인가 후부터 소유권 이전등기 시까지

조합원의 입주권거래를 막음.

(10년이상 거주, 5년간 거주한 경우 조합의 입주권 거래 가능)

서울의 경우 재건축, 재개발 관련하여 가격이 폭등하였기에,

여기에 억제를 가하고자 함.

 

4) 재당첨 제한 : 투기과열지구(서울과 과천) 정비사업의 분양에

당첨(조합원이 입주권으로 당첨된 경우 포함)된 경우 5년간

타 정비사업의 일반 분양 받지 못함.

 

5) 재건축은 투자해도 이익을 최소화 시키도록 초과이익환수제 도입

(조합원이 얻은 이익이 인근 집값상승분과 비용등을 빼고

1인당 평균 3천만원을 넘으면 초과 금액의 50%를 부담금으로 환수)

 

6) 구매단계부터 억제

자금조달계획서(주택취급자금 조달 및 입주계획서) 제출 요건이

2017년 9월 27일 등장

2020년 3월 이전까지는 ‘투기과열지역 이상에서 3억원 이상의

주택을 구입할 때만 작성했었음.

매수 시점을 기준으로 보증금을 승계하고 매수를 하였다면

자금조달계획서상에는 갭투자로 판정.

 

7) 다주택자들을 대상으로 한 종합부동산세관련 2018년 9.13 대책.

보유세 : 재산세와 종합부동산세.

세부담상한 : 1주택자(150% 그대로), 조정지역 2주택자(200%),

3주택자이상(300%) 2주택 이상 종부세는 큰 부담.

고가주택 2채를 단독으로 보유하면, 3,4백만에서 2,3천만원으로 상승.

 

8) 양도소득세 조건 강화

이전에는 1세대 1주택자의 경우, 실거래가 9억원 이하의 주택은

비과세대상이었습니다.

2017년 8.2 대책 이후, 2년 소유조건 + 2년 거주 조건이 붙음.

-> 1주택 갭투자로 매수한 1주택의 경우 9억 비과세를 받지 못할 수 있음.

 

9) 12.16 대책이후 1주택 가구도 실거주가구와 갭투자가구를 구분.

1주택 실거주라 하더라도 2년만 산 가구와 10년을 산 가구, 1년도

살지 않은 가구를 구분해서 과세.

 

10) 분양가 상한제 적용 주택 당첨 시 10년간 재당첨 금지와 8년 이상

전매제한 적용

 

11). 부동산 취득/판매관련 세금

2020년부터 3주택 이상 세대(분양권 포함) 추가 주택 취득 시 4.6% 세율.

-> 고액 다주택자 대상의 규제가 시행되었습니다.

 

 

이러한 정책의 핵심을 다른 말로 표현하면,

 

“주택을 상품으로 취급해서 돈을 벌려 하지 마시오. 1주택 실수요자는

최대한 혜택을 드리겠습니다만, 다주택자는 거래시, 보유시, 판매시

세금을 몽땅 물릴테니 그만 주택을 늘리세요.“
가 되겠습니다.

 

정부가 손을 놓고 있는 것이 아니라 최대한의 행동을 하고 있고,

이런 정책은 반드시 시행되기에 그 효과도 분명하게 나타납니다.

 

 

2. 정부의 부동산 공급 정책이 주 요소입니다.

 

(국토교통부)

 

 

2018년 9월 21일. ‘수도권주택공급확대방안’이 발표 되었습니다.

이는 2014년 9.1대책에서 택지개발촉진법 폐지를 발표하고

신도시의 주택공급중단을 선언한 이후 5년 만입니다.

 

공급되는 면적과 호수를 분당과 비교하면 대략 그 크기를

짐작할 수 있습니다.

 

(국토교통부)

 

총 35,010,000㎡(1천1백만평) 19만9천호인데,

과거 1기 신도시 분당의 규모가 1,960만㎡(593만평)

9만7천500호였습니다.

 

그런데 아이러니 한 것은 이 주택들이 공급되는 시점은

지금부터 빨라야 5년 후가 될 것입니다. (분양기준 2~5년 후).

 

즉, 앞으로 1,2년 이내에 보상비가 시장에 흘러들어,

단기적으로는 부동산 시장을 자극하겠지만,

중장기적으로 주택가격을 안정 또는 내리는 역할을 할 것입니다.

 

또한 현 정부는 단기적으로 전세형 주택을 공급코자 합니다.

 

2021년 전세형 주택이 전국 4.9만호, 수도권 2.4만호 집중공급 됩니다.

 

개인적으로 이런 정부 정책이 충분히 이해는 되지만

전국 균형발전이라는 측면에서 많이 안타까운 것입니다.

 

참여정부 때의 전국 균형 발전이 이명박근혜 정부때도

지속적으로 되었다면, 굳이 수도권에 이런 공급을 할

이유가 없기 때문인데, 이런 공급은 오히려 수도권 집중화가

지속적으로 유지되는 결과로 오랫동안 작용할 것으로 보여

그것이 많이 안타깝습니다.

 

서울의 인구만을 본다면, 오히려 줄어왔지만, 가구수는 늘어왔습니다.

이는 가구구성의 변화와 맞물리는데, 1인가구가 1위, 2인가구가 2위를

차지하기에 서울에 1인가구가 많이 늘었기 때문입니다.

 

(국토교통부 자료를 바탕으로 재구성. 5년동안 인구는 약

2십6만명이 줄고, 가구는 12만 가구 증가)

 

 

그래서 최근 정부가 마련한 역세권 가까운 1인가구용

호텔개조형 저가 임대주택은 매우 시의 적절한 대처라고 할 수 있습니다.

 

 

3. 인구 변화입니다.

 

우리나라의 출생률 감소는 매우 가파르게 진행되어,

2020년은 사망자가 출생자보다 많은 원년을 기록할 것으로 보입니다.

 

즉, 총 인구가 줄어드는 원년이 된다는 의미입니다.

 

일본의 인구구성상 가장 많은 인구를 구성한 전후 세대인 단카이세대,

그리고 그 자식세대가 40대가 된 때 부동산 가격이 크게 오른 경험이 있고,

이들이 시장에서 빠져 나가자 급격하게 내려간 경험이 있습니다.

 

오랫동안 진행된 출산율 저하는 앞으로

주택을 집중적으로 구매하는 연령의 인구수를 줄입니다.

 

(국토교통부 자료를 바탕으로 재구성. 사망율 적용하지 않음)

 

인구는 상수여서 지금, 그리고 10년 뒤에 30대, 40대의 인구를

늘이는 것은 불가능합니다.

 

결국 중장기적으로 부동산 시장에 주 고객이 빠져나간다는

것을 의미이기에 부동산 가격의 정체 내지 하락을 불러오는 주요한

요인으로 작용할 것입니다.

 

 

결론 :

 

- 앞으로 3~5년간은 공급이 본격화 되지 않기에,

유동성(외환과 보상금)과 정부 정책이 맞서는 상황입니다.

강력한 정부 정책이 있더라도, 부동산 투자로 인한 이익이

없는 것이 아니라 감소하는 것이기에 부동산으로 향한

투자금액은 줄지 않을 것으로 생각되어,

급격한 증가보다는 완만한 증가세가 지속될 것이라 봅니다.

 

- 5년차부터는 공급이 본격화되고, 여기에 지속적인 전세물량까지

합해지면, 이것만으로도 주택 가격은 억제될 수 있고, 특히

전세가는 급격한 하락도 예상할 수 있습니다. 투자 목적의

입주 물량이 대거 전세시장에 풀리기 때문입니다.

 

- 10년 정도를 내다본다면, 인구요인과 수도권 공급량의 증가와

세종시의 확장으로 수도권 부동산 가격은 오히려 걱정할 수준의

하향곡선을 탈 수도 있습니다.

 

- 그런데, 대기업이 부동산 임대시장으로 진입을 시작했기에,

이 기업들이 수백만채를 운용하기 시작한다면 이는 또 다른

변수로 작용할 수 있는 복병 역할을 할 것입니다.